.webp)
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman saat ini telah membentuk tim khusus bersama China untuk membangun rumah susun (rusun) di Indonesia. Mereka masih menggodok konsep rusun yang cocok, bisa rusun subsidi, kelas menengah atau mix used.
Menanggapi hal ini, menurut Pengamat Properti sekaligus Direktur PT. Global Asset Management, Steve Sudijanto, pemerintah harus mencari lokasi pembangunan yang tepat dengan melakukan market study dan financial study.
Dengan begitu pemerintah bisa menemukan konsep rusun yang sesuai dengan pasar. Menurutnya saat ini kelas masyarakat yang masih kesulitan memiliki rumah adalah kelas bawah.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
"Untuk kelas mana yang masih belum punya rumah itu kan kelas MBR. Jadi memang fokusnya kelas MBR itu bagaimana. Kita harus pelajarin karakter kelas MBR," kata Steve saat dihubungi detikcom pada Rabu (16/9/2026).
Ia berpesan jika nantinya rusun yang akan dibangun adalah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), lokasinya harus dekat atau nempel dengan stasiun KRL, LRT, MRT, atau halte bus Trans Jakarta atau saat ini dikenal dengan hunian berkonsep Transit Oriented Development (TOD). Hal ini penting untuk diterapkan karena mempermudah mobilisasi bagi penghuni rusun.
"Tapi kalau MBR wajib TOD karena jangan sampai masyarakat yang beli itu dibebankan dengan transportasi, motor lagi. Pusing," ujarnya.
Jika ingin dibuat untuk kelas menengah juga perlu dekat TOD karena penghasilannya dengan MBR masih beririsan dan kebanyakan kelas menengah adalah para pekerja. Namun, ia tidak menyarankan untuk membangun hunian kelas bawah dan menengah dicampur karena ekosistemnya berbeda.
Apabila ingin dibuat berkonsep mixed use, ia menyarankan area komersial atau tenant-tenant dibuat toko yang semi terbuka. Saat ini gedung mixed use perlahan meninggalkan konsep seperti di mall yang semua tokonya berada di dalam gedung tertutup. Konsep ini dinilai lebih boros energi dan tidak efisien dari segi waktu operasionalnya.
Selain itu, pemerintah juga harus memastikan payung hukum atas kerja sama ini. Pemerintah perlu membantu masalah perizinan, insentif pajak, legalitas tanah di lokasi pembangunan, pembentukan perusahaan yang akan membangun rusun tersebut, hingga kepastian Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL).
"Jadi pemerintah memberikan komitmen dalam hal perizinan. Contohnya pengurusan sertifikasi tanahnya, pembentukan PT PMA-nya, terus dalam hal insentif pajaknya, juga AMDAL-nya, dan studi kelayakannya," sebutnya.
Ia merasa China merupakan salah satu negara yang berhasil membangun infrastruktur dengan baik dan diharapkan proyek ini bisa berjalan. Ia sudah melihat sendiri saat berkunjung ke China baru-baru ini bagaimana hunian vertikal di sana dibangun sedemikian rupa. Untuk keberhasilan realisasi proyek rusun di Indonesia perlu dukungan penuh dari pemerintah.
"Supaya investasi asing ini tertarik dan berani investasi di Indonesia itu pertama harus ada kepastian hukum. Dari segi legalitas, pertama propertinya. Ya kalau Qatar itu ya seluruhnya build, operate, and transfer karena (memakai) lahan-lahan KAI. Tapi kalau yang China ini, kalau bisa ya murni dibantu dalam hal perizinan dari pemerintah Indonesia. Ini kan PMA ya, penanaman modal asing," tuturnya.
Senada, pengamat properti sekaligus CEO of Indonesia Property Watch Ali Tranghanda menilai pemilihan lokasi sangat penting. Hunian berkonsep TOD akan sangat menguntungkan penghuni rusun nantinya.
Menurutnya konsep rusun yang cocok saat ini adalah untuk MBR dan menengah yang tengah mencari hunian murah, tetapi dekat dengan Jakarta.
"Yang dibangun pastinya untuk kalangan masyarakat menengah perkotaan, saat ini dengan gaji Rp 14 juta juga termasuk MBR. Tapi sebaiknya memang menyasar pembangunan rusunami Rp 350 jutaan agar pemenuhan hunian perkotaan terpenuhi," terangnya.
Untuk memastikan pembangunannya dapat berjalan, kuncinya adalah pemerintah perlu memberikan perihal perizinan dan payung hukum yang sesuai.
"Kalau yang China ini, kalau bisa ya murni dibantu dalam hal perizinan dari pemerintah Indonesia. Ini kan PMA ya, penanaman modal asing. Untuk pemakaian lahan negara harus dipastikan payung hukum kerja samanya juga sudah dipersiapkan dan clear. Tidak menutup kemungkinan kerja sama kemitraan di atas lahan swasta juga," sarannya.
Sebelumnya diberitakan, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait (Ara) awalnya menyatakan rusun yang akan dibangun bersama China berbentuk subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, pada pertemuan terbaru pada Rabu (9/9/2026) ide berkembang dan opsi masih terbuka untuk membangun rusun untuk kelas menengah, atas, atau campuran hunian dan komersial (mix used).
"Kita lihat nanti bentuknya seperti apa ya, bisa menengah, bisa MBR, bisa mix ya, dan berbagai hal," kata Ara selepas pertemuan 4 jam di Kediaman Duta Besar China, Setiabudi, Jakarta.
Dalam proyek ini China akan bertindak juga sebagai investor. Pihak swasta dari China dan Indonesia juga akan dilibatkan.
"Saya lihat dalam berbagai bidang kan, misalnya di bidang pertambangan, dari Tiongkok kan sudah banyak kerja sama dan investasi di Indonesia. Saya rasa ini bukan sesuatu yang baru untuk kerja sama, dan salah satu negara yang meningkat investasinya di Indonesia adalah Tiongkok, itu jelas sekali gitu loh ya karena saling percaya dan saling menguntungkan. Tidak menguntungkan salah satu pihak, kan seperti itu," jelasnya.
Alasan pemerintah menggandeng China untuk membangun rusun adalah Indonesia tengah membutuhkan Penanaman Modal Asing (PMA) atau Foreign Direct Investment (FDI) terutama di bidang perumahan. Hal ini dikarenakan jumlah backlog perumahan berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) terbaru mencapai 9,29 juta rumah tangga atau setara 12,39 persen secara nasional. Manfaat lainnya dari adanya proyek ini adalah terbentuknya banyak lapangan pekerjaan.
"Karena kita sangat membutuhkan juga foreign direct investment (FDI), untuk membuka lapangan pekerjaan di sektor real dan perumahan adalah sektor real. Karena melibatkan tenaga kerja dengan jumlah besar. Industri turunannya (dari pembangunan rumah) 183 (bidang)," jelas Ara.
