Mengurus warisan sering dianggap sekadar prosedur administratif untuk balik nama aset. Padahal, di dalam prosesnya ada kewajiban pajak yang tidak sedikit, terutama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Banyak ahli waris yang baru menyadari jumlah beban biaya ketika proses pengurusan sudah berjalan, sehingga kerap muncul anggapan bahwa warisan dikenai pajak dua kali.

Kebingungan masyarakat biasanya terjadi karena minimnya pengetahuan tentang perbedaan dasar antara BPHTB dan Pajak Penghasilan (PPh) Waris, serta aturan teknis di masing-masing daerah. Saat ini, ketentuan perpajakan memungkinkan ahli waris mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh atas harta warisan. Artinya, warisan tidak dikenai PPh, tetapi BPHTB tetap menjadi kewajiban dalam proses peralihan haknya.

BPHTB Tetap Ada Meski PPh Waris Digratiskan

Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Belinda Carissa Santoso, menerangkan bahwa BPHTB merupakan pungutan negara atas setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan. BPHTB awalnya diatur dalam UU Nomor 21 Tahun 1997 sebagai pungutan negara yang ketika seseorang memperoleh hak atas tanah atau bangunan. Namun, setelah perubahan menjadi UU Nomor 28 Tahun 2009, kewenangannya beralih ke pemerintah kota atau kabupaten.

Salah satu persepsi yang paling sering keliru adalah anggapan bahwa ahli waris harus membayar PPh saat menerima warisan. Padahal, Pasal 4 ayat (3) UU Pajak Penghasilan, menegaskan bahwa harta warisan bukanlah objek PPh. Dengan demikian, anak yang menerima tanah, rumah, atau bentuk harta lainnya dari orang tuanya tidak akan dikenakan PPh atas penerimaan tersebut. Negara tidak menarik pajak dari sekadar proses pewarisan harta.

Namun, meskipun warisan bebas PPh, bukan berarti tidak ada pajak sama sekali. Saat ahli waris melakukan balik nama hak atas tanah atau bangunan, barulah BPHTB menjadi kewajiban.

"Tapi perlu di ingat bukan berarti penerimaan warisan bebas dari seluruh kewajiban perpajakan. Tetap akan timbul Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat ahli waris mengurus balik nama sertifikat tanah atau rumah tersebut," kata Belinda saat dihubungi detikProperti, Kamis (4/12/2025).

Besaran BPHTB bergantung pada nilai objek dan besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) di tiap kota atau kabupaten. Biaya BPHTB waris bisa sangat bervariasi."Contoh di Surabaya bisa Rp 8 juta aja, tapi bisa juga jadi Rp 120 juta, ini tergantung banget dari nilai asetnya, jadi cara menghitung BPHTB adalah nilai obyek waris dikurangi dengan NPOPTKP di kota atau kabupaten lalu baru dikali 5 persen. Contoh nyata, nilai obyek Rp 1,2 miliar dikurangi NPOPTKP kota Surabaya Rp 300 juta lalu di kali 5%, maka total tagihan BPHTB-nya adalah Rp 45 juta rupiah," ujar Belinda.

Aturan Berbeda Tiap Daerah

Karena kewenangan pemungutan BPHTB berada di tangan pemerintah daerah, kebijakan tiap wilayah pun tidak sama. NPOPTKP bisa berbeda antara satu kota dengan kota lainnya, sehingga jumlah BPHTB yang harus dibayar oleh ahli waris pun ikut berubah. Perbedaan aturan ini merupakan konsekuensi dari otonomi daerah, yang mana telah ditetapkan pada UU Nomor 28 tahun 2009.

Namun, sebagian daerah mulai menyediakan skema keringanan. Misalnya di Jakarta, pemerintah provinsi menerbitkan kebijakan yang memungkinkan masyarakat memperoleh pengurangan atau bahkan pembebasan BPHTB.

Dilansir dari situs Badan Pendapatan Daerah (BAPENDA) Jakarta, Kamis (4/12/2025), Pemprov DKI menerapkan Keputusan Gubernur Nomor 840 Tahun 2025, sebagai pedoman baru pemberian keringanan, pengurangan, dan pembebasan atas pokok pajak daerah maupun sanksi administratif, termasuk BPHTB.

Pengurangan ini diberikan kepada berbagai kategori wajib pajak, dengan kriteria tertentu, seperti Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan yang digunakan untuk kepentingan sosial, pendidikan, atau kesehatan, penerima rumah dinas dari pemerintah, dan lain-lain. Besaran fasilitas berbeda-beda, kelompok a-d mendapatkan pengurangan 75%, sedangkan kelompok e-r memperoleh pengurangan 50%.

Ada pula kategori tertentu yang mendapat pengurangan sesuai porsi bangunan, sementara pembebasan penuh diberikan bagi penerima tanah atau bangunan melalui program kebijakan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Dengan fasilitas ini, masyarakat bisa lebih mudah memiliki rumah tanpa terbebani kewajiban membayar BPHTB.

Belinda juga menyatakan bahwa ahli waris dapat mengajukan keringanan BPHTB ke pemerintah daerah masing-masing. Pengajuan ini dilakukan dengan melampirkan bukti ketidakmampuan wajib pajak untuk membayar biaya tersebut.

"Ada kok caranya, yaitu dengan mengajukan keringanan biaya ke kantor pemkot ataupun kantor bapenda setempat, tentunya dengan membawa bukti-bukti ketidakmampuan wajib pajak untuk membayar biaya-biaya tersebut," katanya.

Pentingnya Strategi Persiapan Balik Nama Waris

Belinda mengingatkan bahwa penundaan pengurusan waris justru bisa membuat biaya semakin membengkak dari tahun ke tahun. Ia menekankan bahwa semakin lama proses balik nama ditunda, semakin besar potensi beban finansial yang harus ditanggung ahli waris.

"Untuk teman-teman ada baiknya untuk jangan tunda-tunda balik nama waris, karena biayanya malah bisa bengkak tiap tahunnya," ujarnya.

Perencanaan keuangan sejak dini bagi orang tua agar anak tidak terbebani biaya balik nama aset waris di kemudian hari, juga penting dilakukan. Misalnya dengan menyiapkan tabungan khusus, deposito, hingga produk asuransi jiwa yang memang dirancang agar dana pertanggungan bisa digunakan untuk menutup biaya balik nama atas aset pewaris. Langkah ini dapat membantu meringankan beban finansial ahli waris ketika saatnya pengurusan warisan tiba.

Belinda juga mengatakan bahwa ahli waris harus segera mengurus SKB Waris karena prosesnya terbilang sederhana. Pengajuannya hanya memerlukan kunjungan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) sesuai lokasi objek pajak dengan membawa dokumen seperti surat keterangan waris, akta kematian, KTP, KK, NPWP, akta lahir pewaris, sertifikat aset, dan SPPT PBB. Setelah formulir diisi dan data diinput, proses SKB Waris dapat diselesaikan tanpa prosedur yang rumit.