.webp)
Pemerintah Provinsi Bali menyoroti dugaan akal-akalan izin oleh penanam modal asing (PMA). Perusahaan yang tercatat mengantongi izin pembangunan real estat disebut mengubah bangunan yang sudah jadi menjadi vila, lalu menyewakannya secara harian.
Pola tersebut menjadi perhatian Pemprov Bali karena kegiatan usaha di lapangan dinilai tidak lagi sesuai dengan klasifikasi usaha yang tercantum dalam perizinan.
Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Provinsi Bali I Ketut Sukra Negara mengatakan persoalan itu menjadi salah satu tantangan dalam pengawasan investasi asing di Bali.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Menurut Sukra Negara, perusahaan PMA yang masuk ke Bali umumnya harus mencantumkan kegiatan usaha dalam perizinannya. Salah satu klasifikasi yang disebut banyak digunakan adalah KBLI 6811 terkait pembangunan real estat.
Namun, persoalan muncul ketika kegiatan usaha di lapangan tidak lagi sesuai dengan klasifikasi yang tercantum dalam izin.
"Biasanya kalau PMA itu datang ke Bali, mereka pasti pertama, di samping yang tren adalah virtual office, yang paling banyak itu mereka menggunakan KBLI 6811, yaitu pembangunan real estat," kata Sukra Negara, Kamis (1/10/2026).
Dia kemudian menjelaskan pola yang menjadi perhatian Pemprov Bali.
"Faktanya di lapangan begitu real estatnya jadi, mereka ubah menjadi vila. Izinnya adalah 6811, tentang real estat, tapi praktiknya mereka gunakan akomodasi sebagai vila dan sebagainya. Jadi, mereka sewakan harian," ujarnya.
Menurut Sukra Negara, kondisi tersebut menjadi persoalan karena usaha vila memiliki karakter dan ketentuan yang berbeda dengan kegiatan pembangunan real estat.
Dia mengatakan usaha villa di Bali diarahkan untuk menjadi ruang bagi pelaku UMKM. Karena itu, masuknya PMA melalui klasifikasi usaha lain tetapi kemudian menjalankan usaha villa dinilai perlu diawasi.
"Padahal PMA sendiri di Bali dilarang menggunakan KBLI vila untuk PMA. Karena apa? Karena villa itu memang kita prioritaskan kita di sektor UMKM," kata Sukra Negara.
Perizinan Tak Sesuai Praktik di Lapangan
Sukra Negara mengatakan persoalan investasi asing di Bali tidak hanya menyangkut besarnya modal yang masuk. Pemerintah juga menghadapi tantangan untuk memastikan kegiatan usaha yang dijalankan investor sesuai dengan izin yang telah diterbitkan.
Menurutnya, penyalahgunaan klasifikasi usaha merupakan salah satu persoalan yang ditemukan dalam pengawasan.
Kondisi tersebut membuat sebuah perusahaan bisa terlihat memiliki kegiatan usaha tertentu dalam sistem perizinan, sementara kegiatan yang berjalan di lapangan disebut berbeda.
Dalam kasus yang disoroti Pemprov Bali, perusahaan tercatat melakukan pembangunan real estat. Setelah bangunan selesai, bangunan tersebut disebut kemudian dimanfaatkan sebagai villa untuk disewakan kepada wisatawan.
Sukra Negara tidak menyebut nama perusahaan maupun jumlah perusahaan yang menggunakan pola tersebut dalam pemaparannya.
Karena itu, Pemprov Bali masih perlu melakukan penelusuran lebih jauh terhadap perusahaan yang diduga menjalankan pola tersebut, termasuk memastikan kesesuaian NIB, KBLI, bangunan, dan kegiatan usaha aktual di lapangan.
Investasi Bali Rp 23,77 Triliun, Mayoritas dari PMA
Sorotan terhadap praktik usaha PMA tersebut muncul di tengah besarnya investasi yang masuk ke Bali.
Sukra Negara mengatakan realisasi investasi Bali hingga triwulan II 2026 mencapai sekitar Rp 23,77 triliun dari target sepanjang 2026 sebesar Rp 47,93 triliun.
Investasi tersebut didominasi penanaman modal asing (PMA) yang mencapai sekitar Rp 14,9 triliun.
