Masih banyak orang merasa aman hanya karena sudah memegang Akta Tanah, yang berupa Akta Jual Beli (AJB). Padahal, dalam urusan tanah, rasa aman tanpa sertifikat itu ibarat sudah bayar mahal tapi belum dapat kunci rumah. Sekilas terlihat sah, tapi secara hukum belum tentu kuat.

Dalam dunia properti dan pertanahan, istilah akta tanah dan sertifikat tanah, seolah memiliki fungsi yang sama. Tak sedikit masyarakat yang mengira bahwa dengan akta tanah, sudah cukup sebagai bukti kepemilikan yang sah. Kesalahpahaman inilah yang sering menjadi awal masalah panjang di kemudian hari.

Akta dan sertifikat tanah adalah dua dokumen berbeda dari segi peran, penerbit, dan kekuatan hukumnya. Memahami perbedaan ini sangat penting, terutama saat melakukan jual beli tanah, proses balik nama, hingga pengajuan kredit ke bank.

Melansir prosedur resmi Kementerian ATR/BPN, berikut ini perbedaan akta dan sertifikat tanah.

Penerbit

• Akta Tanah, seperti AJB diterbitkan oleh PPAT, yakni pejabat yang berwenang membuat akta-akta peralihan hak atas tanah.
• Sertifikat Tanah diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Kantor Pertanahan setempat. Artinya, negara baru mengakui secara sah atas kepemilikan tanah setelah data tersebut tercatat di BPN.

Fungsi Utama

• Akta Tanah berfungsi sebagai bukti bahwa suatu transaksi atau peralihan hak telah terjadi secara sah. AJB membuktikan bahwa penjual dan pembeli telah sepakat dan melakukan jual beli secara hukum.
• Sertifikat Tanah memiliki fungsi yang jauh lebih krusial, yaitu sebagai bukti kepemilikan terkuat atas suatu bidang tanah. Nama yang tercantum dalam sertifikat itulah yang diakui sebagai pemilik sah.

Kekuatan Hukum

• Sertifikat tanah berada di posisi tertinggi. Dokumen ini memiliki kekuatan pembuktian secara mutlak.
• Sementara itu, Akta Tanah adalah bukti awal peralihan hak. AJB memang merupakan akta otentik, tetapi fungsinya hanya sebagai dasar untuk mengajukan perubahan data kepemilikan atau balik nama ke BPN. AJB tidak otomatis menjadikan seseorang sebagai pemilik sah.

Waktu Terbit

• Akta Tanah diterbitkan dan ditandatangani saat transaksi dilakukan di hadapan PPAT.
• Sertifikat Tanah baru diterbitkan setelah proses pendaftaran, pemeriksaan, dan verifikasi data fisik serta secara hukum tanah selesai dilakukan oleh BPN.

Dengan ini, jika proses berhenti di AJB saja, status hukum tanah tersebut masih menggantung.

Memegang AJB tanpa mengurus sertifikat, ibarat sudah punya kunci rumah tapi belum bisa secara utuh memiliki rumah tersebut. Risiko hukumnya juga bukan main. Kepemilikan bisa tumpang tindih, tanah sulit dijual kembali, tidak bisa diagunkan ke bank, bahkan berpotensi memicu sengketa hukum di kemudian hari.

Dengan itu, akta tanah dapat dikatakan sebagai dokumen dasar transaksi. Sedangkan sertifikat tanah merupakan bukti kepemilikan yang benar-benar sah. Karena itu, AJB tidak boleh dianggap sebagai garis akhir.

Hubungan Akta dan Sertifikat Tanah dalam Jual Beli

Kedua dokumen tersebut saling berkaitan dan digunakan secara bertahap dalam transaksi jual beli properti, dengan urutan sebagai berikut:

• Sertifikat tanah asli diserahkan kepada PPAT sebagai syarat awal proses.
• PPAT menyusun dan mengesahkan AJB (Akta Jual Beli) yang ditandatangani oleh pihak penjual dan pembeli sebagai bukti sah terjadinya transaksi.
• AJB beserta sertifikat asli kemudian diajukan ke BPN untuk proses administrasi lanjutan.
• BPN melakukan proses balik nama, mencatat kepemilikan atas nama pembeli, dan menerbitkan sertifikat tanah baru sesuai dengan data pemilik yang sah.

Kesalahan memahami perbedaan Akta Tanah dan Sertifikat Tanah sering menjadi celah yang dimanfaatkan oleh pihak tidak bertanggung jawab. Karena itu, setelah penandatanganan AJB, pastikan proses balik nama di BPN benar-benar tuntas.