Modal Rp 225 Ribu Bisa Tebus Rumah Kosong Akiya di Jepang

Jakarta - Kalau di Indonesia masyarakat pusing lantaran susah punya rumah karena harganya mahal dan kian naik, di Jepang saat ini malah banyak rumah kosong tak berpenghuni.

Akiya namanya. Atau yang dalam bahasa Jepang bisa diartikan secara harafiah sebagai 'rumah kosong'. Fenomena akiya sedang marak terjadi di Jepang yang bisa ditebus oleh masyarakat termasuk warga asing, dengan beberapa persyaratan tentunya.

Berikut fakta-faktanya:

1. Biang kerok Akiya bertebaran di Jepang

Foto: Japan Today

Mengutip Kokoro JP, Kamis (27/7/2023), ada sejumlah hal yang memicu banyaknya jumlah Akiya di Jepang, di mana jumlahnya terus mengalami peningkatan.

A. Penurunan Populasi

Dalam statistik tentang penuaan masyarakat dan terkait dengan perkembangan demografis yang tidak menguntungkan, tercatat, pertumbuhan penduduk Jepang mencapai puncaknya sekitar tahun 2010 dengan 128.057 juta penduduk. Sejak itu, populasi Jepang terus menurun.

Menurut statistik dari Biro Statistik Jepang pada tahun 2018, populasi Jepang telah menurun menjadi 126.443.000 orang pada tahun itu. Menurut perkiraan oleh National Institute for Population and Social Security Research, populasi Jepang mungkin hanya sekitar 87 juta pada tahun 2060.

Angka ini konsisten dengan perkiraan bahwa total populasi Jepang akan turun di bawah 90 juta pada sekitar 40 tahun dan terendah 50 juta setelah 100 tahun berikutnya.

B. Urbanisasi

Masalah sosial-politik global lainnya yang juga sangat relevan di Jepang adalah eksodus pedesaan dimana kaum muda semakin terdesak ke kota-kota, terutama kota-kota besar.

Di Jerman, hal ini sejauh ini hanyalah fenomena marjinal, tetapi di Jepang, hal ini telah menjadi masalah serius.

C. Kebijakan Bunga Murah

Faktor lain yang mendorong kenaikan jumlah Akiya adalah kebijakan insentif kredit pemilikan rumah (KPR).

Kebijakan ini cenderung mempermudah pembelian rumah baru dan dengan demikian berkontribusi pada hilangnya bangunan 'rumah lama' dari pasar perumahan.

D. Kebijakan Pajak 'Rumah Lama'

Di Jepang, ada insentif pajak justru membuat orang meninggalkan rumah bobrok dan kosong dan bukan menghancurkannya.

Hal itu terjadi karena pajak properti untuk tanah terlantar lima kali lebih tinggi daripada tanah terbangun.

2. Harga mulai Rp 225 ribu

Foto: (istimewa/Lee Xian Jie via CNBC)

Mengutip Cheap Houses Japan, Akiya cenderung memiliki konsep tradisional pada propertinya seperti, struktur kayu dengan dinding tanah liat, sekat kertas dan tikar tatami. Saking banyaknya rumah tradisional seperti ini justru masalahnya begitu mengakar hingga rumah-rumah kosong ini terbengkalai dan baru dibangun lagi dalam tiga atau empat dekade terakhir.

Akiya Jepang mungkin adalah pilihan yang baik untuk Kamu dengan anggaran terbatas. Dikarenakan sangat mungkin menemukan akiya yang bagus dengan harga sekitar US$ 500 atau setara dengan Rp 7,5 Juta (kurs Rp 15.000/US$) bahkan US$ 50 atau Rp 750 ribu. Konsekuensinya, dengan harga makin rumah kamu akan dapat rumah yang jauh dari kota. Bahkan ada juga harga di bawah US$ 15 atau setara dengan Rp 225 ribu

Tapi jangan lupa, ada harga ada rupa. Yang perlu kamu pertimbangkan adala usia rumah yang sudah tua dan lama dibiarkan kosong. Dengan kondisi demikia, tentunya rumah tersebut berpotensi juga mengalami banyak masalah seperti permasalahan air dan listrik, lubang di atap atau lantai, kayu keropos karena rayap, dan sebagainya.

Jadi pertimbangkan biaya renovasinya ya.

Tapi, masih banyak rumah yang masih bagus dengan harga yang sedikit lebih tinggi tentunya. Sehingga, langkah yang bisa Kamu lakukan sebelum membeli sebuah Akiya adalah menambah anggaran Kamu sedikit lagi untuk membli Akiya yang lebih terawat daripada mengeluarkan uang lebih untuk biaya renovasi. Karena dengan menambahkan anggaran, Kamu bisa memperoleh rumah yang jauh lebih baik kondisinya.

