.webp)
Beberapa tahun belakangan ini kabar tentang apartemen mangkrak muncul bertubi-tubi. Paling banyak ditemukan di Jabodetabek.
Berdasarkan penelusuran detikcom, beberapa apartemen mangkrak tersebut adalah The Spring Residence di Ciputat yang dinyatakan pailit pada 2024, Apartemen Point di Jalan Daan Mogot yang tidak ada kejelasan sejak 2019, hingga Gayanti City di Mampang Prapatan yang tidak dilanjutkan pembangunannya sejak 2021.
Selain yang mangkrak, ada pula apartemen yang bermasalah karena konsumen tidak mendapat kejelasan penyelesaian proyek selama bertahun-tahun. Mulai dari proyek Meikarta yang ratusan unitnya tidak kunjung jadi dan uangnya tidak dikembalikan, apartemen LRT City di Tebet, Ciracas, Cibubur, Oase Park, dan proyek ADCP lainnya yang berhenti karena kekurangan dana, tetapi pemerintah tengah mencari jalan keluarnya. Lalu, Apartemen Gardenia Bogor yang kabarnya sudah pailit, tetapi diputuskan tidak jadi pailit pada 2025.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Maraknya kabar proyek apartemen mangkrak dan bermasalah ini rata-rata terdengar setelah konsumen berteriak meminta pertanggungjawaban pengembang di media sosial. Tuntutan dari konsumen tidak jauh dari meminta kejelasan waktu penyelesaian dan permohonan pengembalian dana.
Rentetan kejadian ini memperlihatkan jika masih banyak pengembang yang tidak belajar dari proyek-proyek sebelumnya. Alhasil masih ditemukan proyek gagal dan lagi-lagi yang jadi korban adalah konsumen.
Lantas, kenapa kejadian apartemen bermasalah terus berulang?
Menurut pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda masalah utamanya adalah pengembang-pengembang tersebut tidak memiliki modal yang cukup. Padahal biaya pembangunan apartemen tidak bisa disamakan dengan pembangunan rumah biasa karena membutuhkan modal yang sangat besar.
"Memang beda dengan mengembangkan proyek landed. Proyek apartemen membutuhkan kemampuan dana dan tata kelola arus kas yang baik untuk menghindari macet proyek di tengah jalan," kata Ali kepada detikcom pada Kamis (24/9/2026).
Alasan kedua adalah terkait permintaan yang ternyata tidak sebanyak unit yang tersedia. Alhasil penjualan seret, sementara biaya perawatan besar.
"Yang pasti demand belum sebesar pasokan yang ada. Demand ini sangat terkait harga jual apartemen yang masih lebih tinggi dibandingkan daya beli kaum menengah perkotaan. Harga termurah untuk apartemen harusnya diperkirakan Rp 300-500 jutaan, tapi di pasaran harganya sudah lebih dari itu," terang Ali.
Senada, pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto juga mengatakan masalah utamanya adalah karena banyak pengembang 'ngotot' yang tidak memegang izin pembangunan dan kekurangan dana, tetapi tetap lanjut membagun.
"Biasanya mangkrak karena developer, pengembang itu ngeyel. Izinnya tidak keluar makanya mangkrak. Makanya jangan jadi pengembang yang ngeyel. Cuma mencari untung semata, yang bukan zona untuk pembangunan apartemen atau komersil, ngotot. Akhirnya izinnya sulit, mangkrak. Kedua, dananya habis. Koar-koar mau bangun apartemen 2 tower, padahal duitnya hanya Rp 50 miliar. Kan ada pengembang yang duitnya cuma Rp 25 miliar bilang mau bangun 2 tower (padahal modal bangun apartemen bisa sampai ratusan miliar)," kata Steve.
Daya Beli Masyarakat Rendah
Kondisi penghasilan masyarakat yang tidak cukup untuk membeli apartemen, membuat peminat sepi. Alhasil ketika apartemen sudah mulai dibangun, tidak ada unit yang terjual. Lalu, ketika arus kas perusahaan buruk, tidak ada yang menolong karena konsumen saja tidak melirik proyek tersebut.
Pengembang seharusnya sudah bisa melihat hal ini sebelum pembangunan dimulai, kecuali saat Covid-19 yang merupakan peristiwa tak terduga (force majeure).
"Semua proyek yang sifatnya ratusan miliar itu harus ada kajian pasar dan kajian keuangan. Kita tidak bisa menggunakan feeling. Karena satu kajian pasar itu menentukan apakah di tempat itu kalau dibangun apartemen, untuk dijual, bukan untuk disewa, apakah ada yang beli? Kalau ada yang beli, harga berapa? Masuk nggak?" jelasnya.
Life Style Pasar yang Sudah Bergeser
Menurutnya saat ini masyarakat lebih mudah mengeluarkan uang untuk hal-hal tersier, di samping harga kebutuhan yang juga mahal. Oleh karena itu, agak sulit bagi kelas menengah ke bawah untuk fokus menabung membeli rumah.
Rumah Tapak Lebih Diminati
Ia merasa masyarakat Indonesia masih banyak yang menyukai konsep hunian tapak daripada hunian vertikal, seperti apartemen dan rusun. Terutama yang mencari tempat tinggal di pinggiran, pasti lebih tertarik rumah tapak.
Contohnya di daerah Bekasi. Menurutnya seharusnya di sana pengembang fokus pada pembangunan rumah tapak karena pasar di sana peminat tertinggi masih rumah tapak. Selain itu, transportasi umum juga tidak selengkap di Jakarta sehingga kurang cocok untuk membangun terlalu banyak apartemen.
Arus Kas Pengembang yang Buruk
Pengembang tidak bisa hanya modal optimis dan kerja keras ketika mengerjakan proyek apartemen. Mereka membutuhkan modal yang besar dan tidak hanya bergantung pada pinjaman bank karena tidak mungkin menutup. Pengembang setidaknya menyiapkan anggaran sendiri sekitar 40-50% dari total modal yang dibutuhkan.
"Sekarang tidak bisa hanya modal dengkul. Harus punya modal paling tidak 40-50% dari Rp 665 miliar itu (kisaran modal untuk bangun apartemen). Jadi jangan menjadi developer yang ngotot. Akhirnya mangkrak. Kajian keuangan itu penting menentukan cash flow. Kalau apartemen penjualannya seret, bagaimana cara menanggulanginya? Karena kemungkinan besar penjualan tidak sesuai dengan proyeksi atau ekspektasi atau apa yang sudah ditargetkan," ungkapnya.
Masalah AMDAL
Aspek keselamatan lingkungan atau Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) kerap disepelekan oleh pengembang. Padahal ini syarat penting selain izin pembangunan dan hak milik. Tanpa kajian AMDAL siap-siap masalah baru akan muncul dari lahan atau bangunan apartemen.
