Membeli apartemen dengan harga terjangkau bisa menjadi pilihan untuk memiliki hunian di perkotaan. Namun, harus hati-hati karena sedang marak kasus apartemen yang belum selesai atau bahkan mangkrak.

Menurut Head of Research Department Colliers Indonesia, Ferry Salanto, pasar apartemen kelas menengah memang menjadi incaran konsumen yang relatif sensitif terhadap harga ketika membeli sebuah hunian. Namun, harga yang murah saja tidak bisa dijadikan pertimbangan saat membeli hunian, ada hal-hal lainnya yang harus diperhatikan dan dipertimbangkan lebih lanjut.

"(Beli) apartemen berbeda dengan membeli barang yang sudah tersedia terutama kalau membelinya pada tahap pre-sale konsumen itu sebenarnya tidak hanya membeli unit tapi juga dia membeli janji developer. Janjinya adalah apakah developer mampu menyelesaikan proyek tersebut beberapa tahun kemudian sesuai spesifikasi dan waktu yang dijanjikan," tuturnya dalam Colliers Virtual Media Briefing Q3 2026, Rabu (7/10/2026).

Maraknya kasus pembangunan apartemen yang terlambat bahkan sampai mangkrak di Indonesia bisa menurunkan tingkat kepercayaan calon konsumen terhadap pengembang. Hal ini juga bisa membuat calon konsumen semakin berhati-hati saat ingin membeli apartemen dan perlu melakukan pengecekan lebih lanjut.

Maka dari itu, Ferry menyarankan beberapa hal sebelum membeli apartemen. Pertama, cek lagi legaltas proyek apartemen.

"Setidaknya konsumen itu juga melihat beberapa hal, pertama adlaah legalitas proyek dan juga tanahnya. Kemudian mereka juga perlu pantau progres konstruksinua secara aktual," ujarnya.

Ferry juga menyarankan untuk mencari tahu track record atau rekam jejak pengembang dalam menyelesaikan proyek sebelumnya. Selanjutnya, perhatikan isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terutama waktu serah terima dan konsekuensi keterlambatan.

"Di sisi lain, kalau konsumen punya kemampuan finansial yang memungkinkan dalam kondisi pasar sekarang, konsumen ini juga bisa mempertimbangkan unit yang sudah ready atau ready stock unit atau proyek yang progres konstruksinya lebih maju," sarannya.

Memang, membeli unit yang sudah ada harganya bisa lebih mahal dibanding saat pre-sale. Tapi, konsumen bisa mendapat kepastian bahwa proyek apartemen itu selesai.

"Jadi kalau untuk first time buyer ya, pembeli pertama prinsipnya itu nggak hanya sekadar, dalam bahasa Inggrisnya, 'can I afford to buy?' Apakah saya mampu membeli, tapi juga yang paling penting adalah 'can I afford the risk?' Apakah saya mampu menangung risikonya. Jadi harga tetap penting, tapi certainty atau kepastian dari delivery dan juga kualitas produk seharusnya juga memiliki yang sama pentingnya," tutupnya.

Berdasarkan catatan detikcom, beberapa apartemen mangkrak tersebut adalah The Spring Residence di Ciputat yang dinyatakan pailit pada 2024, Apartemen Point di Jalan Daan Mogot yang tidak ada kejelasan sejak 2019, hingga Gayanti City di Mampang Prapatan yang tidak dilanjutkan pembangunannya sejak 2021.

Selain yang mangkrak, ada pula apartemen yang bermasalah karena konsumen tidak mendapat kejelasan penyelesaian proyek selama bertahun-tahun. Mulai dari proyek Meikarta yang ratusan unitnya tidak kunjung jadi dan uangnya belum dikembalikan, apartemen LRT City di Tebet, Ciracas, Cibubur, Oase Park, dan proyek ADCP lainnya yang berhenti karena kekurangan dana, tetapi pemerintah tengah mencari jalan keluarnya. Lalu, Apartemen Gardenia Bogor yang kabarnya sudah pailit, tetapi diputuskan tidak jadi pailit pada 2025.

Menurut pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda masalah utama maraknya pembangunan apartemen yang bermasalah adalah pengembang-pengembang tersebut tidak memiliki modal yang cukup. Padahal biaya pembangunan apartemen tidak bisa disamakan dengan pembangunan rumah biasa karena membutuhkan modal yang sangat besar.

"Memang beda dengan mengembangkan proyek landed. Proyek apartemen membutuhkan kemampuan dana dan tata kelola arus kas yang baik untuk menghindari macet proyek di tengah jalan," kata Ali kepada detikcom pada Kamis (24/9/2026).

Alasan kedua adalah terkait permintaan yang ternyata tidak sebanyak unit yang tersedia. Alhasil penjualan seret, sementara biaya perawatan besar.

"Yang pasti demand belum sebesar pasokan yang ada. Demand ini sangat terkait harga jual apartemen yang masih lebih tinggi dibandingkan daya beli kaum menengah perkotaan. Harga termurah untuk apartemen harusnya diperkirakan Rp 300-500 jutaan, tapi di pasaran harganya sudah lebih dari itu," terang Ali.

Senada, pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto juga mengatakan masalah utamanya adalah karena banyak pengembang 'ngotot' yang tidak memegang izin pembangunan dan kekurangan dana, tetapi tetap lanjut membagun.

"Biasanya mangkrak karena developer, pengembang itu ngeyel. Izinnya tidak keluar makanya mangkrak. Makanya jangan jadi pengembang yang ngeyel. Cuma mencari untung semata, yang bukan zona untuk pembangunan apartemen atau komersil, ngotot. Akhirnya izinnya sulit, mangkrak. Kedua, dananya habis. Koar-koar mau bangun apartemen 2 tower, padahal duitnya hanya Rp 50 miliar. Kan ada pengembang yang duitnya cuma Rp 25 miliar bilang mau bangun 2 tower (padahal modal bangun apartemen bisa sampai ratusan miliar)," kata Steve.