Tata Cara Mengubah Status Tanah HGB dan HGU Jadi SHM: Ini Syarat-Biayanya

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah hak kepemilikan tanah terkuat di Indonesia. SHM berlaku seumur hidup, dapat diwariskan, dan tidak memiliki batas waktu. Oleh karena itu, tidak sedikit masyarakat yang menempuh tata cara mengubah status tanah HGB dan HGU jadi SHM demi kepastian hukum yang lebih kuat.

Dikutip dari laman resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak mendirikan bangunan di atas tanah negara atau pihak lain dengan masa berlaku terbatas. Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak mengusahakan tanah negara untuk kegiatan pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan.

HGB umumnya digunakan untuk rumah, ruko, atau properti komersial. HGU dipakai untuk lahan produktif skala besar. Keduanya memiliki masa berlaku terbatas dan wajib diperpanjang jika ingin tetap digunakan. SHM memberikan kepastian hukum tertinggi dan nilai investasi lebih besar.

Lantas, bagaimana cara mengubah status tanah, baik dari HGB maupun HGU menjadi SHM? Mari simak penjelasan lengkap berikut ini!

Tata Cara Mengubah Status Tanah HGB Jadi SHM

Dikutip dari laman resmi Kementerian ATR/BPN, perubahan status dari HGB menjadi SHM diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 serta dapat diakses panduan resminya melalui aplikasi Sentuh Tanahku atau langsung di Kantor Pertanahan setempat. Mari simak penjelasan selengkapnya berikut ini untuk memahami persyaratan hingga prosedurnya.

A. Persyaratan

Dokumen yang perlu disiapkan untuk mengubah status tanah HGB menjadi SHM meliputi:

• Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani di atas meterai.
• Surat kuasa (jika permohonan dikuasakan).
• Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan/atau kuasa yang telah dicocokkan dengan aslinya.
• Surat persetujuan kreditor (jika tanah dibebani Hak Tanggungan).
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya.
• Bukti pembayaran uang pemasukan (diserahkan pada saat pendaftaran hak).
• Sertifikat HGB yang akan diubah menjadi SHM.
• IMB atau surat keterangan dari Kepala Desa/Lurah untuk rumah tinggal dengan luas tanah hingga 600 m².
• Pernyataan tanah tidak dalam sengketa.
• Bukti penguasaan fisik tanah/bangunan.
• Keterangan identitas, luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohonkan.

B. Biaya

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015, biaya resmi untuk perubahan HGB menjadi SHM adalah Rp 50.000 per sertifikat hak atas tanah. Namun, apabila nama yang tercantum dalam sertifikat berbeda dengan pemilik saat ini, akan dikenakan biaya tambahan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk proses balik nama.

C. Prosedur

Proses permohonan dilakukan melalui Kantor Pertanahan atau via aplikasi Sentuh Tanahku dengan langkah-langkah berikut:

• Buka aplikasi Sentuh Tanahku, pilih menu Informasi Layanan → Perubahan Hak → Perubahan HGB menjadi Hak Milik atas rumah tinggal.
• Jika tidak ingin menggunakan aplikasi, kita bisa langsung mendatangi Kantor Pertanahan terdekat.
• Menyerahkan berkas persyaratan sesuai daftar di atas.
• Verifikasi oleh petugas untuk mencocokkan data fisik dan yuridis.
• Pembayaran biaya perubahan hak sesuai ketentuan.
• Proses penerbitan SHM oleh Kantor Pertanahan, dengan estimasi waktu penyelesaian ± 5 hari kerja.

Tata Cara Mengubah Status Tanah HGU Jadi SHM

Bagi pemegang Hak Guna Usaha (HGU) yang ingin memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM), prosesnya tidak bisa dilakukan secara langsung. Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021, HGU terlebih dahulu harus diubah menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai, baru kemudian dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM. Mari simak tahapannya.

A. Persyaratan

Sebelum mengajukan perubahan status hak, pastikan dokumen dan kondisi tanah memenuhi ketentuan berikut:

1. Kondisi yang Memungkinkan Perubahan HGU ke HGB

Tanah digunakan untuk mendirikan bangunan yang menunjang kegiatan usaha (misalnya pabrik, gudang, emplasemen, atau tempat tinggal karyawan); atau
Terjadi revisi Rencana Tata Ruang (RTR) yang mengubah peruntukan tanah.

2. Dokumen Pemohon

• Identitas diri pemohon (KTP/KK) atau identitas badan hukum beserta akta pendirian dan pengesahannya.
• Surat kuasa jika pengurusan dikuasakan.
• Nomor Induk Berusaha (NIB) dari OSS atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP) untuk badan hukum.

3. Dokumen Tanah

• Sertifikat HGU yang akan diubah.
• Bukti pembayaran pajak yang terkait tanah (jika ada).

4. Khusus Perubahan Sebagian HGU

Harus dilakukan pemisahan sertipikat terlebih dahulu sebelum permohonan perubahan hak.

B. Biaya

Berdasarkan PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang jenis dan tarif penerimaan negara bukan pajak (PNBP) yang berlaku di Kementerian ATR/BPN, biaya pendaftaran perubahan hak, termasuk perubahan dari HGU menjadi HGB, ditetapkan sebesar Rp 50.000 per bidang.

C. Prosedur

Berikut langkah-langkah yang perlu dilakukan sesuai aturan Pasal 163-168 Permen ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021:

• Datangi Kantor Pertanahan setempat dengan membawa seluruh dokumen persyaratan.
• Isi formulir permohonan perubahan hak sesuai format resmi.
• Lakukan pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai ketentuan yang berlaku.
• Pejabat Kantor Pertanahan memeriksa kelengkapan dan kebenaran data fisik maupun data yuridis.
• Jika ada ketidaksesuaian, pemohon akan diminta melakukan perbaikan atau melengkapi dokumen.
• Jika diperlukan, akan dilakukan pengukuran. Namun, pengukuran hanya diperlukan jika ada perubahan fisik atau batas tanah.
• Setelah data dinyatakan lengkap, Kepala Kantor Pertanahan mendaftarkan HGB atas tanah bekas HGU.
• Jangka waktu HGB mengikuti sisa masa berlaku HGU, maksimal 30 tahun.
• Sertifikat HGB diterbitkan dan dicatat dalam buku tanah serta daftar umum lainnya.
• Setelah HGU berhasil diubah menjadi HGB, barulah pemilik dapat mengajukan peningkatan status menjadi Hak Milik (SHM) dengan mengikuti prosedur yang dijelaskan sebelumnya.

Setelah menyimak penjelasan lengkap di atas, apakah kamu telah memahami tata cara mengubah status tanah HGB dan HGU, detikers? Semoga bermanfaat dan selamat mencoba!

Video: Polda Kepri Tangkap 7 Pelaku Pemalsuan Sertifikat Tanah

Video: Polda Kepri Tangkap 7 Pelaku Pemalsuan Sertifikat Tanah