.webp)
Pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Properti Watch (IPW) Ali Tranghanda mengkritik harga terbaru rusun subsidi. Menurutnya dengan harga rusun subsidi tembus Rp 500 juta per unit terlalu mahal untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
"Sebaiknya pemerintah membuat tier (tingkatan) sesuai kebutuhan pasar dan data permintaan. Rusunami bisa untuk single atau keluarga. Untuk harga masih di Rp 500 jutaan menurut saya terlalu tinggi. Berbeda dengan rumah landed (rumah tapak) harusnya luas 18 meter persegi dimungkinkan di hunian vertikal," kata Ali saat dihubungi detikcom pada Sabtu (25/4/2026).
Dilihat detikcom dari isi Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 23/KPTS/M/2026 yang mengatur soal batas harga jual hingga tenor kredit, batas harga jual rusun subsidi di atur berdasarkan harga per meter persegi dan batas harga tertinggi.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Untuk batas harga jual paling mahal ada di Jakarta Pusat dengan harga jual maksimal Rp 14,5 juta per meter atau Rp 625,5 juta untuk tipe 45 rusun subsidi. Sementara itu, harga jual terendah adalah Rp 10 juta per meter persegi di Sumatera Selatan, Lampung, Sulawesi Barat, dan Nusa Tenggara Timur atau Rp 450 juta untuk tipe 45 rusun subsidi.
Harga tiap provinsi berbeda-beda. Bahkan di daerah Jabodetabek harganya tidak sama.
Melihat dari kisaran harga rusun subsidi terbaru, Ali menilai untuk Upah Minimum Regional (UMR) sekitar Rp 5,7 jutaan di Jakarta, paling tidak hanya mampu membeli hunian seharga Rp 300 jutaan.
"Kalau dengan minimal harga rusun Rp 500 jutaan artinya yang gaji Rp 9 juta baru bisa beli dan menurut saya itu bukan target rusun milik (rusunami)," ucapnya.
"Berdasarkan analisis Indonesia Property Watch pasar rusunami harusnya di Rp 350-500 jutaan agar terserap. Jika terlalu mahal malah akan tidak tepat sasaran," tambahnya.
Perlu ada insentif-insentif lainnya untuk meringankan biaya pembangunan dan harga rumah rusun subsidi tersebut. Ali mengusulkan agar pemerintah menyediakan lahan-lahan negara yang idle dan tak terpakai sebagai lokasi pembangunan. Cara ini bisa membantu skema pembiayaan yang sudah baik saat ini.
Cara lainnya adalah dengan menggabungkan rusunami dan rusun sewa (rusunawa) dalam satu gedung. Nantinya rusunawa bisa untuk masyarakat urban menengah ke bawah.
"Jika memang tidak bisa maka sebagian harus dibangun rusunawa karena daya beli tidak mencukupi. Tapi jenis rusunawa kaum urban yang lebih baik dan beda dengan rusunawa saat ini untuk golongan menengah bawah," tambahnya.
Senada dengan Ali, Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto juga berpendapat harga rusun subsidi terbaru tidak cocok dengan pendapatan MBR saat ini meskipun tenor sudah diperpanjang bisa 30 tahun dan bunga sudah 6 persen flat.
Jika dihitung dengan pembiayaan terbaru, jumlah yang dibayarkan oleh masyarakat untuk rusun subsidi setara dengan 2 kali membeli rumah seharga sama karena bunganya.
"Pengalaman saya, harga segitu, itu gaji di atas Rp 15 juta. Bukan MBR lagi itu. Bunga flat itu kan bukan subsidi, tetap aja. Kalau 30 tahun (tenor) 180 persen (bunganya), hampir dua rumah," ungkapnya.
Ia meminta pemerintah agar mengkaji lagi aturan terbaru ini dan melengkapi beberapa aturan lainnya, seperti soal iuran pengelolaan lingkungan (IPL), kriteria masyarakat yang bisa membeli rusun subsidi, siapa yang boleh membangun, hingga insentif yang bisa didapat oleh pengembang dan calon pembeli. Selain itu, pemerintah juga harus melakukan sosialisasi agar masyarakat yang membutuhkan bisa bersiap.
"Artinya dengan modal permen itu perlu dilakukan koordinasi lain, perlu dilakukan koordinasi untuk membuat kebijakan-kebijakan yang mempermudah bagi pengembang untuk membangun dan bagi pembeli untuk menempati gitu," terangnya.
Sebelumnya diberitakan, aturan baru rusun subsidi telah terbit dan sudah mulai berlaku. Di dalam aturan tersebut juga mengubah masa tenor maksimal dari yang sebelumnya 20 tahun menjadi 30 tahun. Tak hanya itu, batas luas maksimum unit rusun subsidi juga berubah menjadi 45 meter persegi dari yang sebelumnya 36 meter persegi. Untuk batas terkecil luas rusun subsidi adalah 21 meter persegi.
(aqi/abr)
