Jakarta -
Krisis rumah yang terjadi di Amerika Serikat semakin parah. Salah satu solusi yang tengah mengemukan adalah mengubah kantor kosong di pusat kota yang kian sepi diubah menjadi pemukiman tinggal.
Ide tersebut rencananya mau diterapkan pada kota-kota seperti New York, Boston, dan Cleveland. Pemerintah bahkan rencananya mau memberikaninsentif berupa pelonggaran pada program federal dan keringanan pajak serta mendorong pemimpin lokal untuk mempercepat perubahan zonasi dan pembatasan konstruksi.
Lantas, apakah bisa mengubah kantor menjadi rumah/apartemen?
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Dikutip dari CNN, Rabu (17/1/2024), beberapa ahli di bidang properti, bangunan, dan perencanaan kota mengatakan bahwa sulit untuk mengevolusi ruang kantor menjadi perumahan yang layak huni, tetapi ada alasan mendesak mengapa hal ini perlu diuji.
Menurut laporan Moody's Analytics, di Amerika Serikat jumlah ruang kantor yang kosong lebih banyak dibandingkan sebelumnya sejak tahun 1979.
Hal ini terjadi semenjak pandemi covid-19 dimana pegawai mulai bekerja dari jarak jauh dan hingga kini kondisi itu tidak sepenuhnya kembali normal. Budaya kerja dari jauh membuat banyak gedung perkantoran menjadi kosong , sehingga menciptakan fenomena yang disebut "zombie tower".
Sementara itu ada alasan lainnya yakni menurut data National Association of Realtors, sekitar 5,5 juta unit rumah Amerika serikat mulai tertinggal selama 20 tahun berakhir. Hal ini disebabkan karena pengembang gagal memenuhi kebutuhan perumahan.
Jadi Apakah kita bisa mengubah ruang kantor kosong tersebut menjadi apartemen yang dibutuhkan? Cari tahu jawabannya di halaman selanjutnya.
Ketua dan wakil ketua Keen-Summit Capital Partners, Harold Bordwin yang menangani restrukturisasi real estate komersial menyatakan bahwa terdapat banyak rintangan untuk mengubah kantor menjadi rumah.
"Kalau saja bisa semudah itu, sayangnya ada banyak sekali rintangan," ucapnya.
Peneliti senior di Metropolitan Housing and Communities Policy Center bagian dari Urban Institute, Brett Theodos, menyatakan bahwa formula atau model struktur kantor tidak dapat diperluas dan diubah menjadi ruang untuk rumah.
"Setiap proyek harus menemukan kembali rodanya, ini jauh lebih sulit daripada membangun dari awal," ucap Brett.
Mendukung pernyataan para ahli tersebut, di halaman selanjutnya, akan dibahas mengapa sulit untuk mengubah gedung kantor menjadi perumahan.
1. Birokrasi dan Zonasi yang Terbatas
Birokrasi dan zonasi yang terbatas sulit melakukan penghapusan undang-undang tersebut karena dapat memakan waktu dan biaya yang cukup mahal.
Selain itu, hal ini bisa meresahkan perkotaan karena implikasi pendapatan pajak, sebab sebagian besar sumbernya berasal dari pajak properti gedung komersial.
Oleh karena itu masalah ini, membuat kota tidak mampu kehilangan basis pajak mengenai gedung perkantoran besar.
2. Letak Gedung Tidak Sesuai Dengan Gaya Hidup
Tidak masalah jika membangun perumahan di gedung kantor ketika sebuah kota mengalami kepadatan, tetapi kemungkinan gedung kantor berada di lokasi yang tidak memiliki fasilitas sosial dan fasilitas umum seperti di perumahan pada dasarnya.
Dalam beberapa kasus beberapa gedung kantor berada di lokasi yang tidak memiliki lingkungan untuk memenuhi kebutuhan seperti toko, sekolah, transportasi umum, rumah sakit, dan sebagainya.
3. Masalah Desain dan Struktur Bangunan
Menurut kontraktor dan arsitek, pada dasarnya, desain ruang kantor dan rumah adalah dua jenis bangunan yang berbeda secara mendasar.
Adapun aspek masalah perbedaan tersebut dapat dilihat dari kurangnya cahaya alami, pemanas yang butuh pantauan individual kontrol, dan ketinggian plafon yang tidak bisa melakukan pemasangan retrofit kelistrikan dan HVAC.
Apalagi gedung kantor kebanyakan memiliki jendela yang tidak bisa dibuka, karena penggunaan AC sudah menjadi kebutuhan umum.
Ditambah ini mempengaruhi luas kantor yang jauh semakin besar dibanding zaman dulu ketika belum adanya kehadiran pendingin ruangan.
Bahkan biayanya akan jauh sangat lebih mahal untuk sebuah gedung kantor yakni bisa mencapai US$ 100 hingga lebih dari US$ 500 atau setara dengan Rp 1,5 juta hingga Rp 7,5 juta per kaki persegi, tergantung detail desain bangunan.
4. Kepemilikan yang Masih Menetap
Banyak kantor yang mengalami kekosongan karena ketidakhadiran karyawan di tempat. Hal ini masih belum bisa diubah jika ingin dijadikan perumahan, karena pada masa sewa jangka panjang, penyewa masih dinyatakan menyewakan bangunan, yang tentunya sebagian besar kosong.
Bayangkan jika kamu meninggalkan gedung besar, tetapi tetap diberi label disewakan 50% meskipun kamu sudah meninggalkannya. Ini tidak memenuhi syarat dan kemungkinan paling lama masa penyewaan akan berhenti setelah bertahun-tahun sebelum diputuskan untuk diubah menjadi perumahan.
Dengan demikian, mengubah gedung kantor menjadi perumahan bukanlah solusi yang bisa dengan mudah diterapkan untuk menjawab kelebihan pasokan perkantoran ataupun kekurangan pasokan perumahan.
.webp)
