Dalam transaksi jual beli rumah melalui perantara bank, dikenal sebuah skema bernama cessie. Skema ini memungkinkan bank untuk mengalihkan hak penagihan kepada pihak lain apabila debitur mengalami kesulitan dalam melunasi cicilan rumah.

Dalam dunia hukum perdata, khususnya yang berkaitan dengan utang piutang dan perjanjian, istilah cessie sering kali muncul sebagai solusi pengalihan piutang. Skema cessie memungkinkan kreditor untuk mengalihkan hak tagihnya kepada pihak lain tanpa perlu persetujuan dari debitur.

Praktik ini cukup umum dalam dunia bisnis dan perbankan. Dengan mekanisme ini, hak tagih dapat dialihkan kepada pihak lain, sehingga arus kas tetap berjalan.

Skema Cessie Adalah?

Mengutip penjelasan dalam laman Kementerian Keuangan, cessie adalah bentuk perjanjian pengalihan piutang yang dilakukan oleh bank kepada pihak ketiga, sebagai bentuk jaminan atas kredit atau dana yang telah disalurkan.

Tujuan utama dari sistem ini adalah agar bank tetap dapat memperoleh kembali dana yang telah dikucurkan sebagai kredit, meskipun debitur mengalami gagal bayar. Dalam skema ini, dibutuhkan pihak ketiga, yaitu calon pembeli baru yang bersedia melunasi rumah dari pemilik sebelumnya.

Dalam perjanjian cessie, yang dialihkan adalah piutang atas nama, sesuai dengan ketentuan Pasal 613 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer). Proses pengalihan dilakukan melalui akta otentik atau akta di bawah tangan, yang menjadi bukti pemindahan hak atas piutang tersebut.

Piutang atas nama ini merujuk pada tagihan yang memiliki kreditor dan debitor yang telah jelas dan diketahui, berbeda dengan piutang atas tunjuk (aan toonder) yang tidak menyebutkan pihak kreditur secara spesifik untuk mempermudah pengalihannya.

Sama halnya dijelaskan dalam buku Kredit Bank Umum oleh Dr A Wangsawidjaja Z, cessie adalah proses pengalihan hak atas piutang dari satu pihak ke pihak lain. Artinya, orang yang awalnya memiliki hak untuk menagih utang (disebut cedent) menyerahkan hak tersebut kepada pihak lain (disebut cessionaris).

Setelah hak piutang dipindahkan, maka cessionaris menjadi pihak yang berhak menagih utang dari si debitur (orang yang berutang). Menurut Pasal 613 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), pengalihan piutang ini harus dilakukan secara resmi melalui akta, baik itu akta autentik yang dibuat oleh notaris atau akta di bawah tangan yang dibuat tanpa notaris.

Pihak-pihak dalam Cessie

Dalam pelaksanaannya dalam transaksi yang paling umum yakni properti, sistem cessie melibatkan tiga pihak yakni:

• Pihak bank sebagai pihak kreditur (cedent)
• Pembeli rumah pertama yang berutang kepada bank dan gagal melunasi cicilan (cessus)
• Pihak yang berminat membeli rumah dari debitur, hingga berhak menerima penyerahan atau kreditur baru (cessionaris).

Bank akan mempertemukan debitur yang bermasalah dengan calon pembeli baru. Selanjutnya, pihak ketiga akan menerima dokumen terkait piutang atau hak-hak lain yang melekat pada rumah tersebut seperti hak tanggungan atau hipotek, disertai endosemen (tanda pengesahan atau persetujuan di surat) sebagai bukti pengalihan.

Mengacu pada Pasal 613 KUHPer, pengalihan hak tagih ini harus dituangkan dalam akta otentik atau akta di bawah tangan yang disetujui oleh pihak debitur lama. Dokumen ini hanya berlaku untuk tagihan yang telah ada dan bukan tagihan masa depan.

Dengan adanya dokumen tersebut, pembayaran oleh pihak ketiga dianggap sah. Namun, debitur lama tetap memiliki kewajiban membayar sisa utang kepada bank sesuai perjanjian awal.

Secara sederhana, cessie berarti pengalihan hak tagih dari pemilik lama ke pemilik baru. Setelah pengalihan itu sah, maka pemilik baru punya hak penuh untuk menagih piutang tersebut.

Manfaat dan Risiko Skema Cessie

Dirangkum dari buku Panduan Lengkap Menjadi Account Officer oleh Noel Chabannel Tohir, cessie memberikan kemudahan bagi bank dalam mengamankan kembali dana kredit beserta bunganya. Bagi debitur yang kesulitan mencicil, ada peluang untuk menjual rumahnya kepada pihak ketiga guna menutupi tunggakan.

