Sebelum membeli rumah kamu perlu mengetahui secara jelas latar belakang pengembang dan kejelasan spesifikasi rumah tersebut. Hal ini berguna untuk mengantisipasi hal yang tidak diinginkan dalam proses kredit rumah.

Mengutip dari detikNews pada Selasa (5/3/2024), salah satu pembaca detik's Advocate mengirimkan cerita mengenai pembelian rumah subsidinya yang mengalami masalah terkait akses jalan.

Kepada Yth
Redaksi detikcom
Dear detik's advocate

Pada bulan September 2023, kami telah melakukan akad kredit rumah subsidi salah satu developer di kota Padang. Yang sebelumnya saya telah melunasi DP dan biaya kelebihan tanah.

Pada saat akad di bank, dokumen yang kami dapatkan cuma surat Perjanjian Kredit. Ternyata setelah kredit jalan 3 bulan, jalan menuju perumahan subsidi kami dipasang pagar seng oleh pemilik tanah sehingga mengharuskan kami untuk berjalan kaki menuju rumah subsidi tersebut. Dengan pengumuman 'Dilarang Masuk, Tanah Belum Lunas'.

Dan terkejutnya kami lagi ternyata pembeli yang telah membayar cash sejak dua tahun lalu sampai sekarang belum menerima sertifikat atas rumah mereka.

Yang mau saya tanyakan:

1. Apakah aman bagi kami untuk melanjutkan kredit untuk rumah subsidi ini?

2. Apakah kredit yang telah kami tandatangani di bank dapat kami batalkan? karena banyak pengalaman yang saya dengar dari pembeli developer lain, setelah kredit pembeli lunas banyak dari mereka yang belum menerima sertifikat dengan alasan belum pecah sertifikat. Sehingga kami merasa sebelum itu terjadi, alangkah baiknya jika dari sekarang kami stop untuk melanjutkan pembayaran.

3. Jika bank atau developer tidak menyetujui pembatalan kredit kami dengan alasan sertifikat yang belum jelas, apa yang sebaiknya kami lakukan agar di kemudian hari tidak terjadi hal yang tidak diinginkan?

Untuk menjawab pernyataan di atas, Advokat Virza Roy Hizzal SH MH menjelaskan beberapa hal mengenai rumah subsidi, sistem pembatalan kredit, dan hak yang bisa diminta atas kerugian yang diderita pembeli.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bersubsidi adalah kredit/pembiayaan pemilikan rumah yang mendapat bantuan dan/atau kemudahan perolehan rumah bagi pemerintah berupa dana murah jangka panjang dan subsidi perolehan rumah yang diterbitkan oleh bank pelaksana baik secara konvensional maupun dengan prinsip syariah.

Untuk menjawab mengenai akses jalan yang ditutup oleh pemilik tanah karena pihak pengembang belum menyelesaikan pembayarannya. Virza mengatakan persoalan ini adalah salah dari pihak pengembang.

Hal ini tertuang dalam Pasal 1491 KUH Perdata menyatakan penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin dua hal, yaitu penguasaan barang yang dijual secara aman dan tenteram dan tiadanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menimbulkan alasan untuk pembatalan pembelian.

Oleh sebab itu, pihak developer bisa dituntut untuk mengembalikan seluruh uang yang telah diserahkan pembeli karena mereka tidak memastikan pembebasan akses jalan tersebut. Landasan hukum ini dapat menjadi jawaban pertanyaan nomor dua mengenai apakah kredit dapat dibatalkan.

Selain bisa membatalkan pembelian, pembeli juga bisa mengajukan ganti rugi dengan jumlah sesuai atau wajar. Apabila pembeli mengajukan biaya ganti rugi tidak seimbang dengan kerugian yang diakibatkan, pengembang dapat melakukan upaya hukum melalui gugatan perdata. Bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.

Artinya, pemilik tanah tidak dapat memanfaatkan tanahnya untuk apa saja sesuai kehendak pemilik karena dapat melanggar hak orang lain.

Hal ini tertuang dalam Bahwa Pasal 667 KUH Perdata yang mengatakan:

Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.

Penuntutan ganti rugi kepada pihak pengembang tetap dapat dilakukan meskipun uang muka dan cicilan yang sudah berjalan. Namun, Virza mengingatkan prosesnya akan cukup panjang dan melelahkan. Bahkan jika tidak ditemukan kesepakatan, terpaksa anda harus menempuh jalur hukum.

Ketentuan Pasal 1491 KUH Perdata diperkuat dengan Putusan Mahkamah Agung No. 2186 K/Pdt/1999 tanggal 2 Januari 2000 yang memuat kaidah pada pokoknya:

"Developer yang membangun rumah di atas tanah jalur hijau dan melanggar garis sempadan sungai dapat dibatalkan. Ini merupakan suatu cacat tersembunyi yang tidak diketahui penggugat (pembeli). Developer telah melakukan perbuatan melawan hukum."

Akses jalan merupakan hak servituut oleh pemilik rumah karena telah berubah menjadi akses bersama. Maka ketika akses jalan tidak diberikan oleh pemilik tanah, ini menjadi bukan persoalan antara pembeli dengan pemilik tanah karena ini di luar sepengetahuan pembeli. Pembeli hanya mengetahui jika pengembang menjamin akses jalan menuju rumah yang mereka beli. Kejadian seperti ini dapat menjurus pada pidana penipuan maupun persoalan perlindungan konsumen.

Terkait kredit perlu dilanjutkan atau tidak, jika pengembang tersebut sudah memiliki legalitas status sertipikat induk developer SHM/SHGB.

Sertifikat induk developer merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti kepemilikan yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis. Ketentuan terkait surat ukur dan buku tanah hak terlampir dalam Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria.

Namun melihat proses pembelian rumah melalui proses KPR maka diasumsikan tanah yang dijual developer tersebut sudah bersertipikat. Pihak bank pasti sudah berhati-hati terhadap penjualan rumah tersebut.

Mengenai penerbitan sertipikat yang belum jelas, hal ini berkaitan dengan kepemilikan tanah yang dijual oleh developer seharusnya sudah dijamin legalitas tanahnya sebelum proses jual beli. Maka tidak menjadi alasan terhalangnya proses balik namanya jika telah lunas oleh pembeli.

Dalam proses KPR, tentunya tanah tersebut seharusnya dalam keadaan diletakkan Hak Tanggungan atas pihak Bank. Jadi jika ingin mengajukan pembatalan ke bank, sebaiknya memakai alasan ketiadaan akses jalan atau fasum atau fasos yang tidak dijamin ketersediaannya oleh pengembang.

Namun, perlu diingat dalam menjalankan transaksi KPR Rumah Subsidi, pembeli dan bank sudah menandatangani perjanjian kredit. Maka kedua belah pihak terikat perlu menjalankan perjanjian sebaik-baiknya mengingat perjanjian yang telah dibuat berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya, hal ini sesuai dengan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPdt).

Perjanjian ini berfungsi untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari. Bank juga mengawasi sejak awal dilakukanya transaksi KPR rumah subsisi. Dalam melakukan akad tersebut pihak Nasabah dan Pihak Bank akan menandatangani Perjanjian Kredit dan telah memenuhi syarat sah nya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Video: Batalnya Usulan Rumah Subsidi 18 Meter

Video: Batalnya Usulan Rumah Subsidi 18 Meter