Beberapa tahun belakangan ini, semakin banyak kabar apartemen mangkrak. Biasanya jika pembangunan terhambat, pihak pengembang tiba-tiba menghilang, lari dari tanggung jawab. Sementara, konsumen yang kelimpungan mencari bantuan.

Berdasarkan penelusuran detikcom, beberapa apartemen yang pembangunannya mangkrak di antaranya adalah The Spring Residence di Ciputat yang dinyatakan pailit pada 2024, Apartemen Point di Jalan Daan Mogot tidak ada kejelasan sejak 2019, hingga Gayanti City di Mampang Prapatan yang tidak ada kejelasan sejak 2021.

Selain yang mangkrak, ada pula proyek-proyek apartemen yang bermasalah karena konsumen tidak mendapat kejelasan penyelesaian proyek selama bertahun-tahun. Mulai dari proyek Meikarta yang beberapa unit apartemen tidak kunjung jadi dan uangnya tidak dikembalikan, apartemen LRT City di Tebet, Ciracas, Cibubur, Oase Park, dan proyek ADCP lainnya yang berhenti karena kekurangan dana. Lalu, Apartemen Gardenia Bogor yang kabarnya sudah pailit, tetapi diputuskan tidak jadi pailit pada 2025.

Temuan kasus tersebut menjadi peringatan penting bagi konsumen untuk berhati-hati ketika membeli apartemen. Khususnya yang masih dalam tahap pembangunan. Jika dilihat kembali, kebanyakan kasus apartemen mangkrak dan bermasalah terjadi ketika proyek belum 100 persen selesai.

Menurut pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto mengatakan konsumen adalah pihak yang paling dirugikan saat apartemen dinyatakan mangkrak.

Ia berpesan, sebelum membeli apartemen wajib untuk mengecek latar belakang pengembangnya. Jangan memilih pengembang baru tanpa portofolio proyek yang sukses.

"Maka saya pribadi menyarankan cari developer yang banyak duit. Yang mempunyai track record yang bagus. Tidak pernah menunda penyelesaian pembangunan apartemen. Dan tidak punya masa lalu yang buruk. Dengan keuangan hukum dan lain-lain," katanya saat dihubungi detikcom pada Kamis (24/9/2026).

Kemudian, hindari membeli unit yang belum jadi. Terutama apartemen buatan pengembang swasta. Menurutnya, lebih baik bersabar hingga seluruh pembangunannya selesai daripada menanggung kerugian ratusan juta yang kemungkinan besar tidak bisa kembali uangnya.

"Saya sarankan jangan beli KPR Indent. Kalau tidak selesai apartemennya atau tidak sesuai dengan apa yang dijanjikan di brosur, yang jadi korban selalu konsumen. Harus mengadu kemana?" sarannya.

Namun, jika skema tersebut diterapkan pada proyek rumah atau hunian vertikal garapan pemerintah, Steve merasa itu tidak akan jadi masalah. Pemerintah pasti akan mengusahakan proyek tersebut diselesaikan.

"Didukung pemerintah ya. Pemerintah yang bertanggung jawab kan. No problem, nggak masalah. Tapi kalau KPR Inden tidak didukung pemerintah ya jangan. Saya mau beli kalau didukung pemerintah. KPR Inden yang didukung pemerintah pasti jadi," jelasnya.

Penyebab Banyak Proyek Apartemen Mangkrak

Steve mengungkapkan banyak faktor yang menyebabkan proyek apartemen bisa mangkrak, berikut di antaranya:

1. Tidak Punya Modal Besar

Kebanyakan proyek apartemen mangkrak disebabkan karena pengembang tersebut 'ngotot' untuk melanjutkan proyek padahal tidak memegang izin pembangunan dan kekurangan dana.

"Biasanya mangkrak karena developer, pengembang itu ngeyel. Izinnya tidak keluar makanya mangkrak. Makanya jangan jadi pengembang yang ngeyel. Cuma mencari untung semata, yang bukan zona untuk pembangunan apartemen atau komersil, ngotot. Akhirnya izinnya sulit, mangkrak. Kedua, dananya habis. Koar-koar mau bangun apartemen 2 tower, padahal duitnya hanya Rp 50 miliar. Kan ada pengembang yang duitnya cuma Rp 25 miliar bilang mau bangun 2 tower (padahal modal bangun apartemen bisa sampai ratusan miliar)," kata Steve.

Hal yang sama juga disampaikan oleh pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda. Ia mengatakan biaya bangun apartemen tidak bisa disamakan dengan pembangunan rumah biasa.

"Memang beda dengan mengembangkan proyek landed. Proyek apartemen membutuhkan kemampuan dana dan tata kelola arus kas yang baik untuk menghindari macet proyek di tengah jalan," jelas Ali.

2. Daya Beli Masyarakat Rendah

Kondisi penghasilan masyarakat yang tidak cukup untuk membeli apartemen, membuat peminat sepi. Alhasil ketika apartemen sudah mulai dibangun, tidak ada unit yang terjual. Lalu, ketika arus kas perusahaan buruk, tidak ada yang menolong karena konsumen saja tidak melirik proyek tersebut.

Pengembang seharusnya sudah bisa melihat hal ini sebelum pembangunan dimulai, kecuali saat Covid-19 yang merupakan peristiwa tak terduga (force majeure).

"Semua proyek yang sifatnya ratusan miliar itu harus ada kajian pasar dan kajian keuangan. Kita tidak bisa menggunakan feeling. Karena satu kajian pasar itu menentukan apakah di tempat itu kalau dibangun apartemen, untuk dijual, bukan untuk disewa, apakah ada yang beli? Kalau ada yang beli, harga berapa? Masuk nggak?" jelas Steve.

3. Life Style Pasar yang Sudah Berubah

Menurutnya saat ini masyarakat lebih mudah mengeluarkan uang untuk hal-hal tersier, di samping harga kebutuhan yang juga mahal. Oleh karena itu, agak sulit bagi kelas menengah ke bawah untuk fokus menabung membeli rumah.

4. Rumah Tapak Lebih Diminati

Ia merasa masyarakat Indonesia masih banyak yang menyukai konsep hunian tapak daripada hunian vertikal, seperti apartemen dan rusun. Terutama yang mencari tempat tinggal di pinggiran, pasti lebih tertarik rumah tapak.

Contohnya di daerah Bekasi. Menurutnya seharusnya di sana pengembang fokus pada pembangunan rumah tapak karena pasar di sana peminat tertinggi masih rumah tapak. Selain itu, transportasi umum juga tidak selengkap di Jakarta sehingga kurang cocok untuk membangun terlalu banyak apartemen.