Meskipun permasalahan tersebut terbilang mendesak, bagi beberapa ahli di bidang properti, pembangunan, dan perencanaan kota menyebutkan, untuk menguji solusi tersebut ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan sebab sulit untuk mengevolusi ruang kantor menjadi perumahan/apartemen yang layak huni.

Dikutip dari CNN Business, Rabu (17/1/2024), Menurut prinsipal dan wakil ketua Keen-Summit Capital Partners, Harold Bordwin, mengubah kantor menjadi rumah akan ada banyak rintangan dan masalah yang dihadapi.

Seirama dengan pernyataan tersebut, peneliti senior di Metropolitan Housing and Communities Policy Center bagian dari Urban Institute, Brett Theodos, juga bahwa formula atau model struktur kantor tidak dapat diperluas dan diubah menjadi ruang rumah. Oleh karena itu, berikut ini adalah 4 alasan mengapa gedung kantor sulit diubah menjadi perumahan/apartemen.

1. Birokrasi dan Zonasi yang Terbatas

Konstruksi perkotaan diatur oleh undang-undang zonasi dimana terdapat konsep dasar yang sederhana, yakni hanya diperbolehkan satu jenis bangunan baik pabrik, gedung apartemen, rumah keluarga tunggal dan sebagainya untuk tiap kpta.

Undang-undang semacam itu telah berkembang di era pasca-Perang Dunia II dan membuka jalan bagi cita-cita Amerika tahun 1950-an, yakni aturan rumah dengan teras depan dan halaman belakang yang berjarak dari tempat kerja. Jika mau melakukan pencabutan pada pembatasan tersebut tentunya membutuhkan proses yang tidak mudah karena akan memakan waktu dan biaya yang cukup mahal.

"Ada tuntutan hukum, politik, dan pemilik properti lainnya yang berhak bersuara. Sebagaimana harusnya, real estate adalah proses publik yang terbuka. Namun ketika kamu mengatakan kepada pengembang bahwa prosesnya akan lambat dan ada risiko litigasi, hal itu akan membuatnya lebih mahal," ucap Harold

"Zonasi itu jadi sebuah hambatan. Beberapa wali kota banyak yang mengupayakan untuk menghilangkan masalah itu. Mereka berusaha keras untuk menjadikan pusat kota mereka layak dan ini adalah sesuatu yang dapat mereka lakukan," Tambah Brett.

Namun, jika undang-undang zonasi dihapuskan, ini bisa berdampak pada perkotaan karena dapat meresahkan terhadap implikasi pendapatan pajak. Sebab sebagian besar pendapatan diperoleh dari pajak properti komersial. Oleh karena itu masalah ini membuat kota tidak mampu kehilangan basis pajak mengenai gedung perkantoran besar.

Meskipun gedung apartemen mengalami kepadatan penuh, tetapi rendah penggunaan penghuni dibanding kantor. Ini membuktikan bahwa orang lebih banyak beraktivitas di luar dibanding di dalam seperti aktivitas perkantoran, hal ini juga membuat pendapatan pajak berkurang.

2. Letak Gedung Kantor Jarang Dekat Dengan Fasilitas Sosial dan Umum

Bukan ide buruk untuk memakai bekas kantor menjadi tempat tinggal, apalagi pada kota dengan kepadatan tinggi seiring permintaan perumahan yang melonjak seperti di Manhattan. Namun, dalam beberapa kasus beberapa gedung kantor di perkotaan tidak memiliki lingkungan yang bisa memenuhi kebutuhan seperti toko, sekolah, transportasi umum, rumah sakit, dan sebagainya.

"Sebagian besar ruang kantor berada di kawasan perkantoran di pinggiran kota yang tidak terlalu menarik untuk dijadikan apartemen dengan kepadatan tinggi, mungkin jika kamu menghancurkan dan memulai dari awal, kamu bisa membangun beberapa townhouse. Namun, jaringan jalan tidak seperti rencana pemukiman. Mereka bukanlah tempat yang diinginkan orang untuk tinggal," ucap Brett

Perkotaan yang ingin meningkatkan fasilitas untuk perumahan dan merevitalisasi pusat kota, diketahui memberikan peluang pada area tersebut dibanding pinggiran kota. Menurut data perusahaan jasa real Estate Komersial dan Investasi, yakni CBRE, menyatakan bahwa rata-rata perkotaan dengan tingkat konversi yang lebih tinggi biasanya memiliki gedung perkantoran tua dengan tingkat kekosongan yang lebih tinggi.