3. Perhatikan 4 hal ini

Foto: Japan Today

Dikutip dari Ceap Houses Japan, berikut ini adalah hal yang dapat Anda perhatikan sebelum membeli Akiya, adalah sebagai berikut.

A. Biaya Renovasi Bisa Sangat Mahal

Nyatanya, rumah yang dijual murah ini dapat dilihat dari kondisinya yang buruk dan berpotensi direnovasi besar-besaran (Apalagi jika harga rumah dibawah US$ 15 atau setara dengan Rp 225 ribu). Perumahan Jepang secara tradisional terbuat dari kayu sehingga hal pertama yang perlu diperiksa adalah adakah rayap ataupun kerusakan struktural lainnya.

Selain itu, Saluran air dan listrik juga perlu diperhatikan dan dikembangkan sesuai dengan standarisasi modern, Anda juga memerlukan untuk periksa apakah bangunan tersebut sesuai dengan standarisasi tahan gempa.

Terakhir, model dari atap tradisional Jepang akan rentan retak dan bocor jika tidak dirawat secara teratur. Jika tidak ditangani lebih awal, hal ini dapat menyebabkan biaya yang lebih mahal untuk kerusakan air.

Oleh karena itu, memilih rumah Akiya dengan permasalahan seperti diatas memungkinkan untuk mengeluarkan biaya yang lebih banyak untuk perbaikannya. Apalagi dalam keadaan ekstrim, tidak jarang biaya renovasi hampir sama dengan harga rumah bekas baru.

B. Antisipasi Biaya Tambahan serta Pajak

Selanjutnya, biaya tambahan dan pajak juga perlu diperhitungkan dalam keputusan pembelian rumah.
Biaya tambahan dan pajak bisa sangat besar nominalnya seperti pajak pendaftaran pada setiap properti dan pajak akuisisi properti, biaya administrasi dan manajemen, serta pajak properti tahunan biasa.

Biaya tersebut tergantung kasus namun perlu diperhatikan bahwa biayanya saja dapat dikenakan US$ 4.000 atau setara dengan Rp 60 Juta.

C. Hati-hati Pasal 'Jebakan' di Kontrak Pembelian Akiya

Pastikan Anda melihat secara seksama mengenai kontrak dan menegosiasikan persyaratan yang tidak diinginkan atau apapun yang potensi berhubungan dengan visa Anda. Beberapa kontrak Akiya mengharuskan Anda tinggal dirumah secara permanen dan bukan digunakan hanya sebagai rumah liburan, sehingga hal ini bukan ide bagus jika Anda menggunakan visa turis atau pelajar.

Selanjutnya, Anda perlu memastikan jika properti didalamnya sudah dapat dibeli langsung sebab beberapa kontrak bersifat "sewa untuk dimiliki", dimana Anda perlu menyewa 'properti' sebelum mengambil hak milik tanah yang diserahkan sekitar 20 tahun kemudian. Biasanya ada kontrak hanya rumah tersebut yang dijual, dan tanahnya disewa sebagai jangka panjang seperti pada situs real estate atau bank akiya, walaupun tidak banyak.

Namun, syarat lain dalam kontrak ini juga dapat mendukung keluarga muda untuk beberapa sewa kontrak dan dapat mengurangi sebanyak 5000 Yen per bulan untuk per anak. Ini adalah strategi pemerintah daerah untuk menyebarkan populasi yang lebih muda untuk menciptakan pasar bisnis, pekerjaan dan peluang baru. Syarat kontrak lainnya seperti, harus berusia di bawah 43 tahun, Merupakan pasangan muda yang sudah menikah Memiliki anak yang sudah duduk di bangku SMP/SMA

Selain itu, banyak Akiya pedesaan yang menawarkan lahan pertanian juga dengan mendapatkan persetujuan tersebut dari komite pertanian setempat. Bagi sebagian orang yang bermimpi ingin memiliki lahan pertanian dapat mengambil ini tetapi juga perlu melihat potensi kendala lahan sebelum membeli. Oleh karena itu, pengurus komite tersebut akan ada kunjungan rutin dalam menilai dan memberikan informasi dalam penggunaan tanah. Sehingga akan cukup sulit untuk mendapatkan izin bertani dan lisensi bahkan untuk penduduk asli Jepang sendiri.

D. Jepang Rawan Bencana Alam

Mengetahui bahwa lokasi Jepang adalah tempat utama dan terbesar di dunia bahwa negara ini potensi untuk gempa bumi. Jepang sudah memiliki peraturan bangunan yang sangat ketat, sehingga bangunan tua rentan terhadap kerusakan dari penyebab gempa. Oleh karena itu, memperhatikan lokasi yang baik itu sangat penting. Berhati-hatilah dalam memilih properti yang dibangun di atas tanah reklamasi, tepian sungai, potensi rawa dan banjir, atau jenis tanah lunak apa pun.