Namun, struktur investasi Bali masih sangat terkonsentrasi pada sektor tersier.
Sukra Negara menyebut sektor hotel dan restoran menjadi penyumbang investasi terbesar hingga triwulan II 2026 dengan nilai sekitar Rp 9 triliun. Berikutnya perumahan, kawasan industri dan perkantoran sekitar Rp 7 triliun.
Jasa lainnya sekitar Rp 4 triliun, perdagangan dan reparasi sekitar Rp1 triliun, serta transportasi, pergudangan dan telekomunikasi sekitar Rp 874 miliar.
"Hotel dan restoran ini dari lima tahun terakhir terus berturut-turut memegang rekor yang tertinggi di Bali karena memang destinasi investasi di Bali sebagian besar adalah hotel dan restoran di bidang tersier," kata Sukra Negara.
Menurut dia, dominasi sektor tersier juga terlihat dari struktur investasi pada 2025. Sektor primer yang meliputi pertanian, peternakan dan perikanan hanya sekitar 0,9 persen, sektor sekunder 2 persen, sedangkan sektor tersier mencapai 97,4 persen.
Pemprov Bali Soroti Tekanan Investasi
Sukra Negara mengatakan derasnya investasi juga harus dilihat dari daya dukung Bali. Sebab, pertumbuhan investasi tidak hanya membawa aktivitas ekonomi, tetapi juga berpotensi memberikan tekanan terhadap ruang dan lingkungan apabila tidak dikendalikan.
Dia menyebut sejumlah persoalan yang menjadi tantangan Bali, antara lain alih fungsi lahan sawah, peningkatan volume sampah, kerusakan ekosistem, ancaman ketersediaan energi, kemacetan, serta keterbatasan infrastruktur dan transportasi publik.
Selain itu, Pemprov Bali juga menyoroti semakin berkurangnya kesempatan masyarakat lokal untuk berusaha.
Sukra Negara menyebut praktik penggunaan nama warga negara Indonesia oleh warga negara asing dalam kepemilikan usaha atau nominee juga menjadi perhatian.
"Praktik nomine sistemik, yaitu dengan menggunakan nama WNI sebagai pemegang saham untuk WNA non-WNI," ujarnya.
Menurut dia, pola tersebut dapat membuat kegiatan usaha yang sebenarnya dikendalikan pihak asing terlihat sebagai usaha milik warga negara Indonesia.
93% Investasi Terkonsentrasi di Sarbagita
Kasus dugaan perubahan kegiatan dari real estat menjadi villa menjadi bagian dari persoalan lebih luas dalam pengawasan investasi di Bali.
Pemerintah tidak hanya dituntut mengejar target realisasi investasi, tetapi juga memastikan modal yang masuk bergerak sesuai ketentuan dan tidak mengambil ruang usaha yang diperuntukkan bagi pelaku lokal.
Terlebih, Sukra Negara menyebut target investasi Bali 2026 mencapai Rp 47,93 triliun. Hingga triwulan II, realisasinya sudah sekitar Rp 23,77 triliun atau hampir separuh target.
Di sisi lain, sekitar 93 persen investasi tersebut disebut masih terkonsentrasi di kawasan Sarbagita, yakni Denpasar, Badung, Gianyar dan Tabanan.
Menurut Sukra Negara, kondisi itu menunjukkan tantangan investasi Bali bukan hanya bagaimana mendatangkan modal, tetapi juga bagaimana mengarahkan investasi agar sesuai dengan kebutuhan daerah dan daya dukung Bali.
Untuk kasus villa, persoalan utamanya kini berada pada kesesuaian antara izin yang tercatat dengan kegiatan usaha sebenarnya.
Jika sebuah perusahaan mengantongi KBLI pembangunan real estat, tetapi bangunan yang dihasilkan kemudian beroperasi sebagai villa dengan penyewaan harian, pemerintah perlu memastikan apakah perubahan kegiatan tersebut telah memenuhi seluruh persyaratan perizinan yang berlaku.
Pemprov Bali menyatakan pengawasan terhadap kegiatan PMA menjadi salah satu langkah untuk memastikan investasi tidak berhenti pada angka realisasi, tetapi juga berjalan sesuai aturan dan tidak menggeser ruang usaha masyarakat lokal.
(dpw/dpw)
