Balik Nama Sertifikat Tanah Ditanggung Pembeli atau Penjual? Ini Penjelasannya

Proses pembelian tanah tidak sekadar melakukan transaksi jual dan beli saja, tetapi terdapat proses peralihan kepemilikan yang sering kali disebut sebagai balik nama sertifikat tanah. Namun, mungkin tidak sedikit orang yang menyimpan rasa penasaran mengenai balik nama sertifikat tanah ditanggung pembeli atau penjual, berikut akan dijelaskan secara rinci.

Seperti namanya, balik nama merupakan sebuah istilah yang berkaitan dengan proses peralihan hak kepemilikan dari penjual kepada pembeli. Biasanya istilah balik nama memiliki kaitan erat dengan proses jual dan beli tanah.

Meskipun balik nama merupakan hal yang cukup familiar dan mungkin tidak asing lagi bagi sebagian, tetapi tak sedikit orang yang justru dibuat penasaran dengan prosesnya. Salah satu yang disoroti adalah pihak yang akan menanggung balik nama sertifikat itu sendiri.

Lantas balik nama sertifikat tanah ditanggung pembeli atau penjual? Sebagai cara untuk mengetahui jawabannya, terdapat penjelasan yang akan dipaparkan di dalam artikel ini. Mari baca sampai habis informasinya berikut ini.

Pihak yang Menanggung Balik Nama Sertifikat Tanah

Mengutip dari buku 'Sertifikat Tanah & Properti' karya Kian Goenawan, dijelaskan bahwa saat terjadi proses peralihan hak atas tanah dapat dilakukan dengan melibatkan pejabat umum yang berwenang membuat akta peralihan hak atas tanah. Hal ini juga termasuk dalam proses jual dan beli tanah.

Biasanya pejabat yang terlibat adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, apabila di sebuah wilayah belum memiliki PPAT, maka dapat diwakili oleh camat setempat. Tidak hanya itu saja, terdapat proses balik nama yang perlu dipahami oleh pembeli atau penjual.

Dijelaskan bahwa balik nama dapat dilakukan paling lambat tujuh hari kerja setelah Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Kemudian untuk proses balik nama biasanya ditanggung oleh pembeli. Akan tetapi, hal tersebut kembali lagi pada kesepakatan yang telah disetujui bersama-sama dengan pihak penjual.

Selanjutnya pembeli dapat mengajukan proses balik nama sertifikat tanah dengan menggunakan jasa PPAT maupun secara mandiri ke kantor pertanahan. Ada sejumlah perbedaan yang perlu dipahami saat pembeli menggunakan jasa PPAT dan mengajukannya secara mandiri. Salah satunya berkas persyaratan yang memiliki perbedaan.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Seperti yang telah dipaparkan sebelumnya berkas persyaratan balik nama menggunakan jasa PPAT dan mengajukan secara mandiri memiliki perbedaan. Masih merujuk dari buku yang sama, berikut rincian syarat balik nama sertifikat tanah dengan proses yang melibatkan PPAT dan mengajukan sendiri.

Dokumen Persyaratan dengan Jasa PPAT

1. Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani oleh pembeli
2. Akta Jual Beli (AJB) PPAT
3. Sertifikat hak atas tanah
4. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual
5. Bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) yang berasal dari penjual
6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang berasal dari pembeli

Dokumen Persyaratan dengan Mengajukan Mandiri

1. Surat pengantar dari PPAT
2. Sertifikat asli
3. AJB PPAT
4. KTP penjual dan pembeli atau kuasa hukumnya
5. Surat kuasa (apabila pendaftaran dilakukan oleh kuasa hukum)
6. Bukti pelunasan Surat Setoran BPHTB
7. Bukti pelunasan Surat Setoran PPh
8. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan atau tahun terakhir
9. Izin peralihan hak tanah
10. Surat pernyataan calon penerima hak atau pembeli

Tahapan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah

Selanjutnya ada informasi seputar proses balik nama sertifikat tanah yang juga perlu untuk dicermati oleh masyarakat, terutama pihak terkait yang melakukan jual dan beli tanah. Dikutip dari publikasi 'Syarat dan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah karena Jual Beli' yang diterbitkan oleh Biro Hukum Sekretariat Daerah Provinsi Aceh, proses balik nama sertifikat tanah melibatkan rangkaian tahapan yang cukup kompleks. Berikut beberapa hal yang harus dilakukan saat melakukan balik nama sertifikat tanah:

1. Membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Langkah pertama adalah dengan membuat PPJB yang bertujuan untuk kesepakatan awal bagi calon penjual dan calon pembeli yang berkeinginan melakukan transaksi jual dan beli tanah. Melalui PPJB ini bertujuan untuk mengikat calon penjual dan pembeli sebelum melakukan proses transaksi jual beli tanah. Meskipun begitu, tidak jarang PPJB dibuat karena tanah yang akan dijual masih belum bisa dialihkan karena sejumlah alasan. Misalnya saja dalam proses agunan, menunggu proses pemecahan sertifikat, hingga alasan tertentu.

