Pembelian rumah secara tunai kerap dianggap sebagai jalan aman untuk memperoleh hunian tanpa risiko administrasi. Namun kenyataannya, tak sedikit pembeli yang justru menghadapi persoalan serius setelah pembayaran lunas dilakukan, terutama ketika sertifikat rumah tidak kunjung diserahkan oleh pengembang.
Persoalan ini biasanya muncul ketika sertifikat rumah yang telah dijual secara tunai ternyata masih dijadikan jaminan kredit oleh pengembang kepada pihak perbankan. Akibatnya, pembeli tak dapat melakukan proses balik nama dan kehilangan kepastian hukum atas aset yang sudah dibayar lunas.
Pembeli Telah Penuhi Kewajiban Hukum
Dilansir dari Situs Resmi Kejaksaan RI, Rabu (25/2/2026) jual beli rumah secara tunai telah memenuhi unsur perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum (KUH) Perdata. Setelah pembayaran dilakukan secara lunas, hak dan kewajiban pembeli dianggap telah terpenuhi sepenuhnya.
Oleh karena itu, pengembang tidak memiliki dasar hukum untuk menunda penyerahan sertifikat, kecuali diperjanjikan lain dan disetujui pembeli. Pembayaran lunas menempatkan pembeli pada posisi hukum yang kuat, sementara keterlambatan atau kegagalan penyerahan sertifikat menunjukkan adanya kelalaian dari pihak pengembang.
Sertifikat Masih Dijaminkan Bank, Developer Dinilai Wanprestasi
Sertifikat rumah yang tak diberikan dengan sebab masih terikat hak tanggungan bank, menunjukkan bahwa pengembang tidak kompeten dalam menyerahkan barang dalam kondisi sebagaimana dijanjikan. Keterlambatan tersebut dapat dikategorikan sebagai wanprestasi, terlebih jika telah melewati tenggat waktu atau setelah diberikan somasi.
Pembeli berhak mengajukan gugat karena dalam kasus jual beli rumah, KUH Perdata juga telah mengatur jelas pada Pasal 1474 yang menekankan penyerahan dan penanggungan, serta Pasal 1491 yang menyatakan penguasaan aman dan ketiadaan cacat yang membatalkan pembelian. Dengan ini, pengembang wajib untuk menyerahkan segala objek jual beli dalam keadaan bebas dari beban pihak ketiga.
Sertifikat Rumah dan Ganti Rugi sebagai Hak Pembeli
Jual beli rumah harus benar-benar dipastikan dan dilakukan dengan perjanjian itikad baik sesuai Pasal 1338 ayat 3 KUH Perdata. Apabila pengembang tidak memberitahukan sejak awal bahwa sertifikat masih menjadi jaminan dengan pihak bank atau tidak menyelesaikan pembebasan sertifikat setelah pembayaran lunas, pengembang telah melakukan tindakan pelanggaran yang bertentangan dengan asas itikad baik.
Atas kondisi ini, pembeli berhak menuntut penyerahan sertifikat bebas dari beban bank serta ganti rugi materiil maupun immateriil sesuai Pasal 1243 KUH Perdata.
Sebagai langkah hukum, Kejaksaan RI dalam publikasinya menyatakan pembeli dapat terlebih dahulu mengirimkan somasi kepada pengembang. Apabila somasi tidak ditindaklanjuti, pembeli dapat melanjutkan dengan mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan demi memperoleh kepastian hukum atas rumah yang telah dibeli.
(das/das)