Saat hendak menjual tanah atau rumah, pemilik biasanya mencari referensi buat menentukan harga. Pemilik dapat mempertimbangkan harga berdasarkan zona nilai tanah (ZNT) atau nilai jual objek pajak (NJOP).

Sekilas mungkin istilah ini mirip, tetapi keduanya memiliki fungsi yang berbeda. Agar tidak keliru, pemilik perlu tahu dulu perbedaan ZNT dan NJOP, terutama saat menentukan nilai atau harga jual properti.

Berdasarkan situs Kementerian ATR/BPN, zona nilai tanah adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah di dalamnya. Batas tanah tersebut bisa bersifat imajiner atau nyata.

Sementara itu, nilai jual objek pajak merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli. Jika tidak ada transaksi, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis menurut situs JDIH Kementerian Keuangan.

Lantas, apa perbedaan ZNT dan NJOP? Berikut ini penjelasannya, dikutip dari Instagram @kementerian.atrbpn.

Sumber Peraturan

ZNT berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 128 tahun 2015 dan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2026 tentang penilaian tanah.

NJOP bersumber dari Peraturan Menteri Keuangan Nomor 85 tahun 2024 dan Undang-undang Nomor 1 Tahun 2022.

Instansi Penetapan

ZNT ditetapkan oleh Kementerian ATR/BPN melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk perhitungan PNBP Layanan Pertanahan.

NJOP ditetapkan oleh pemerintah daerah untuk keperluan perpajakan.

Fungsi

ZNT menunjukkan perkiraan nilai pasar tanah di suatu wilayah. Adapun nilainya disusun berdasarkan harga transaksi atau harga penawaran di lokasi tanah.

NJOP menunjukkan nilai yang digunakan sebagai dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan (PBB).

Dasar Perhitungan

ZNT hanya menghitung nilai tanah tanpa bangunan.

NJOP menghitung nilai tanah dan/atau bangunan sebagai objek pajak.

Itulah perbedaan ZNT dan NJOP. Semoga membantu!