2. Membuat Akta Jual Beli (AJB) di PPAT

Selanjutnya, calon pembeli dan calon penjual juga perlu membuat AJB di PPAT setempat. Seperti namanya, AJB ini merupakan sebuah dokumen yang menunjukkan perubahan data yuridis terkait peralihan hak tanah yang disebabkan adanya transaksi jual dan beli. Tidak hanya itu saja, AJB juga menjadi bukti yang sah yang menunjukkan peralihan hak atas sebidang tanah tertentu.

3. Membayar PPh

Selanjutnya balik nama juga melibatkan pembayaran yang dilakukan oleh pihak penjual terkait dengan PPh. Penjual tanah dikenakan PPh yang bersifat final karena terjadi pengalihan hak atas tanah dan penghasilan yang diterima oleh pihak penjual.

4. Membayar BPHTB

Sementara itu, terdapat pembayaran BPHTB yang perlu dilakukan oleh pihak pembeli. Berbeda dengan PPh yang diperuntukkan bagi penjual karena mereka menerima penghasilan atas jual dan beli tanah, BPHTB dikenakan karena pembeli memperoleh hak atas tanah dan terjadinya pemindahan maupun peralihan hak tersebut karena proses jual dan beli.

5. Melakukan Registrasi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Setelah melalui beberapa proses yang telah dipaparkan sebelumnya, barulah proses balik nama sertifikat tanah dapat dilanjutkan ke Kantor BPN. Pembeli dapat mengurus proses balik nama dengan membawa dokumen persyaratan yang telah dijelaskan sebelumnya.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Lantas berapakah biaya yang dipersiapkan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah? Adapun biaya balik nama sertifikat tanah ternyata melibatkan proses yang telah dipaparkan di atas. Hal ini seperti dijelaskan dalam laman resmi Kejaksaan Republik Indonesia bahwa biaya balik nama sertifikat tanah dikenakan pada biaya PPAT, PPh, BPHTB, hingga kantor BPN. Adapun rincian biayanya adalah sebagai berikut:

1. Biaya di PPAT

Biaya balik nama sertifikat tanah pertama yang harus dikeluarkan adalah saat proses pengurusan di PPAT. Hal ini telah diatur secara resmi di dalam peraturan perundang-undangan. Tepatnya di dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 2016. Melalui Pasal 32 ayat (1) dijelaskan bahwa, "Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta."

2. Biaya bagi PPh

Kemudian ada biaya PPh yang dikenakan kepada penjual. Biaya ini meliputi 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan bangunan oleh wajib pajak, 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan oleh wajib pajak, hingga 0% atas pengalihan hak atas dan bangunan yang mendapatkan penugasan khusus dari otoritas yang berwenang.

4. Biaya bagi BPHTB

Berbeda dengan PPh, BPHTB perlu dibayarkan oleh pembeli. Biaya BPHTB paling tinggi 5% dan penetapannya berdasarkan peraturan daerah masing-masing. Kemudian biaya BPHTB juga didasarkan pada nilai perolehan objek pajak. Apabila tidak diketahui atau lebih rendah dari pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang digunakan untuk PBB, maka biaya BPHTB sama dengan NJOP yang digunakan untuk PBB di tahun terjadinya perolehan tersebut.

5. Biaya di Kantor BPN

Selanjutnya ada juga biaya yang ditetapkan untuk mengurus balik nama di BPN. Biaya yang dikenakan pada proses ini dihitung sesuai dengan nilai tanah masing-masing. Terdapat rumus perhitungan biaya balik nama di Kantor BPN. Berikut rumusnya:

[Nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2)/1000+biaya pendaftaran]

Masih merujuk dari sumber sebelumnya, biaya pendaftaran yang ditetapkan untuk proses ini adalah sebesar Rp150 ribu. Namun, apabila ingin memahami lebih jelas terkait biaya balik nama sertifikat tanah jangan ragu untuk berkonsultasi dengan PPAT atau petugas BPN setempat.

Demikian tadi penjelasan mengenai balik nama ditanggung pembeli atau penjual lengkap dengan syarat hingga besaran biaya yang harus dikeluarkan. Semoga informasi ini dapat menjadi gambaran bagi detikers, ya.

Video K-Talk: Merayakan 25 Tahun Karier BoA di Industri K-Pop

Video K-Talk: Merayakan 25 Tahun Karier BoA di Industri K-Pop