Sementara itu, pihak ketiga mendapat kesempatan membeli rumah dengan harga lebih murah dari nilai pasar, karena mereka melunasi sisa cicilan yang tersisa.

Namun, skema ini juga memiliki risiko. Setelah melunasi cicilan, pihak ketiga belum otomatis menjadi pemilik sah rumah tersebut. Mereka masih perlu mengurus proses balik nama sertifikat.

Selain itu, diperlukan kesepakatan antara pembeli lama dan pihak ketiga mengenai harga rumah. Jika pembeli lama enggan menyerahkan rumah setelah cicilan lunas, pihak ketiga hanya berhak atas pengembalian dana yang telah dibayarkan, bukan atas rumah tersebut. Proses ini bisa memakan waktu dan membuat pihak ketiga menunggu cukup lama hingga dananya kembali.

Contoh Akta Cessie

Berikut contoh akta cessie dari Debitur yang Wanprestasi, dan di dalamnya ada ikutannya berupa tanah yang dijadikan jaminan tanah. Contoh akta berikut dikutip dari buku Relasi Hak Tanggungan, Lelang dan Cessie oleh Dr Habib Adjie.

PERSETUJUAN PENGALIHAN HAK ATAS PIUTANG (CESSIE)

Nomor:

-Pada hari ini,

tanggal

bulan

tahun

pukul __ WIB (Waktu Indonesia Barat).

-Menghadap kepada saya, ______

Notaris berkedudukan di Kota Surabaya, -Wilayah Jabatan Provinsi Jawa Timur, dengan dihadiri oleh para saksi yang saya, Notaris, kenal yang nama-namanya akan disebutkan pada bagian akhir akta ini.

1. Tuan

dilahirkan di

tanggal

bulan

tahun

Warga Negara Indonesia, Swasta, bertempat tinggal di

Jalan

Rukun Tetangga

Rukun Warga

Kelurahan

Kecamatan

pemegang Kartu Tanda Penduduk (KTP/NIK) nomor

menurut keterangan, Penghadap dalam hal ini bertindak dalam jabatannya selaku Recovery Asset Sales Head Area 2, Asset Management Division Perseroan Terbatas (PT) BANK ______ (Persero), Tbk, Kantor Cabang ____, dari dan oleh karenanya berhak serta sah mewakili Perseroan Terbatas (PT) BANK _____ (Persero), Tbk, berkedudukan di ___. Demikian berdasarkan:

SURAT KUASA Nomor ____, tanggal (_), bulan (_), tahun (_), asli surat yang telah diperlihatkan kepada saya, Notaris untuk selanjutnya disebut: PIHAK KESATU/PEMBERI PIUTANG/BANK/CEDENT.

Tuan

dilahirkan di

tanggal

bulan

tahun

Warga Negara Indonesia, Swasta, bertempat tinggal di

Jalan

Rukun Tetangga

Rukun Warga

Kelurahan

Kecamatan

pemegang Kartu Tanda Penduduk (KTP/NIK) nomor

untuk selanjutnya disebut: PIHAK KEDUA/PENERIMA PIUTANG/CESSIONARIS. Para Penghadap dikenal oleh saya, Notaris, berdasarkan identitasnya yang diperlihatkan kepada saya, Notaris.

Para Penghadap masing-masing bertindak dalam kedudukan tersebut, menerangkan terlebih dahulu menerangkan: Bahwa Pihak Pertama hendak mengalihkan dan menyerahkan piutang yang dimiliki oleh Pihak Pertama dari Nyonya (selaku Debitur Pihak Pertama) satu dan lain berdasarkan Akta Perjanjian Kredit nomor (_), tanggal (_), bulan (_), tahun (_), yang dibuat di bawah tangan, dan telah dilegalisasi oleh _ Sarjana Hukum, Notaris di _, dengan nomor _, Beserta perubahan-perubahannya, (selanjutnya disebut "Perjanjian Kredit"), kepada Pihak Kedua yang dengan ini menyatakan bersedia menerima dengan diikuti pembayaran atas pengalihan dan penyerahan tagihan Nyonya (_) (selaku Debitur Pihak Pertama) tersebut dari Pihak Pertama.

Berkenaan dengan hal tersebut di atas, maka selanjutnya para penghadap menerangkan sama-sama sepakat untuk mengadakan perjanjian dan sama-sama bersedia untuk saling mengikatkan diri satu sama lain dalam perjanjian tersebut, dengan tidak mengurangi ketentuan-ketentuan dalam peraturan/perundangan yang berlaku, perjanjian mana memuat syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1

ARTI ISTILAH

Istilah "Piutang yang dialihkan" yang tersebut di bawah ini mempunyai arti yaitu Piutang kepada Nyonya (_) tersebut beserta hak dan kewajiban Bank yang timbul berdasarkan Perjanjian Kredit.

