Rencana pembangunan rusun bersama China di Indonesia saat ini masih abu-abu karena pemerintah tengah membahas konsepnya. Berbicara soal lahan yang mungkin akan dipakai, pengamat meminta ada aturan yang jelas untuk penggunaan lahan, terutama jika memakai aset negara.

Pengamat properti sekaligus CEO of Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan lahan negara jauh lebih baik daripada swasta. Namun, legalitasnya juga harus disiapkan.

"Sebaiknya memang pakai lahan negara. Untuk pemakaian lahan negara harus dipastikan payung hukum kerja samanya juga sudah dipersiapkan dan clear. Tidak menutup kemungkinan kerja sama kemitraan di atas lahan swasta juga," kata Ali saat dihubungi detikcom pada Rabu (16/8/2026).

Ali menyinggung soal proyek pembangunan rusun di Kampung Bandan yang didanai oleh Qatar. Proyek tersebut memakai lahan negara. Namun, justru terkendala karena status lahan yang belum sesuai. Hal ini yang menyebabkan pembangunan fisiknya belum berjalan setelah 1 tahun berlalu. Oleh karena itu, Ali menekankan jika ingin memakai lahan negara dasar aturannya harus jelas.

"Rencana investasi Qatar memang saat ini terkendala sistem kerja sama dengan BUMN PT KAI yang tidak sefleksibel dengan swasta. ada beberapa syarat dan negosiasi lahan yang belum sesuai sepertinya," ujar Ali.

Terpisah, pengamat properti sekaligus Direktur PT Global Asset Management, Steve Sudijanto, mengatakan proyek rusun bersama China juga bisa memakai lahan milik pemerintah. Namun, kekurangannya adalah lahan tersebut tetap milik negara sesuai dengan aturan yang berlaku. China hanya mendapatkan hak dalam pembangunan dan keuntungan dari investasi di proyek tersebut.

Menurutnya hal ini tidak akan jadi kendala jika memang kedua belah pihak bisa sama-sama mendapat jalan tengah. Proyek tetap bisa berjalan jika menerapkan konsep built, operate, and transfer (BOT). China membangun, lahan tetap milik negara. Lalu, akan ada masa pakai tanah yang bisa ditetapkan sesuai pada aturan dan kesepakatan.

"Kalau lahan pemerintah nggak bisa dilepas yah built, operate, and transfer BOT, seperti yang saya bilang. Masa kerja samanya 30-20 tahun. Contohnya BOT itu gedung di Sudirman Plaza Bapindo sekarang jadi Bank Mandiri karena BOT-nya sudah selesai," ujar Steve.

Cara yang sama juga bisa diterapkan pada masalah lahan yang terjadi di proyek rusun bersama Qatar.

"Saran saya, sebetulnya kalau memang semua aset negara itu dikerjasamakan dengan asing, itu sebaiknya sifatnya BOT saja, build, operate, and transfer. Jadi tanahnya itu kembali tetap ke negara, ke pangkuan Republik Indonesia setelah jangka waktu tertentu. Biasanya kan 20 plus 20 atau 30 plus 20 tergantung dari konsep kerjasamanya," jelasnya.

Sebelumnya diberitakan, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait (Ara) awalnya mengayakan rusun yang akan dibangun bersama China berbentuk subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, pada pertemuan terbaru pada Rabu (9/9/2026) ide berkembang dan opsi masih terbuka untuk membangun rusun untuk kelas menengah, atas, atau campuran hunian dan komersial (mix used).

"Kita lihat nanti bentuknya seperti apa ya, bisa menengah, bisa MBR, bisa mix ya, dan berbagai hal," kata Ara selepas pertemuan 4 jam di Kediaman Duta Besar China, Setiabudi, Jakarta.

Dalam proyek ini China akan bertindak juga sebagai investor. Pihak swasta dari China dan Indonesia juga akan dilibatkan.

"Saya lihat dalam berbagai bidang kan, misalnya di bidang pertambangan, dari Tiongkok kan sudah banyak kerja sama dan investasi di Indonesia. Saya rasa ini bukan sesuatu yang baru untuk kerja sama, dan salah satu negara yang meningkat investasinya di Indonesia adalah Tiongkok, itu jelas sekali gitu loh ya karena saling percaya dan saling menguntungkan. Tidak menguntungkan salah satu pihak, kan seperti itu," jelasnya.

Alasan Indonesia menggandeng China untuk membangun rusun adalah Indonesia tengah membutuhkan Penanaman Modal Asing (PMA) atau Foreign Direct Investment (FDI) terutama di bidang perumahan. Hal ini dikarenakan jumlah backlog perumahan berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) terbaru mencapai 9,29 juta rumah tangga atau setara 12,39 persen secara nasional. Manfaat lainnya dari adanya proyek ini adalah terbentuknya banyak lapangan pekerjaan.

"Karena kita sangat membutuhkan juga foreign direct investment (FDI), untuk membuka lapangan pekerjaan di sektor real dan perumahan adalah sektor real. Karena melibatkan tenaga kerja dengan jumlah besar. Industri turunannya (dari pembangunan rumah) 183 (bidang)," jelas Ara.

Sebelum ada proyek bersama China, pemerintah sudah menekan kerja sama dengan pihak Qatar untuk membangun puluhan ribu rusun subsidi. Lokasi pembangunannya di lahan milik PT KAI di Kampung Bandan. Proyek ini telah diumumkan sejak awal 2025, tetapi hingga artikel ini tayang, pembangunan fisik belum bisa berjalan karena terhalang status izin lahan yang dipakai.