Dolar Amerika yang semakin kuat di atas Rupiah memberikan tekanan kepada pengembang rumah. Pasalnya mereka dihadapkan biaya produksi yang semakin mahal dan ketidakpastian pasar.
Biaya produksi yang mahal disebabkan karena kenaikan dolar berpengaruh pada harga material bangunan impor serta material alam dalam negeri, seperti pasir, besi, hingga batu, biaya logistik atau pengantaran bahan mahal imbas BBM naik, hingga upah tukang bangunan yang juga semakin tinggi tiap tahunnya.
"Saat ini bahan bangunan basis baja dan besi naik 23 persen, tapi secara total diperkirakan akan naik 10-13 persen. Tapi ini harga konstruksi," kata pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, kepada detikcom pada Sabtu (30/5/2026).
Besarnya biaya produksi ini membuat harga rumah meningkat. Pengembang banyak yang mengambil keputusan itu begitu untuk mendapatkan keuntungan, bukan menjual rugi.
Sayangnya, dengan menjual rumah mahal, terkadang tidak sesuai dengan daya beli masyarakat. Bayangkan jika rumah tersebut nilainya Rp 3,5 miliar. Namun, masyarakat tidak ada yang bisa membeli karena modalnya hanya Rp 800 juta hingga Rp 1 miliar saja.
Menurut Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, pengembang cenderung lebih berhati-hati dan selektif untuk membangun proyek baru, menunggu sampai kondisi makro lebih stabil.
Dalam kondisi ini, pengembang biasanya melakukan strategi untuk fokus pada proyek-proyek yang memiliki permintaan kuat. Mereka juga lebih mengutamakan proyek yang perputaran penjualannya cepat.
"Mereka (pengembang) tidak terlalu jorjoran ekspansi untuk proyek baru," ujar Ferry kepada detikProperti, Jumat (29/5/2026).
Namun, kondisi tersebut bukan berarti stok rumah di pasaran jadi langka atau menipis. Menurut pengamat properti yang juga Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto di pasar masih banyak stok rumah siap huni yang sudah lama selesai dibangun. Bangunan tersebut tidak terkena dampak kenaikan dolar dan BBM. Berbeda dengan rumah-rumah yang baru dibangun saat ini.
"Rumah baru (penjualannya) ini akan diperlambat karena daya beli turun dan masih banyak rumah ready stock sama rumah secondary yang di market, di pasaran," terang Steve.
Ia pun memastikan tidak akan terjadi kelangkaan stok hanya karena rumah bekas atau rumah secondary jumlahnya banyak setiap tahunnya.
"Karena sumbernya ada dua tadi. Rumah yang sudah siap, yaitu dari developer yang belum laku dan rumah secondary yang di mana orang ingin jual rumahnya juga, itu juga akan masuk. Volumenya lumayan besar. Indonesia ini luas dari segmentasi konsumennya," tegasnya.
(aqi/das)