Nilai tukar rupiah terhadap dolar dari hari ke hari semakin lemah. Per Sabtu (30/5/2026) nilainya telah menyentuh Rp 17.800-an.
Hal ini berdampak pada bisnis di sektor properti, terutama penjualan rumah komersial yang memakai produk impor. Menurut CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, ketika semua serba naik, umumnya daya beli masyarakat akan berdampak. Akibatnya masyarakat akan banyak mengerem untuk berbelanja, terutama pembelian rumah baru.
Kelesuan pasar ini akan berpengaruh pada angka backlog kepemilikan rumah yang diperkirakan akan semakin besar. Adapun backlog sendiri adalah kondisi kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah yang dibutuhkan rakyat. Singkatnya, backlog rumah berarti krisis kebutuhan akan kepemilikan rumah.
Berdasarkan data dari Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, jumlah backlog kepemilikan rumah saat ini mencapai 13,4 juta keluarga (desil 1-10).
Selama ini pemerintah terus berusaha untuk menekan angkanya. Dengan begitu, berarti semakin banyak masyakarat Indonesia yang memiliki rumah, tidak lagi menumpang ataupun mengontrak. Namun, dengan adanya kenaikan nilai tukar dolar, BI Rate, hingga harga BBM, keinginan masyarakat untuk membeli rumah pasti menurun dan menyebabkan angka backlog makin besar.
"Saat ini rumah belum menjadi prioritas di tengah kondisi saat ini," ujar Ali kepada detikcom pada Sabtu (30/5/2026).
Golongan masyarakat yang mengalami fenomena puasa belanja ini adalah menengah ke bawah. Sebab, mereka lebih mementingkan untuk memenuhi kebutuhan pangan daripada hunian.
"Golongan masyarakat semakin ke bawah, rentan terhadap penurunan daya beli. Meskipun pemerintah sedang giat-giatnya prioritaskan rumah subsidi namun diperkirakan penyerapan dan animo akan semakin melambat," katanya.
Lantas, jika angka backlog terus naik, apakah Program 3 Juta Rumah tidak lagi efektif untuk mengatasi kebutuhan rumah di Indonesia?
Menurut pengamat properti yang juga Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto, Program 3 Juta Rumah tetap dapat menjadi solusi yang tepat asalkan daya beli masyarakat bagus.
"Jangan sampai daya beli ini merosot secara drastis sehingga pembangunan 3 juta rumah itu tidak bisa diserap dan tidak bisa dibangun," terangnya.
Fenomena yang terjadi saat ini adalah harga rumah komersial diperkirakan bisa meningkat sekitar 10-20 persen karena berbagai faktor termasuk nilai tukar rupiah yang anjlok. Lalu, di satu sisi daya beli masyarakat diproyeksi menurun. Alhasil tidak ada perputaran ekonomi. Hal ini yang membuat program penyediaan rumah apa pun tidak akan bisa mengatasi angka backlog karena kemampuan konsumen membeli rumah.
"Dia (pengembang) sudah bangun, naik 10-20 persen tapi tidak dibeli. Berarti kan tidak ada kesinambungan," ucapnya.
Oleh karena itu, diperlukan bantuan atau insentif dari pemerintah agar rumah yang tersedia bisa segera terserap. Mulai dari subsidi KPR, subsidi harga rumah, hingga uang muka.
"Yang perlu dijaga pemerintah ini, yaitu menjaga supaya ekosistem daya beli itu tetap terjaga. Bagaimana caranya? Dengan memberikan subsidi. Subsidi financing, subsidi harga rumah, subsidi biaya financing. Pemerintah harus turun tangan agar backlog ini orang-orang yang ingin membeli rumah pertama ini bisa memiliki rumah," pungkasnya.
(aqi/das)