.webp)
Ibu kota Indonesia akan dipindahkan ke Nusantara, Kalimantan Timur. Pindahnya ibu kota dari Jakarta ke Nusantara, diprediksi akan ada banyak gedung pemerintahan yang kosong.
Hal itu karena pusat pemerintahan Indonesia akan berada di Ibu Kota Nusantara (IKN), meninggalkan berbagai gedung pemerintah yang kosong di Jakarta. Berdasarkan data Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kementerian Keuangan, ada 40 gedung pemerintahan termasuk Kementerian dan lembaga negara (tidak termasuk aset Badan Usaha Milik Negara (BUMN)) yang menempati 1.333.585 m2 ruang perkantoran di Jakarta atau 55% dari total ruang kosong (2,43 juta m2) di sektor perkantoran komersial Jakarta.
Apabila gedung pemerintahan yang kosong dianggap sebagai tambahan pasokan, maka akan memperparah pasar perkantoran di Jakarta yang sudah kelebihan pasokan.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Akan tetapi, mengingat sebagian besar gedung pemerintahan tidak dirancang untuk tujuan komersial, maka diperlukan upaya yang besar untuk merenovasi atau menata ulang gedung tersebut agar layak untuk disewakan. Meskipun gedung pemerintahan banyak yang sudah tua, gedung-gedung itu memiliki keuntungan karena terletak di lokasi yang strategis yaitu di kawasan pusat bisnis.
Dalam laporan Colliers berjudul Market Insights Colliers' Perspective on the Property Market Conditions in Jakarta Post-IKN Transition, disebutkan bahwa gedung pemerintahan yang kosong bisa 'disulap' jadi perkantoran atau tempat tinggal. Akan tetapi, ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan.
Gedung pemerintahan yang kosong memang terletak di area strategis sehingga memiliki nilai yang tinggi. Akan tetapi, mengubahnya menjadi perkantoran komersial akan menjadi tantangan karena banyaknya ruang kosong perkantoran di Jakarta. Belum lagi, para pemilik gedung masih kesulitan menaikkan harga sewa kecuali memberikan harga yang kompetitif ke konsumen.
Dari perspektif investasi, menggandeng aset pemerintah dengan sektor swasta ada tantangan tersendiri karena nilai asetnya tinggi sehingga sulit mencapai hasil yang ideal mengingat pendapatan sewa yang relatif rendah.
Lebih jauh lagi, banyak perusahaan multinasional sangat memperhatikan standard kesehatan, keselamatan, dan lingkungan (HSE) dan sertifikasi bangunan hijau. Jika diterapkan ke bangunan lama seperti gedung pemerintahan tentu memerlukan pekerjaan ekstra. Di sisi lain, ada banyak gedung perkantoran komersial yang lebih baru dan modern serta memenuhi kriteria tersebut.
Dalam laporan yang sama, disebutkan salah satu opsi yang menarik adalah penjualan aset pemerintahan ditawarkan ke pihak swasta. Hal ini diizinkan berdasarkan peraturan, namun melibatkan prosedur yang ketat untuk memastikan transparansi dan akuntabilitas sehingga penjualan aset negara menjadi kejadian yang langka.
Selain penjualan, mekanisme joint venture (JV) atau Build Operate Transfer (BOT) umumnya digunakan. BOT memungkinkan swasta memperoleh laba dari proyek yang telah mereka bangun dan operasikan. Biasanya BOT memiliki waktu konsesi yang panjang yang memungkinkan investor memperoleh laba yang memadai setelah membangun atau merenovasi dan mengoperasikan proyek.
Dulu, model BOT cukup menarik karena nilai aset properti tidak terlalu tinggi sehingga menghasilkan laba yang menarik. Saat ini, nilai aset cukup tinggi dan pendapatan sewa masih tertekan, maka memperpanjang periode konsesi menjadi hal yang membuat skema BOT bisa dilakukan.
Gedung Pemerintahan Diubah Menjadi Hunian
Colliers menilai gedung pemerintahan yang kosong sebaiknya tidak digunakan sebagai perkantoran. Sebab, ruang kantor di Jakarta masih oversupply. Mereka justru berpendapat bahwa mengubah gedung pemerintahan menjadi hunian lebih realistis dan pilihan strategis.
Pilihan tersebut tidak hanya menekan ruang kosong perkantoran di Jakarta, tetapi juga membantu permasalahan sewa hunian khususnya di segmen kelas menengah. Hal itu sangat cocok karena Jakarta dan sekitarnya memiliki pekerja kelas menengah yang sangat besar dan banyak yang kesulitan menyewa hunian yang sesuai dengan budgetnya.
"Mengingat lokasi strategis bekas gedung pemerintahan ini di area pusat, dekat dengan kawasan komersial, gedung-gedung ini memiliki potensi signifikan sebagai pilihan hunian yang menarik bagi segmen pasar ini," tulis laporan tersebut, dikutip Jumat (13/12/2024).
"Hal ini juga dapat mendorong revitalisasi area yang saat ini didominasi oleh gedung perkantoran yang tidak efisien dan ketinggalan zaman sekaligus mendorong keseimbangan baru antara sektor hunian dan perkantoran di Jakarta setelah relokasi ibu kota," tutupnya.
(abr/abr)
