Sebuah rumah flat di Menteng heboh diberitakan karena penghuninya bisa tinggal di tengah kota dengan biaya terjangkau. Bentuknya berupa bangunan empat tingkat, mirip dengan apartemen yang sama-sama hunian vertikal.

Meski serupa, apa perbedaan rumah flat dan apartemen?

Perbedaan Rumah Flat dan Apartemen

CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menjelaskan flat adalah apartemen, tetapi beda terminologi saja. Namun, rumah flat di Indonesia lebih mengarah ke low-rise apartment dengan lantai maksimal lima tingkat.

Dia menjelaskan rumah flat dibalut dengan komunitas, yakni kumpulan orang yang sepakat untuk membeli tanah dan membangun rumah bersama. Mereka pun dapat memilih lokasi yang diinginkan buat bangun rumah.

Berbeda halnya dengan apartemen yang dibangun oleh developer. Ukuran unit dan lokasi bangunan sudah ditetapkan tanpa melibatkan calon penghuni.

"Memang (rumah flat) ini salah satu pola yang dipilih kaum-kaum milenial untuk dapat rumah di dalam Kota Jakarta. Karena kalau dibangun sendiri kan pasti lebih murah dibandingkan kita beli dari developer gitu kan. Karena kan infonya (rumah flat) pun nggak banyak biaya segala macam," ujar Ali saat dihubungi detikProperti belum lama ini.

Lebih lanjut, Ali menjelaskan apartemen dapat dibangun di atas tanah berstatus hak guna bangunan (HGB) atau hak pengelolaan (HPL). Penghuni apartemen bisa memiliki unit kalau mengantongi strata title alias sertifikat hak kepemilikan atas satuan rumah susun. Bangunan dan tanah apartemen bisa menjadi milik penghuni, kecuali tanah HPL tidak dapat dimiliki karena merupakan milik negara.

"Itu bangunannya sama tanah bersama, hitungannya gitu. Di sertifikat ada dua nanti ya, ada tanah bersama, ada sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Itu sertifikat luas apartemennya. Ada juga nanti di sana tanah bersama," ucapnya.

Sementara rumah flat, terdapat berbagai skema kepemilikan tergantung kesepakatan penghuni. Ali mengatakan bangunan rumah flat dapat berstatus HGB dan unitnya menjadi hak milik dengan sertifikat strata title. Kemudian, ada juga skema tanpa sertifikat, sehingga penghuni tidak punya hak milik atas unitnya.

"Kalau nggak ada sertifikat strata title berarti nggak bisa dimiliki, disewa berarti," imbuhnya.

Status Kepemilikan Rumah Flat Menteng

Tim detikcom berkesempatan untuk mengunjungi rumah flat di Menteng. Kami menemui penghuni sekaligus Ketua Koperasi Serba Usaha Rumah Flat Menteng, Elisa Sutanudjaja. Ia tinggal di unit berukuran 90 meter persegi sejak November 2024.

Ia mengatakan rumah flat tersebut dibangun oleh para penghuni sekaligus anggota koperasi. Lalu, tanahnya disewa dari pemilik tanah yang juga penghuni dan anggota koperasi.

Proses pembangunan rumah flat sudah memiliki izin mendirikan bangunan (IMB). Namun, bangunannya tidak bersertifikat HGB serta tidak ada kepemilikan strata title.

"Kita malah nggak pakai surat-surat seperti SHM Sarusun, SKBG Sarusun dan sebagainya karena kita melihat itu nggak perlu," ujar Elisa di kawasan Dukuh Atas, Menteng, Jakarta Pusat.

Eliza menjelaskan para penghuni dan pemilik tanah Rumah Flat Menteng mempunyai perjanjian hukum yang mengikat. Perjanjian tersebut menjamin hak mereka untuk menyewa unit selama maksimal 60 tahun. Alhasil, setiap penghuni bisa hidup di sana dengan harga relatif terjangkau.

"Saya sudah pernah ngitung totalnya (biaya tinggal dan bangun rumah flat) tidak sampai Rp 2 miliar selama 60 tahun," tuturnya.

Ia menambahkan, para pengacara yang juga penghuni rumah flat menilai perjanjian hukum sama kuatnya dengan sertifikat hak milik. Dengan begitu, penghuni rumah flat tidak perlu takut digusur dan repot-repot mengurus administrasi ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Menurut Elisa, satu-satunya kekurangan tidak ada sertifikat kepemilikan adalah penghuni tidak bisa mendapat pinjaman dari bank. Bahkan, pemilik tanah yang mempunyai sertifikat hak milik (SHM) tidak diperkenankan untuk menggadaikan atau menjual tanahnya sebagaimana sudah disepakati dalam perjanjian.

Kendati demikian, ia menyebut para penghuni tidak butuh menjaminkan sertifikat ke bank untuk mendapat pinjaman. Andaikan penghuni atau pemilik tanah membutuhkan uang, mereka bisa pinjam ke koperasi rumah flat.

Walaupun tidak dapat memiliki unit, penghuni masih bisa menjual, mewariskan, atau memindahkan hak sewanya kepada orang lain. Semuanya diatur dalam perjanjian dan dapat diurus oleh koperasi selaku pengelola.

Terpisah, penghuni sekaligus pemilik tanah Marco Kusumawijaya mengatakan ia sudah mempunyai tanah di Menteng sejak 2001. Ia mempunyai SHM atas tanah tersebut, tetapi tidak punya niat menjualnya meski sangat menguntungkan.

"Kalau tanahnya saya jual, saya bisa kaya mendadak. Tapi saya tidak memilih kaya mendadak karena saya sudah tua. Tidak tahu mau ngapain jual kalau punya duit banyak. Jadi kalau mau dihitung kita tidak menghitung begitu. Jangan lupa ada manfaat, ada asta cita, ada tanggung jawab profesional untuk mewujudkan sesuatu yang baik," jelasnya.

Di sisi lain, Marco mengatakan para penghuni walau tak memiliki unit, masih bisa melakukan renovasi. Hal itu selama penghuni tidak mengubah struktur bangunan.

"Ada batas-batas, tentu luar nggak boleh (direnovasi). Luar harus koperasi yang merenovasi. Biasa dong karena seluruh gedung pada dasarnya secara filosofis adalah milik koperasi. Kalau dalamnya dia bisa ubah memang sudah terjadi dari awal. Jadi ini tiap unit dalemnya beda-beda sesuai selera masing-masing," tuturnya.

Punya pertanyaan soal rumah, tanah atau properti lain? detikProperti bisa bantu jawabin. Pertanyaan bisa berkaitan dengan hukum, konstruksi, jual beli, pembiayaan, interior, eksterior atau permasalahan rumah lainnya.

Caranya gampang. Kamu tinggal kirim pertanyaan dengan cara klik link ini