Bagi banyak orang memiliki rumah masih menjadi target utama ketika sudah memiliki penghasilan. Namun, di tengah harga rumah yang terus melonjak dan suku bunga KPR cenderung tinggi, calon pembeli kerap dihadapkan pada satu dilema besar yaitu pemilihan tenor KPR.

Tenor KPR umumnya terbagi menjadi beberapa jenis sesuai dengan durasi cicilan yang ditawarkan. Debitur dapat memilih tenor panjang dengan cicilan bulanan yang lebih ringan atau tenor pendek yang cepat lunas, tetapi dengan nilai cicilan yang lebih besar. Pilihan ini kerap menjadi pertimbangan sulit di tengah ketidakpastian ekonomi.

Ekonom Senior Institute for Development of Economics and Finance (INDEF), Tauhid Ahmad menilai bahwa pemilihan tenor KPR tidak bisa dilihat semata dari besar kecilnya cicilan. Harga rumah yang naik lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan, membuat keputusan memilih tenor menjadi semakin krusial. Terutama bagi kelompok usia produktif dengan penghasilan yang relatif terbatas.

Tenor KPR umumnya berkisar antara 5 hingga 30 tahun. Tenor panjang memang membuat cicilan terasa lebih ringan, sehingga dianggap lebih aman bagi arus kas bulanan. Namun, konsekuensinya adalah total bunga yang dibayarkan jauh lebih besar dan kewajiban kredit berlangsung sangat lama. Sebaliknya, tenor pendek menawarkan kepastian pelunasan yang lebih cepat dan total bunga lebih rendah, tetapi cicilan bulanan yang tinggi berpotensi menimbulkan tekanan finansial jika tidak dihitung secara matang.

Tauhid menekankan bahwa memilih tenor panjang dengan nominal cicilan yang dibayarkan cenderung kecil, bukan berarti tanpa risiko. Ketika bunga KPR memasuki fase floating, cicilan bisa melonjak. Sementara, kenaikan pendapatan sering kali tidak sebanding. Maka dari itu, penting bagi debitur untuk menyesuaikan besaran cicilan dengan kondisi keuangan serta potensi kebutuhan di masa depan.

"Kalau floating itu harus punya rincian detail tahun pertama sampai 10 atau 20 tahun, sehingga dia (debitur) harus bisa menghitung selisihnya apakah itu cukup nggak dengan kebutuhan biaya hidup," ujar Tauhid kepada detikProperti.

Di sisi lain, tenor pendek juga bukan pilihan aman bagi semua orang. Cicilan yang besar, menuntut pendapatan stabil dan ruang keuangan yang cukup luas. Jika terjadi gangguan akan penghasilan, risiko tunggakan hingga gagal bayar justru bisa lebih besar.

Untuk mengurangi risiko dari kedua pilihan tersebut, Tauhid menyarankan strategi alternatif, seperti menambah uang muka atau DP. Dengan DP yang lebih besar, cicilan bulanan bisa ditekan tanpa harus mengambil tenor terlalu panjang. Debitur juga bisa menabung selama dua hingga tiga tahun sebelum mengajukan KPR. Hal itu dinilai lebih aman dibanding memaksakan cicilan besar sejak awal.

Selain itu, stabilitas pekerjaan juga menjadi faktor penentu. Hal-hal ini seperti peluang relokasi kerja, pindah perusahaan, hingga kemungkinan keluar atau diberhentikan. Tenor sebaiknya lebih pendek agar cicilan kredit tidak terlalu lama, meskipun cicilannya lebih besar. Sebaliknya, jika pendapatan stabil dan risiko pekerjaan bisa dinilai rendah, tenor panjang masih bisa dipertimbangkan selama perhitungannya realistis.

Tauhid juga menyebut bahwa secara ideal, KPR sebaiknya selesai maksimal dalam 15 tahun. Hal ini untuk mengantisipasi lonjakan kebutuhan hidup di masa depan. Terlebih bagi debitur yang sudah mempunyai tanggungan kebutuhan anak. Saat anak mulai masuk jenjang pendidikan tinggi, beban keuangan rumah tangga bisa meningkat tajam.

"Paling bagus sebenarnya 15 tahun itu sudah paling ideal untuk kredit KPR ini selesai. Karena misalnya begitu anak masuk kuliah kebutuhan hidup itu jadi sangat tinggi, bahkan mungkin mungkin melebihi itu (Cicilan KPR) sendiri," ucapnya.

Pilihan antara tenor panjang dengan cicilan kecil atau tenor pendek dengan cicilan besar bukan soal mana yang paling ringan, melainkan mana yang paling sesuai dengan kondisi keuangan jangka panjang. Diperlukan perhitungan matang, untuk melancarkan kredit dalam kepemilikan rumah. Jika strategi sejak awal salah diterapkan, kedua pilihan antara tenor panjang maupun pendek bisa berpotensi menjadi beban finansial di masa depan.