Pengembang properti yang nakal dan ingkar janji masih marak ditemui. Bila konsumen mendapatkan pengalaman seperti itu, apakah pengembang bisa dipidanakan?

Menurut pengacara Muhammad Rizal Siregar tentu segala bentuk pengingkaran janji atau kesepakatan jual beli bisa dipidanakan, termasuk yang terjadi dalam penjualan properti. Hal ini dikarenakan dalam proses jual beli properti terdapat Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) yang mengikat hukum.

Berdasarkan Pasal 1 angka 11 PP 12/2021 mendefinisikan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

PPJB berfungsi sebagai ikatan hukum bagi kedua belah pihak karena calon penjual wajib menjual dan calon pembeli wajib membeli pada waktu dan ketentuan yang telah disepakati, seperti yang dilansir dari Halo JPN Kejaksaan RI.

"Apabila developer tidak mau melakukan pembangunan ataupun tidak melaksanakan pembangunan berdasarkan PPJB, perusahaan itu dapat dilakukan upaya hukum dari konsumen berupa tindakan laporan terkait mengenai penipuan dan penggelapan dana. Yang kedua adalah terkait mengenai gugatan perdata untuk mengganti rugi," kata Rizal kepada detikcom, pada Sabtu (11/10/2025).

Masalah seputar pelanggaran janji pembangunan itu luas dan terdapat beberapa cara penyelesaiannya melalui hukum. Untuk lebih jelasnya, berikut tata caranya.

1. Pembangunan Molor dari Target Awal

Proyek molor adalah pembangunan rumah yang lambat, tetapi masih di bawah 5 tahun pengerjaan. Proyek yang lambat pengerjaannya melebihi kesepakatan di awal tetap dapat diadukan ke pihak berwajib, yakni Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK).

Selain itu, menurut Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah konsumen juga bisa melaporkan temuan tersebut kepada pihak asosiasi-asosiasi yang menaungi pengembang tersebut. Oleh karena itu, sebelum membeli rumah penting untuk mengecek keanggotaan pengembang melalui laman SiKumbang yang dikelola oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) dan BP Tapera.

2. Pembangunan Rumah Mangkrak

Apabila pembangunan rumah tidak ada kemajuan hingga 5 tahun lebih, proyek tersebut disebut dengan mangkrak. Konsumen yang menjadi korban proyek mangkrak ini boleh melaporkan pengembang nakal ke pengadilan negeri.

"Kalau selama 5 tahun tidak melaksanakan, tidak melaksanakan pembangunan, maka developer itu bisa dituntut secara hukum. Baik dilaporkan secara pidana dalam konteks penipuan atau penggelapan," jelas Rizal.

Pengembang juga bisa dilaporkan secara perdata untuk meminta ganti rugi atas uang yang telah diserahkan konsumen sejak awal pembelian. Lalu, konsumen juga bisa mengajukan gugatan kepailitan, yakni debitur (pengembang) pailit karena tidak mampu membayar utang-utangnya.

"Gugatan kepailitan atas transaksi yang dilakukan, atas transaksi jual-beli ini, sehingga posisinya si konsumen itu kan dalam klasifikasi namanya kreditur. Bukan kreditur dalam debitur bank ya, beda. Kreditur itu artinya konsumen yang punya yang punya hak untuk melakukan gugatan kepailitan," ungkapnya.

Jika sudah melakukan salah satu atau keduanya, konsumen harus mengikuti prosesnya sampai akhir. Apabila konsumen membeli rumah tersebut dengan skema Kredit Kepemilikan Rumah (KPR), pinjaman bank tersebut harus tetap dibayarkan hingga masalah dengan pengembang selesai agar hak atas uang yang sudah dibayarkan sejak awal tidak hangus.

Apakah Bisa Minta Bantuan Asosiasi Pengembang?

Ketika mendapati pengembang ada indikasi ingkar janji, Junaidi mengatakan, konsumen berhak untuk melaporkan hal tersebut kepada asosiasi. Nantinya, asosiasi akan melayangkan teguran agar pengembang memperbaiki kesalahan atau mempercepat pembangunan.

"Pengembangnya akan kita panggil untuk segera perbaikan atau segera untuk dikomunikasikan dengan baik, apa yang menjadi keluhan daripada konsumen tersebut. Terus yang kedua, kalau terkait dengan fisik rumah, itu sudah ada hal yang diperjanjikan antara developer dan konsumen. Di mana setelah realisasi KPR (untuk rumah ready stock) itu diberikan waktu 90 hari yang diperjanjikan untuk menerima komplain-komplain dari konsumen terhadap fisik bangunan," jelasnya.

3 Tips Bangun Rumah Anti Mangkrak

3 Tips Bangun Rumah Anti Mangkrak