Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman baru saja mengeluarkan aturan terbaru soal rumah susun (rusun) subsidi yang di dalamnya ada harga terbarunya. Namun, harga tersebut masih dianggap cukup mahal untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Dalam Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 23/KPTS/M/2026, harga maksimal rusun subsidi ada di Papua Pegunungan dengan harga per meternya Rp 28 juta sementara untuk harga maksimal unit tipe 45 tembus Rp 1 miliar. Sementara untuk wilayah Jabodetabek, paling mahal ada di Jakarta Pusat yaitu Rp 14,5 juta per meter atau Rp 652,5 juta untuk harga maksimal tipe 45.
Menurut pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda, harga rusun subsidi lebih dari Rp 500 juta per unit terlalu mahal untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
"Sebaiknya pemerintah membuat tier (tingkatan) sesuai kebutuhan pasar dan data permintaan. Rusunami bisa untuk single atau keluarga. Untuk harga masih di Rp 500 jutaan menurut saya terlalu tinggi. Berbeda dengan rumah landed (rumah tapak) harusnya luas 18 meter persegi dimungkinkan di hunian vertikal," kata Ali saat dihubungi detikcom pada Sabtu (25/4/2026).
Ali memberikan gambaran, jika Upah Minimum Regional (UMR) di Jakarta sekitar Rp 5,7 jutaan, mereka hanya bisa membeli hunian seharga Rp 300 jutaan.
"Kalau dengan minimal harga rusun Rp 500 jutaan artinya yang gaji Rp 9 juta baru bisa beli dan menurut saya itu bukan target rusun milik (rusunami)," ucapnya.
"Berdasarkan analisis Indonesia Property Watch pasar rusunami harusnya di Rp 350-500 jutaan agar terserap. Jika terlalu mahal malah akan tidak tepat sasaran," tambahnya.
Senada dengan Ali, Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto juga berpendapat harga rusun subsidi terbaru tidak cocok dengan pendapatan MBR saat ini meskipun tenor sudah diperpanjang bisa 30 tahun dan bunga sudah 6 persen flat.
Jika dihitung dengan pembiayaan terbaru, jumlah yang dibayarkan oleh masyarakat untuk rusun subsidi setara dengan 2 kali membeli rumah seharga sama karena bunganya.
"Pengalaman saya, harga segitu, itu gaji di atas Rp 15 juta. Bukan MBR lagi itu. Bunga flat itu kan bukan subsidi, tetap aja. Kalau 30 tahun (tenor) 180 persen (bunganya), hampir dua rumah," ungkapnya.
Perlu Ada Insentif Tambahan Untuk Meringankan Harga Rusun Subsidi
Zulfi menyarankan pemerintah untuk mengkaji ulang aturan tersebut agar harga rusun subsidi tidak memberatkan MBR atau pun pengembang. Apalagi jika tinggal di hunian vertikal terdapat iuran pengelolaan lingkungan (IPL), hal ini perlu dikaji lagi agar tidak memberatkan warga.
Lalu, keluarnya aturan ini juga bukan akhir, pemerintah juga harus memperjelas kriteria masyarakat yang bisa membeli rusun subsidi, siapa yang boleh membangun, hingga insentif yang bisa didapat oleh pengembang dan calon pembeli. Selain itu, sosialisasi juga dibutuhkan agar seluruh MBR tahu mengenai aturan ini.
"Itu harus jelas. Dalam Kepmen itu nggak kelihatan. Hanya ada tenor 30 tahun, bunga 6 persen, kan gitu kan. Itu belum cukup untuk mendorong orang membangun, pengembang untuk membangun, dan masyarakat khususnya MBR untuk membeli," ujar Zulfi.
Ali juga merasa pemerintah perlu memberikan insentif-insentif lainnya untuk meringankan biaya pembangunan dan harga rumah rusun subsidi tersebut. Ali mengusulkan agar pemerintah menyediakan lahan-lahan negara yang idle dan tak terpakai sebagai lokasi pembangunan. Cara ini bisa membantu skema pembiayaan yang sudah baik saat ini.
Cara lainnya adalah dengan menggabungkan rusunami dan rusun sewa (rusunawa) dalam satu gedung. Nantinya rusunawa bisa untuk masyarakat urban menengah ke bawah.
Simak Video "Eksklusif Menteri PKP: 141 Ribu Rusun Subsidi di Meikarta"
(aqi/abr)