Polemik hak pengelolaan lahan antara PT Indobuildco pimpinan Pontjo Sutowo dengan pemerintah dalam hal ini Kementerian Sekretariat Negara (Kemensetneg) memasuki babak baru.

Pihak pemerintah meminta pihak Indobuildco mengosongkan kawasan tersebut dan akan mengelola sendiri hotel sultan. Di sisi kubu Pontjo Sutowo berpandangan bahwa gedung hotel adalah milik mereka sehingga pemerintah harus mengganti rugi bila ingin menguasai aset tersebut.

Pemerintah sendiri menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) No. 26/Gelora dan HGB No. 27/Gelora telah habis masa berlakunya dan hak pemilikan lahan tersebut adalah Hak Pengelolaan (HPL) atas nama Kemensetneg. Dasar itu yang kemudian digunakan pemerintah untuk mengambil alih aset Hotel Sultan.

Dari permasalahan di atas, pertanyaan yang timbul adalah, bagaimana aturan terkait penguasaan bangunan di atas HGB. Setelah masa berlaku HGB habis, siapa pemilik bangunan di atas lahan tersebut secara hukum?

Dalam Pasal 35 ayat 1 UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, dijelaskan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan merupakan milik sendiri.

Artinya, pemegang sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) bukan merupakan pemilik lahan. Namun, ia berhak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas lahan tersebut.

Berapa Lama Masa Berlaku HGB?

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah disebutkan bahwa Masa berlaku sertifikat HGB mencapai 30 tahun, dan dapat diperpanjang untuk masa 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Pemegang Hak Guna Bangunan wajib untuk mengajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB berakhir.

Apa Saja yang Membuat Hak atas HGB Gugur?

Dalam perjalanannya, hak atas HGB bisa gugur atau hapus karena sejumlah alasan. Hal itu tertuang dalam Pasa 40 UU Nomor 5 Tahun 1960.

Hak guna-bangunan hapus karena:
a. jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. dicabut untuk kepentingan umum;
e. diterlantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. ketentuan dalam pasal 36 ayat (2)

Adapun bunyi pasal 36 ayat (2) UU Nomor 5 Tahun 1960 adalah:

Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak gunabangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Sedangkan bunyi pasal 36 ayat (1) UU Nomor 5 Tahun 1960 adalah:

Yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah
a. warga-negara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.