.webp)
Sektor properti terutama rumah komersial tengah menghadapi kondisi yang cukup menantang imbas nilai tukar Rupiah yang semakin melemah menjadi Rp 17.800-an.
Menurut CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, melemahnya Rupiah terhadap dolar akan menyebabkan daya beli masyarakat menurun. Rumah bukan lagi produk yang ingin mereka beli di saat seperti ini. Mereka lebih memilih untuk berbelanja barang kebutuhan sehari-hari, seperti pangan.
Hal ini tentu tidak baik. Indonesia memiliki jumlah backlog kepemilikan rumah yang tinggi. Berdasarkan data dari Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, Sabtu (30/5/2026) jumlah backlog kepemilikan rumah saat ini mencapai 13,4 juta keluarga (desil 1-10).
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Adapun backlog sendiri adalah kondisi kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah yang dibutuhkan rakyat. Singkatnya, backlog rumah berarti krisis kebutuhan akan kepemilikan rumah.
Jika tidak ada yang mau membeli rumah, jumlah backlog akan semakin besar.
"Saat ini rumah belum menjadi prioritas di tengah kondisi saat ini," ujar Ali kepada detikcom pada Sabtu (30/5/2026).
Bagaimana Stok Rumah di Pasar?
Menurut Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, dalam kondisi seperti ini, pengembang cenderung lebih berhati-hati dan selektif untuk membangun proyek baru, menunggu sampai kondisi makro lebih stabil.
Dalam kondisi ini, pengembang biasanya melakukan strategi untuk fokus pada proyek-proyek yang memiliki permintaan kuat. Mereka juga lebih mengutamakan proyek yang perputaran penjualannya cepat.
"Mereka (pengembang) tidak terlalu jorjoran ekspansi untuk proyek baru," ujar Ferry kepada detikProperti, Jumat (29/5/2026).
Meskipun begitu, Ali mengatakan stok di pasar masih banyak dan tidak akan terjadi kelangkaan.
Senada, menurut pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto stok rumah siap huni masih banyak, terdiri dari rumah primary siap huni dan rumah secondary. Bangunan tersebut tidak terkena dampak kenaikan dolar dan BBM. Berbeda dengan rumah-rumah yang baru dibangun saat ini.
"Karena sumbernya ada dua tadi. Rumah yang sudah siap, yaitu dari developer yang belum laku dan rumah secondary yang di mana orang ingin jual rumahnya juga, itu juga akan masuk. Volumenya lumayan besar. Indonesia ini luas dari segmentasi konsumennya," tegasnya.
Program 3 Juta Efektif Jadi Solusi Backlog?
Program 3 Juta Rumah tetap dapat menjadi solusi yang tepat asalkan daya beli masyarakat bagus.
"Jangan sampai daya beli ini merosot secara drastis sehingga pembangunan 3 juta rumah itu tidak bisa diserap dan tidak bisa dibangun," terangnya.
Fenomena yang terjadi saat ini adalah harga rumah komersial diperkirakan bisa meningkat sekitar 10-20 persen karena berbagai faktor termasuk nilai tukar rupiah yang anjlok. Lalu, di satu sisi daya beli masyarakat diproyeksi menurun. Alhasil tidak ada perputaran ekonomi. Hal ini yang membuat program penyediaan rumah apa pun tidak akan bisa mengatasi angka backlog karena kemampuan konsumen membeli rumah.
"Dia (pengembang) sudah bangun, naik 10-20 persen tapi tidak dibeli. Berarti kan tidak ada kesinambungan," ucapnya.
Oleh karena itu, diperlukan bantuan atau insentif dari pemerintah agar rumah yang tersedia bisa segera terserap. Mulai dari subsidi KPR, subsidi harga rumah, hingga uang muka.
Rumah Bekas Banyak yang Murah
Jangan khawatir, detikers tetap bisa membeli rumah karena rumah bekas banyak yang harganya murah dan masuk dalam budget banyak pembeli.
"Kondisinya memang banyak di pasaran rumah-rumah secondary market. Bukan dari developer ya, bukan rumah stok yang sudah selesai dibangun. Tapi rumah yang sudah dibeli, terus sama pemiliknya ini mau dijual lagi ke pemilik kedua," jelas Steve kepada detikcom pada Sabtu (30/5/2026).
Rumah bekas atau seken ini pasti sudah dibangun sebelum adanya perubahan kondisi geopolitik sehingga nilainya tidak terpengaruh.
"Rumah bekas dari pemilik pertama ke pemilik kedua itu di beberapa daerah mengalami penurunan harganya. Karena biasa hukum ekonomi, daya beli," ujarnya.
(aqi/ilf)
