Pemerintah hendak mendorong pengadaan rumah susun subsidi ukuran 45 meter persegi dari yang semula batas maksimal 36 meter persegi. Wacana ini dibahas ketika Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait (Ara) bertemu dengan Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa pada Selasa (14/10/2025).

Menurut Purbaya rumah tipe 36 dengan 2 kamar kurang luas. Dengan adanya perluasan ke 45 meter persegi hunian tersebut terlihat manusiawi dan nyaman. Purbaya mengatakan kemungkinan rumah tersebut ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) karena biaya pembangunan rumah yang besar.

Menanggapi hal ini, pengamat properti Anton Sitorus menilai wacana ini memungkinkan asal pemerintah melaksanakannya dengan benar. Masyarakat pasti senang dengan kebijakan rumah subsidi yang diperluas.

Namun, ia menyoroti maksud dari subsidi tersebut. Menurutnya, penggunaan embel-embel subsidi seharusnya ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), yakni penghasilannya maksimal Rp 14 juta bagi yang sudah berkeluarga dan Rp 12 juta bagi yang masih single. Ia mempertanyakan masyarakat berpenghasilan menengah itu apakah termasuk golongan yang bisa mendapatkan subsidi dari pemerintah.

"Kata kuncinya subsidi. Subsidi kan bantuan ya kan, jadi karena itu bantuan makanya fokusnya harus kepada target market. Orang-orang yang memang perlu dibantu. Kan begitu bentuknya. Kalau misalnya subsidinya tipenya 45, nanti jangan-jangan yang ngambil orang-orang yang mampu karena 45 gede," kata Anton saat dihubungi detikcom pada Kamis (16/10/2025).

Anton menyarankan kelas menengah tersebut diperjelas mulai dari masyarakat dengan penghasilan berapa yang bisa membeli, usianya berapa, hingga lokasinya di mana.

Kemudian, pemerintah juga harus melihat target pasarnya. Apakah saat ini masyarakat benar-benar membutuhkan rumah yang besar atau hanya butuh rumah yang dekat dengan lokasi kerja dan harga yang terjangkau?

"Kalau saya bilang 45 itu udah lumayan gede. Kalau misalnya di model rumah susun atau apartemen swasta, 45 itu udah bisa 2 bedroom. Artinya ya sebenarnya sih kalau buat hunian keluarga kecil gitu, apalagi kalau buat yang masih single, itu ya udah cukup gede. Kalau buat keluarga yang baru menikah, baru punya anak kecil, mungkin segitu juga udah lumayan besar," ujarnya.

Terpisah, pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda juga mempertanyakan siapa target pasar untuk rumah susun subsidi tipe 45 tersebut. Sebab, pertimbangannya adalah keterjangkauan dengan lokasi tempat bekerja dan biayanya.

"Bila apartemen dekat dengan kawasan permukiman yang target pasarnya keluarga, minimal 36 meter persegi atau 45 meter persegi karena menyangkut biaya. Supaya bisa affordable dengan daya beli. Saya mengusulkan semua kebijakan harus melalui kajian mendalam dari pelaku yang benar-benar paham sehingga memiliki dasar pemikiran dan tidak asal," tutur Ali saat dihubungi di hari yang sama.

Ali menilai rumah susun subsidi tersebut cocok untuk masyarakat berpenghasilan menengah di perkotaan. Sebab, penghasilan Rp 7,5 juta per bulan hanya bisa membeli rusun tipe 27-35 meter persegi seharga Rp 300-350 juta dengan skema kredit. Berarti untuk rusun tipe 45, penghasilan konsumennya harus di atas Rp 7,5 juta per bulan.

Jika konsepnya subsidi, kata Ali, rusun tersebut harus dibantu oleh pemerintah seperti bantuan dari harga tanahnya yang lebih murah dan perlu bekerja sama dengan pengembang.

"Artinya bila ukuran 45 meter persegi bisa saja dengan komposisi tertentu tapi bukan yang permintaannya banyak. Pemerintah juga harus memikirkan untuk membangun rusun dengan kemitraan pengembang atau melalui bank tanah dengan harga tanah yang dipatok lebih murah," jelas Ali.

