Banyak pembeli rumah mengira bahwa cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah satu-satunya pengeluaran besar yang perlu dipikirkan. Padahal, justru setelah akad kredit dilakukan dan rumah sudah ditempati, muncul rangkaian biaya tambahan lain. Nilainya bisa setara, bahkan lebih besar daripada cicilan itu sendiri. Tanpa persiapan, biaya-biaya ini dapat menekan keuangan rumah tangga selama bertahun-tahun.

Dalam proses membeli rumah, kebanyakan orang fokus pada nominal cicilan bulanan dan suku bunga KPR. Pada kenyataannya, biaya kepemilikan rumah jauh lebih kompleks. Terdapat biaya pajak dan biaya lainnya yang juga perlu dipikirkan. Bahkan untuk rumah baru, terkadang masih banyak hal yang harus dibenahi karena kualitas konstruksi dari developer belum tentu ideal untuk kebutuhan penghuni.

Pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management, Steve Sudjianto menjelaskan bahwa pemilik rumah baru kerap tidak sadar bahwa kepemilikan rumah memiliki struktur pengeluaran yang bertahap. Mulai dari biaya satu kali di awal, biaya bulanan, hingga biaya meningkat secara periodik. Memahami pola biaya adalah kunci agar pembeli tidak tersandung pengeluaran yang tak terduga.

Biaya-Biaya Pasca Pembelian Sering Tidak Diketahui Pembeli

Steve menyatakan bahwa banyak biaya setelah KPR yang jarang diperhitungkan pembeli, mulai dari Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) hingga perawatan rumah yang sifatnya berulang. Setelah pembeli menerima rumah, beban biaya justru baru dimulai. Listrik dan air, sambungan internet, hingga IPL. Besaran IPL pun sangat beragam tergantung kelas perumahan.

"Iuran pengelolaan lingkungan, kalau di perumahan elit, IPL itu bisa 500 ribu, 1 juta sampai 2 juta, kalau di apartemen bisa bahkan sampai 5 juta per bulan. Itu jadi itu salah satu hidden cost juga," ujar Steve saat dihubungi detikcom pada Selasa (2/12/2025).

Biaya-biaya ini masih ditambah pengeluaran untuk memperbaiki atau menyempurnakan kualitas rumah. Meski rumah baru, tetap ada kerusakan kecil atau kekurangan yang membuat pemilik harus mengeluarkan uang.

Biaya tak terduga untuk perawatan biasanya muncul dari kerusakan seperti pompa air kurang kuat, kapasitas listrik yang tidak mencukupi, hingga saluran air yang perlu dirapikan. Bahkan, komponen sederhana seperti pagar, lampu luar, atau instalasi keamanan tambahan pun masuk dalam biaya pemilik rumah yang jarang dipikirkan sejak awal.

Kesalahan pembeli Hanya Fokus pada Harga dan Cicilan

Steve menjelaskan bahwa sebagian besar pembeli seringkali memperlakukan proses membeli rumah layaknya membeli kendaraan, padahal struktur biayanya jauh lebih kompleks dan berkelanjutan. Banyak orang merasa selesai begitu KPR disetujui oleh bank. Mereka lupa bahwa rumah membutuhkan biaya perawatan dan pengelolaan jangka panjang.

Selain itu, faktor lokasi juga memicu biaya yang jarang dipikirkan. Rumah yang murah biasanya berada jauh dari pusat kota dan transportasi umum. Akibatnya, pemilik rumah harus membeli kendaraan tambahan atau menambah biaya transportasi harian, sehingga biaya pengeluaran juga akan semakin membengkak.

Steve memberikan contoh bahwa banyak pembeli rumah di daerah pinggiran akhirnya harus membeli motor atau mobil agar bisa menunjang mobilisasi, yang tentu menambah biaya bensin dan perawatan. Dengan ini, biaya rumah tidak hanya berasal dari bangunan, tetapi juga ekosistem di sekitar lokasi rumah.

Biaya Terus Naik dalam 5-10 Tahun Pertama

Terdapat pola kenaikan biaya tertentu yang pasti terjadi pada tahun-tahun awal kepemilikan rumah, terutama pada komponen pajak. Salah satu biaya yang menjadi momok bagi pemilik rumah adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Nilainya hampir meningkat setiap tahun, terutama di wilayah yang mengalami kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) secara agresif.

"Pola kenaikan biaya tertentu yang perlu diwaspadai sama pembeli, yaitu biaya yang naik terus, seperti pajak bumi dan bangunan. Terus terang saja, ini menjadi momok, dari 10 juta bisa menjadi 20 juta, kadang-kadang bisa menjadi 30 juta. itu yang tidak bisa dihindari, terutama rumah di wilayah DKI," katanya.

Selain itu, rumah akan mengalami depresiasi fisik dari tahun ke tahun. Artinya, jika tahun pertama hanya menghadapi pengeluaran untuk perbaikan kecil, maka di tahun ketiga hingga kelima bisa saja muncul biaya renovasi yang lebih besar seperti pengecatan ulang, perbaikan talang, perkuatan struktur, hingga penggantian material yang mulai rusak.

Kesalahan Fatal Pembeli Berdampak pada Finansial

Steve menyebut kesalahan terbesar pembeli rumah adalah tidak memahami komposisi cicilan KPR, khususnya besarnya porsi bunga di tahun-tahun awal. Banyak pembeli terkejut ketika mengetahui bahwa setelah lima hingga tujuh tahun mencicil, jumlah pokok hutang nyaris tidak berkurang signifikan.

"Jadi begini, jumlah cicilan itu kan dibagi rata selama lima belas tahun tapi komposisinya pada sepuluh tahun pertama. Kalau masa dua puluh tahun, sepuluh tahun pertama itu yang dibayar itu bunganya pokoknya, itu nggak terbayarkan jadi waspada, harus dianalisa, tanya benar-benar komposisi pembayaran bunga dan pembayaran pokok" jelasnya.

Steve menyarankan agar pembeli bernegosiasi untuk meminta bunga serendah mungkin selama sepuluh tahun pertama. Karena pada fase tersebut merupakan periode paling krusial ketika komposisi cicilan didominasi oleh bunga.

Jika hal ini tidak dipahami sejak awal, pembeli dapat terjebak dalam cicilan jangka panjang yang tidak efektif. Sementara, biaya kepemilikan rumah seperti PBB, IPL, dan perawatan bangunan terus meningkat setiap tahun.