Misalnya di kota Cleveland memiliki persentase tertinggi dari stok perkantoran yang ditargetkan pada konversi di AS sebesar 11% dari total inventaris, sementara pada kota Boston konversi terbesar yang direncanakan atau sedang berlangsung di AS memiliki luas sebesar 6,1 juta kaki persegi atau 3% dari inventaris kantornya.

3. Perbedaan Desain dan Struktur Bangunan

Gedung kantor kemungkinan memiliki beberapa kendala struktural dan desain, seperti kurangnya kamar mandi hingga jendela yang tidak cukup untuk dibuka atau bahkan tidak dapat dibuka sama sekali. Berdasarkan beberapa perkiraan, hanya 3% gedung kantor di New York dan 2% di pusat kota Denver cocok untuk diubah menjadi tempat tinggal.

Menurut kontraktor dan arsitek, pada dasarnya, desain ruang kantor dan rumah adalah dua jenis bangunan yang berbeda secara mendasar. Adapun masalah perbedaan tersebut dapat dilihat dari elemen seperti kurangnya cahaya alami, pemanas yang butuh pantauan individual kontrol, dan ketinggian plafon yang tidak bisa melakukan pemasangan retrofit kelistrikan dan HVAC. Hal yang dimiliki kantor sulit untuk dikonversi menjadi rumah

Apalagi kebanyakan luas bangunan komersial kini menjadi semakin besar, yakni sekitar 15 ribu - 40 ribu kaki persegi, karena pendingin ruangan AC adalah elemen yang sudah menjadi kebutuhan umum di gedung kantor. Berbeda dengan zaman sebelum ada AC, dimana bangunan penuh jendela yang terbuka serta luas yang hanya sekitar 5 ribu - 15 ribu kaki persegi.

"Ada jendela, tapi jauh dari ruang dalam, Itu akan menjadi sebuah gua jika kamu memasang tembok." ucap Harold

Seorang arsitek Boston di SGA, Maren Reepmeyer merupakan seorang ahli proyek yang mampu mendaur ulang bangunan layak huni, seperti konversi kantor menjadi tempat tinggal. Ia menyatakan bahwa bangunan dengan lantai yang lebih besar akan jauh lebih sulit untuk diubah.

"Sebagai seorang arsitek, sungguh menyenangkan memikirkan cara untuk menyelesaikan masalah tersebut. Baik seperti pembuatan sudut dan celah pada bagian dalam, membuat lampu, membuat halaman, menambahkan balkon kecil, dan sebagainya. Namun, ini bisa membutuhkan uang lebih banyak daripada seharusnya." ucapnya

Menurut CBRE Group, bagian yang melacak data industri real estat dan investasi, perubahan fisik pada sebuah gedung kantor bisa mencapai US$ 100 hingga lebih dari US$ 500 atau setara dengan Rp 1,5 juta hingga Rp 7,5 juta per kaki persegi, tergantung detail desain bangunan.

4. Kepemilikan Melebihi Batas Waktu Sewa

Banyak kantor yang mengalami kekosongan karena ketidakhadiran karyawan di tempat. Hal ini masih belum bisa diubah karena pada masa sewa jangka panjang, penyewa masih dinyatakan menyewakan bangunan, yang sebagian besar kosong.

Bayangkan jika kamu meninggalkan gedung besar, tetapi tetap diberi label disewakan 50% meskipun kamu sudah meninggalkannya. Ini tidak memenuhi syarat dan kemungkinan paling lama masa penyewaan akan berhenti setelah bertahun-tahun sebelum diputuskan untuk diubah menjadi perumahan.

Banyak pemilik tanah dan pengembang ingin "mengaktifkan" gedung mereka dan memanfaatkan insentif pemerintah yang merasa terhambat karena banyaknya penyewa yang ada.

"Mungkin 50% disewakan. Itu sulit karena tidak mendekati ke penyewaan penuh. Tapi apa yang bisa kamu lakukan dengan penyewa tersebut? menggantikannya? Apakah kamu punya bangunan lain untuk memindahkan mereka?" ucap Maren

Dengan demikian, menurut Brett konversi perkantoran bukanlah solusi terhadap kelebihan pasokan perkantoran yang kosong ataupun kekurangan pasokan perumahan yang padat.

"Saya tidak memperkirakan konversi tempat tinggal akan menjadi faktor penentu yang merubah tingkat kekosongan kantor ataupun kekurangan apartemen di kota-kota besar sehingga harga sewa turun. Di sisi lain, jika kamu bisa menambahkan 600, 800 unit melalui konversi selama beberapa tahun di kota berukuran sedang, ini bisa menjadi sebuah solusi," ucap Brett. (dna/dna)