Sementara itu, menurut pengamat perkotaan Yayat Supriatna skema pembiayaannya pun harus jelas, apakah nanti akan ada skema kredit seperti KPR untuk apartemen atau disebut pula dengan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Lalu, Yayat juga mempertanyakan siapa target pasar rusun subsidi tipe 45 ini karena menurutnya di perkotaan lebih banyak Gen Z atau kaum milenial yang baru berkeluarga, baru mendapatkan pekerjaan, atau yang hendak berkeluarga.

"Karena tipe rumah susun ini memang konsumennya di perkotaan dan sebetulnya sasarannya pada Gen Z atau kelompok milenial jadi otomatis ketika konsep ini dibuat. Jadi dibuat juga siapa sasaran atau target yang tipe 45 karena sekali lagi mengacu kepada pembiayaan. Nah, dari pertemuan ini harus ada skema pembiayaan untuk mendapatkan bantuan kreditnya," ujar Yayat.

Ia mengambil contoh kebijakan Rumah Pertamaku yang digagas oleh Pemerintah Malaysia untuk masyarakat yang hendak membeli rumah pertama kali. Konsep kebijakan tersebut memungkinkan adanya kolaborasi antara orangtua dengan konsumen bagi yang mengambil skema kredit.

"Jadi ada suatu akad kredit di mana orangtua juga ikut berkontribusi membantu dalam konteks kreditnya. Jadi di sini masa tenornya bisa 30 tahun, misalnya 10 tahun dibiayai orangtua, sisanya dilanjutkan oleh generasi selanjutnya. Tapi itu juga tergantung pada situasi dan kondisi," terangnya.

Wacana rumah susun subsidi ini, kata Yayat, harus diperjelas, terutama soal sasarannya, harganya, dan skema pembiayaannya.

"Sebetulnya tipe rumah subsidi dinaikkan tipe 45 yang harus kita tahu berapa tipe 45 harganya dengan rumah subsidi sekarang. Permintaan Pak Menteri Keuangan kepada pak Ara adalah pada konteks kualitas ya karena dia melihat rumah subsidi sekarang kelihatan kurang manusiawi sehingga dia berharap pak Ara mampu membuat kebijakan bagaimana skema yang bisa dilakukan untuk membuat tipe 45," timpalnya.

Sebelumnya diberitakan, Pemerintah berencana memperluas ukuran rumah subsidi vertikal menjadi 45 meter persegi. Bahasan ini bermula dari batas maksimal rumah subsidi 36 meter persegi yang dinilai kurang luas. Bahasan ini terjadi saat Purbaya berkunjung ke kantor Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) di Wisma Mandiri, Jakarta.

"Ya rumahnya tadi (tipe) 36, apartemen kan kecil kalau (tipe) 36, saya pikir buat aja lebih besar, yang lebih manusiawi (tipe) 45. Jadi orang tinggal di situ cukup comfortable," usul Purbaya kepada Ara, pada Selasa (14/10/2025).

Menanggapi hal ini, Ara menyetujui usulan tersebut. Ia menyebut rumah susun tipe 45 jauh lebih manusiawi. Namun, rencana ini perlu dibahas lebih lanjut.

"Beliau tadi bagus sekali memikirkan (perluasan ukuran rumah) untuk manusiawi. Jadi terutama tanah-tanah yang dimiliki oleh negara, dalam kekuasaan Dirjen Kekayaan Negara, di bawah Departemen Keuangan, kita akan segera memanfaatkan," timpal Ara.

Purbaya berharap dapat mempercepat pengadaan program tersebut. Nantinya, rumah tersebut rencananya bukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), melainkan masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT).

"Kalau agak besar kan harganya juga tinggi. Jadi bukan yang MBR saja, agak tengah sedikit, di atasnya MBR sedikit mungkin. Agak (ekonomi) menengah ya. Menengah tanggung. Karena kan ada segmen yang kosong tuh yang nggak terlayani dengan baik," jelas Purbaya.