Menjaminkan sertifikat tanah milik saudara untuk mengajukan kredit, kerap dianggap solusi cepat di tengah keterbatasan agunan. Padahal, langkah tersebut menyimpan risiko hukum serius yang bisa berujung pada penyitaan tanah bahkan lelang tanah, meski pemilik sertifikat bukan penerima pinjaman.
Melansir dari artikel edukasi yang dipublikasi oleh Kejaksaan Republik Indonesia, pengajuan kredit dengan menggunakan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama orang lain, diperbolehkan sepanjang ada persetujuan dari pemilik tanah yang dibuktikan melalui Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
SKMHT merupakan pemberian kuasa sebagaimana diatur dalam Pasal 1792 KUH Perdata dan wajib dibuat dengan akta notaris atau PPAT, sesuai Pasal 15 UU Hak Tanggungan. Kuasa ini berisi kewenangan untuk membebankan Hak Tanggungan serta harus mencantumkan secara jelas objek jaminan, jumlah utang, dan identitas para pihak, serta tidak dapat ditarik kembali kecuali telah dilaksanakan atau masa berlakunya berakhir.
Sejalan dengan itu, Advokat Properti sekaligus Dosen Hukum Universitas Mpu Tantular, Mardiman Sane, menyatakan bahwa masyarakat kerap keliru memahami perbedaan antara boleh secara hukum dan aman secara hukum dalam praktik menjaminkan sertifikat atas nama orang lain.
Boleh Secara Hukum, Tapi Belum Tentu Aman
Menjaminkan sertifikat tanah atas nama orang lain memang diperbolehkan, asalkan ada persetujuan tertulis dari pemilik tanah. Proses tersebut juga harus dilanjutkan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) serta pendaftaran Hak Tanggungan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Mardiman menyatakan meski diperbolehkan secara hukum, penggunaan sertifikat milik orang lain sebagai jaminan kredit tidak selalu aman. Dari sisi bank sebagai pemberi kredit, posisi hukum relatif terlindungi, tetapi bagi pemilik sertifikat risikonya cukup besar.
"Boleh secara hukum adalah perspektif legal formal, sedangkan aman bergantung pada perlindungan kontraktual tambahan bagi pemilik tanah," ujarnya kepada detikProperti Rabu (24/11/2025).
Ketika tanah dibebani Hak Tanggungan, tanah tersebut otomatis menjadi objek jaminan utang. Apabila kredit macet, tanah tetap dapat dieksekusi, meskipun pemilik tanah bukan pihak debitur dan tidak pernah menikmati dana kredit yang dicairkan.
SKMHT Bukan Alat Perlindungan Pemilik Tanah
Kejaksaan RI menjelaskan bahwa penggunaan sertifikat orang lain harus dibuktikan dengan SKMHT untuk menghindari sengketa. Namun dibalik itu, SKMHT bukanlah bukti yang kuat jika terjadi sengketa di kemudian hari.
Mardiman menjelaskan SKMHT pada dasarnya adalah instrumen hukum untuk memberi kuasa agar bank dapat membebankan Hak Tanggungan. Jika terjadi kendala dari debitur, SKMHT tidak bisa mencegah terjadinya tindak lanjut dari pemberi kredit, misalnya tanah disita.
Oleh karena itu, agar pemilik tanah lebih terlindungi saat menyerahkan sertifikatnya, perlu dibuat perjanjian tertulis dan terpisah antara pemilik tanah dan debitur, di luar perjanjian dengan bank. Perjanjian tambahan ini penting sebagai pegangan hukum jika di kemudian hari terjadi sengketa.
"Yang jauh lebih penting bagi pemilik tanah adalah perjanjian penanggungan atau regres. Perjanjiannya mengatur bahwa semua kerugian akibat eksekusi menjadi tanggung jawab debitur," ujar Mardiman.
Selain itu juga terdapat perjanjian lain yang bisa dibuat, yaitu akta pengakuan utang dan jaminan bali, serta perjanjian internal bermaterai yang memuat ketentuan ganti rugi. Selain itu, pemilik tanah bisa meminta debitur untuk menjaminkan aset lain kepadanya.
Risiko yang Bisa Muncul Jika Kredit Macet
Mardiman menjelaskan pemilik sertifikat secara hukum diposisikan sebagai pemberi jaminan. Oleh karena itu, bank berhak mengeksekusi tanah tanpa memperhatikan siapa yang menikmati dana kredit atau hubungan keluarga antara para pihak. Jika debitur wanprestasi, bank tidak perlu menggugat pemilik tanah terlebih dahulu karena dapat langsung melakukan eksekusi atas objek hak tanggungan.
Dalam praktiknya, kondisi ini kerap memicu rusaknya hubungan keluarga yang semula didasari kepercayaan, lalu berujung pada sengketa perdata ketika tanah mendapat tindak lanjut. Di sisi lain, pemilik tanah juga berada pada posisi lemah untuk membela diri, karena alasan seperti tidak menikmati uang kredit, kurang memiliki relevansi kuat dalam hukum perbankan.
Bahkan dalam kasus tertentu, pemilik sertifikat berisiko ikut terseret persoalan pidana. Apabila kredit bermasalah disertai dugaan kredit fiktif, manipulasi data, atau rekayasa agunan, bisa menjadikan pemilik sertifikat diperiksa sebagai saksi hingga tersangka meskipun dirinya bukan debitur.
Prinsip hukum jaminan menegaskan bahwa Hak Tanggungan melekat pada objeknya, bukan pada orangnya. Hal ini berarti tanah tetap dapat dieksekusi dan sulit ditolak, bahkan upaya hukum pemilik tanah sangat terbatas.
Langkah Aman yang Bisa Dilakukan
Sebagai langkah kehati-hatian agar tidak berujung sengketa, pemilik tanah harus bersikap sangat cermat saat diminta menjaminkan sertifikat untuk kepentingan keluarga, karena tanah bisa berisiko hilang jika kredit bermasalah.
Oleh sebab itu, perlu dibuat perjanjian notariil terpisah yang secara tegas mengatur tanggung jawab debitur, termasuk kewajiban memberikan jaminan balik, membatasi nilai kredit agar tidak melebihi nilai wajar tanah, memantau pembayaran angsuran sejak awal, serta melibatkan advokat sejak proses awal agar risiko dapat diminimalkan.
Sebaliknya, pemilik tanah harus menghindari sikap hanya mengandalkan janji keluarga, menandatangani SKMHT tanpa memahami APHT, menjaminkan satu-satunya aset tanpa perlindungan balik, atau menganggap tidak menikmati dana kredit sebagai perlindungan hukum. Pada akhirnya, dalam hukum jaminan, niat baik tidak dapat mengalahkan kekuatan akta dan kepercayaan keluarga tidak mampu menandingi kekuatan hak tanggungan.
Punya pertanyaan soal rumah, tanah atau properti lain? detikProperti bisa bantu jawabin. Pertanyaan bisa berkaitan dengan hukum, konstruksi, jual beli, pembiayaan, interior, eksterior atau permasalahan rumah lainnya.
Caranya gampang. Kamu tinggal kirim pertanyaan dengan cara klik link ini
Simak Video "Video Boleh Nggak Kredit Emas dalam Islam?"
(abr/abr)