Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) sedang menggodok skema contractual savings untuk menggantikan tabungan wajib bagi peserta Tapera. Ini dilakukan setelah putusan Mahkamah Konstitusi mengabulkan sebagian gugatan sehingga Tapera tak bersifat wajib bagi pekerja melainkan sukarela.

Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho mengatakan, skema ini sudah diterapkan di beberapa negara termasuk negara-negara di Eropa Barat.

"Nanti ke depan kalau berjalan, contractual saving ini kan sudah mature di beberapa negara, di banyak negara di Eropa Barat terutama," katanya saat ditemui di Kabupaten Tangerang, Senin (30/3/2026).

Konsep contractual savings ini berupa tabungan sukarela yang bisa dipakai untuk membeli rumah ketika menjadi peserta Tapera. Apabila peserta Tapera sudah mencapai jumlah tabungan tertentu dan ingin membeli rumah, BP Tapera bisa membantu memberikan pinjaman dengan bunga yang lebih rendah.

"(Contractual savings) sukarela. Ya misalkan kita ingin punya rumah Rp 600 juta, kita pastikan dari peserta Tapera nabung dulu Rp 300 juta, dapat housing queue (antrean rumah). Nah nanti Rp 300 juta sisanya, setelah dia nabung Rp 300 juta terpenuhi, kita pinjami Rp 300 jutanya dengan suku bunga yang rendah, di bawah komersial," jelasnya.

Apa Itu Contractual Savings?

Dilansir dari World Bank, contractual housing savings ini merupakan sistem tabungan berdasarkan kontrak antara penabung dan lembaga keuangan di mana penabung wajib untuk menabung sejumlah uang yang sudah disepakati selama periode yang ditentukan. Lembaga keuangan tersebut wajib memberikan pinjaman kepada penabung tersebut pada akhir periode yang jumlah dan jangka waktunya bergantung pada jumlah tabungan yang sudah dikumpulkan.

Sistem ini dinilai memiliki keuntungan yaitu meminimalisir ketidakpastian antara lembaga keuangan dan penabung. Lembaga keuangan bisa memproyeksikan komitmen keuangannya sementara bagi penabung bisa mendapat pinjaman untuk beli rumah pada akhir periode yang disepakati.

Negara Eropa Banyak yang Pakai Sistem Contractual Savings

Konsep contractual savings for housing (CSH) ini banyak digunakan di negara-negara di Eropa terutama setelah Perang Dunia II. Menurut laporan penelitian berjudul 'Contractual Savings for Housing: How Suitable Are They for Transitional Economies?' yang ditulis oleh Michael J. Lea dan Bertrand Renaud pada 1995, disebutkan bahwa instrumen CSH awalnya dirancang beberapa dekade lalu untuk menghasilkan dana jangka panjang yang secara khusus disalurkan ke sektor perumahan pada saat pembiayaan jangka panjang tidak tersedia dan rekonstruksi menjadi prioritas nasional. Dalam lingkungan di mana tabungan sangat rendah, CSH mendorong tabungan rumah tangga dengan bantuan insentif pemerintah.

Instrumen CSH ini menghubungkan konsep tabungan kontraktual yang pada akhir periode dijanjikan mendapat pinjaman dengan bunga rendah. Dalam kontrak CSH dapat berisi berbagai insentif dan juga opsi.

Dalam instrumen CSH ini terdapat dua sistem yang bisa diterapkan yaitu sistem tertutup seperti yang dipakai di Jerman dan sistem terbuka yang dipakai di Perancis.

Di Jerman, terdapat lembaga khusus untuk CSH bernama Bausparkassen yang menjalankan sistem tersebut secara tertutup. Pada sistem tertutup, penabung hanya bisa mendapat pinjaman sesuai dengan jumlah tabungan yang tersedia dan terkadang mendapat jumlah pinjaman antara 1 sampai 1,5 kali dari tabungan. Para penabung sudah diberitahu sejak awal bahwa kapan mereka bisa mendapatkan pinjaman tergantung pada ketersediaan dana dalam sistem.

Untuk menentukan siapa yang mendapat pinjaman lebih dulu, ada sistem prioritas. Nasabah yang menabung secara rutin dalam jumlah besar dan memilih jangka waktu pinjaman yang lebih pendek biasanya akan didahulukan.

Kunci agar sistem ini berjalan baik adalah terus menarik penabung baru supaya dana tetap cukup dan waktu tunggu tidak terlalu lama. Apabila waktu tunggu menjadi terlalu panjang, maka sistem ini akan terasa kurang menarik bagi masyarakat.

Sementara itu, di Perancis menggunakan sistem CSH terbuka yang bernama Epargne-Logement System. Di sana, sistem CSH dilakukan oleh banyak bank, tidak terpusat seperti di Jerman. Namun, hal ini memiliki konsekuensi jika terjadi masalah likuiditas, dampaknya bisa lebih luas ke seluruh sistem perbankan.

Untuk menjaga kestabilan dana dalam sistem CSH terbuka, mereka mendorong banyak orang untuk menabung tanpa harus mengambil pinjaman. Supaya orang tertarik menabung, produk tabungan ini harus memberikan bunga yang hampir sama dengan tabungan biasa. Namun, kalau bunganya terlalu tinggi (mendekati pasar), justru jadi kurang menarik bagi pihak bank karena biaya dana menjadi mahal dan keuntungan dari pinjaman jadi lebih kecil.

Untuk mengatasi hal ini, pemerintah memberikan insentif seperti bunga bebas pajak dan bonus tabungan. Dengan begitu, bank tetap bisa menarik dana dari masyarakat dengan biaya yang lebih rendah (secara efektif), sehingga sistem tetap berjalan dan pinjaman tetap menarik.

Untuk penerapan di Indonesia, masih belum diketahui pasti sistem mana yang akan digunakan karena konsep ini masih didiskusikan.