Biaya Pecah Sertifikat Tanah, Lengkap dengan Cara & Tips Agar Tak Salah Langkah

Apakah detikers pernah mendengar istilah pecah sertifikat tanah? Dalam dunia pertanahan, istilah pecah sertifikat tanah sering muncul ketika seseorang hendak membagi warisan, menjual sebagian tanah, atau mempersiapkan lahan untuk pembangunan.

Melansir ketentuan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), pemecahan sertifikat merupakan tindakan hukum untuk memisahkan satu sertifikat menjadi dua atau lebih sertifikat baru. Proses ini sering dilakukan untuk pembagian warisan, penjualan sebagian lahan, pembangunan perumahan, hingga pembagian aset antar anggota keluarga.

Pecah sertifikat tanah tidak hanya menjadi kebutuhan mereka yang mewariskan tanah kepada anak-anaknya, namun juga penting untuk developer, pemilik kavling, bahkan keluarga yang ingin menata asetnya.

Dengan sertifikat yang "dipisah", tiap bagian tanah memiliki identitas hukum sendiri, sehingga tidak lagi melekat pada satu dokumen.

Mengapa Pemilik Tanah Perlu Melakukan Pecah Sertifikat?

Kebutuhan memecah sertifikat biasanya muncul karena banyak alasan, beberapa di antaranya:

1. Pembagian Warisan

Ketika pemilik tanah meninggal dunia, ahli waris perlu membagi lahan sesuai kesepakatan atau putusan hukum. Agar pembagian ini sah secara hukum, sertifikat induk harus dipecah menjadi beberapa sertifikat baru yang masing-masing mencantumkan nama pemilik terbaru.

2. Penjualan Sebagian Tanah

Tidak semua pemilik tanah menjual seluruh lahannya. Jika hanya sebagian yang dilepas, dokumen sertifikat harus dipisah terlebih dahulu agar objek yang dijual memiliki sertifikat sendiri. Tanpa pemecahan, transaksi tidak bisa dilakukan karena bagian yang dijual masih menjadi satu kesatuan dengan bidang lainnya.

3. Pembangunan Perumahan atau Kavling

Developer atau pemilik tanah yang ingin menjual kavling-kavling kecil wajib memecah sertifikat utamanya. Setiap kavling harus memiliki nomor bidang dan surat resmi, sehingga pembeli mendapat kepastian hukum.

4. Penataan Aset Keluarga

Beberapa keluarga memilih memecah sertifikat agar kepemilikan lebih jelas dan tidak menimbulkan sengketa di masa depan. Cara ini juga mempermudah proses jual-beli maupun pengurusan pajak.

Berapa Biaya Pecah Sertifikat Tanah?

Semua biaya pecah sertifikat sudah memiliki dasar hukum yang jelas, yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010. Artinya, detikers selaku pemilik tanah bisa memperkirakan total pengeluaran tanpa khawatir biaya yang tidak wajar. Berikut komponen biaya resminya:

1. Biaya Pendaftaran

Rp50.000 per permohonan di Kantor Pertanahan.

2. Biaya Pengukuran

Rp250.000 per bidang tanah yang akan dipecah. Pengukuran ini dilakukan oleh petugas resmi BPN untuk memastikan luas, batas, dan letak tanah sesuai kondisi lapangan dan peta di kantor pertanahan.

3. Biaya Pemeriksaan Tanah

Rp250.000 per bidang. Tahap ini bertujuan untuk menegaskan kembali bahwa tanah tidak sedang bermasalah atau terlibat sengketa.

4. Biaya Transportasi, Konsumsi, dan Akomodasi (TKA) Petugas

Rp250.000 per bidang, digunakan untuk operasional petugas ketika melakukan kegiatan lapangan.

5. Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Besarnya tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Rumus: 5% x NJOP

Contoh perhitungan: Jika tanah memiliki NJOP Rp100 juta, maka dihitung sebagai berikut.

• Pendaftaran: Rp50.000
• Pengukuran: Rp250.000
• Pemeriksaan: Rp250.000
• TKA: Rp250.000
• BPHTB: 5% x Rp100.000.000 = Rp5.000.000
• Total biaya: Rp5.800.000

Ini adalah gambaran biaya minimal jika tidak ada kebutuhan tambahan.

Biaya Tambahan Jika Menggunakan Jasa Notaris

Sebagian orang memilih menggunakan notaris atau PPAT untuk mengurus pemecahan sertifikat karena prosesnya cukup panjang jika dikerjakan sendiri. Biayanya bervariasi antara Rp1-5 juta, tergantung kompleksitas kasus, lokasi tanah, dan tarif notaris.

Menggunakan jasa notaris memang tidak wajib, tetapi sangat membantu jika detikers tidak memiliki waktu mengurus secara mandiri atau jika tanah memiliki riwayat kepemilikan yang cukup panjang.

Dokumen yang Perlu Disiapkan

Supaya tidak bolak-balik ke kantor pertanahan, pastikan semua dokumen berikut sudah lengkap.

• Sertifikat tanah asli
• Fotokopi KTP dan KK pemohon
• Surat kuasa (jika dikuasakan)
• Peta situasi dan peta bidang tanah
• Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa
• Surat pernyataan penguasaan fisik
• Bukti pembayaran BPHTB

Dokumen inilah yang memastikan bahwa tanah tersebut sah, tidak dalam perselisihan, dan berada dalam penguasaan yang benar.

Langkah-Langkah Pecah Sertifikat Tanah (Jika Mengurus Mandiri)

Buat detikers yang ingin mengurus langsung ke kantor pertanahan, alurnya sebagai berikut:

1. Lengkapi seluruh dokumen persyaratan.
2. Ajukan permohonan pecah sertifikat di Kantor Pertanahan setempat. Petugas akan melakukan pemeriksaan awal dokumen dan mencatat data pengajuan.
3. Lakukan pembayaran biaya sesuai ketentuan PP No. 13/2010.
4. Petugas melakukan pengukuran dan pemeriksaan fisik tanah.
5. Proses berlangsung sekitar 14 hari kerja.
6. Ambil sertifikat baru yang sudah dipecah dari induknya.

Durasi proses bisa lebih cepat atau lambat tergantung kondisi lapangan dan antrean di kantor pertanahan.

Tips Hemat Saat Mengurus Pecah Sertifikat

• Bandingkan tarif notaris sebelum memilih jasa.
• Persiapkan dokumen selengkap mungkin untuk menghindari revisi atau kunjungan ulang.
• Datang di hari kerja biasa, karena biasanya lebih lengang daripada akhir pekan operasional.
• Urus secara mandiri jika ingin lebih hemat.

Demikian biaya, cara, dan tips pecah sertifikat tanah. Semoga bermanfaat!