Pasal 2

PERALIHAN PIUTANG YANG DIALIHKAN

Bahwa pemberi piutang adalah pemilik yang sah dan satu-satunya atas piutang yang dialihkan, karenanya berhak untuk mengalihkan piutang yang dialihkan termasuk menandatangani akta ini dan dokumen-dokumen lain yang terkait, serta telah memberikan seluruh informasi kepada penerima piutang yang berkaitan dengan proses peralihan piutang.

Bahwa pemberi piutang menjamin penerima piutang:

a. Tentang adanya dan sahnya piutang yang dialihkan;

b. Tentang jumlah piutang yang dialihkan;

c. Bahwa piutang yang dialihkan tidak disubordinasi kepada siapa pun juga;

d. Bahwa piutang yang dialihkan tersebut bebas dari sitaan, tidak tersangkut perkara atau sengketa;

e. Mengenai hal piutang tersebut baik sekarang maupun di kemudian hari penerima piutang tidak akan mendapat tuntutan berupa apa pun dan siapa pun juga;

f. Bahwa pemberi piutang minimal akan melakukan pemberitahuan kepada Nyonya atas adanya pengalihan piutang tersebut.

Bahwa penerima piutang menjamin pemberi piutang:

a. Dengan melakukan transaksi ini, penerima piutang tidak melanggar peraturan dan hukum mana pun di Indonesia, tetapi tidak terbatas pada praktik monopoli, persaingan usaha tidak sehat, pencucian uang, tindakan kriminal;

b. Pembayaran dari sumber yang halal dan sah;

c. Dalam hal peralihan piutang tersebut penerima piutang telah melakukan pemeriksaan menyeluruh atas kondisi piutang yang dialihkan dan hal-hal yang menyertainya sehingga telah mengetahui segala resiko yang mungkin timbul atas peralihan piutang yang dialihkan tersebut.

d. Penerima piutang tidak memiliki benturan kepentingan (conflict of interest) dengan pemberi piutang ataupun pihak terkait pemberi piutang.

e. Dengan menerima piutang yang dialihkan ini, penerima piutang sepenuhnya bertanggung jawab atas segala kewajiban dan hak atas piutang yang dialihkan tersebut, dan dengan ini membebaskan pemberi piutang dari segala kerugian atau tuntutan yang muncul baik sekarang maupun yang akan datang, yang muncul akibat tindakan penagihan atau tindakan lain yang dilakukan oleh penerima piutang terkait piutang yang dialihkan.

f. Peralihan piutang yang dialihkan dilakukan dengan kondisi sebagaimana adanya dan bersifat peralihan-putus dan tidak dapat dikembalikan/ dibatalkan (without recourse).

g. Seluruh dokumen yang berkaitan dengan jaminan yang diperoleh pemberi piutang berdasarkan Perjanjian Kredit dengan Nyonya (_) tersebut seluruhnya berpindah dan diserahkan oleh pihak Bank kepada serta menjadi hak penerima piutang (Cessionaris) sepenuhnya termasuk:

Sebidang tanah Hak Guna Bangunan Nomor (_) seluas m ( _ meter persegi), terletak di Provinsi (_), Kabupaten (_), Kecamatan (_), Kelurahan (_).

Demikian sebagaimana diuraikan dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah yang dikeluarkan oleh pejabat yang berwenang di Kabupaten Gresik tertanggal (_), bulan (_), tahun (_), tertulis atas nama PT (_) di (_), dengan batas-batas yang jelas tertera dalam Surat Ukur Nomor: (_) tanggal (_), bulan (_), tahun (_).

Pemberi piutang berhak dan berwenang untuk menerima pembayaran atas piutang yang dialihkan, dan karenanya perjanjian ini adalah sah.

Terhitung sejak tanggal hari ini dan dengan syarat serta ketentuan yang termuat dalam akta ini, pemberi piutang dengan ini mengalihkan atau mengoperkan dan menyerahkan/mencessie piutang yang dialihkan kepada penerima piutang, yang dengan ini pula membayar sekaligus menerima penyerahan/ Cessie piutang yang dialihkan dari pemberi piutang.

Adapun nilai pokok yang dialihkan adalah sebesar Rp (_) (____ rupiah). Jumlah tersebut menurut keterangan Pemberi piutang telah lunas dan untuk penerimaan mana akta ini sekaligus sebagai tanda terimanya (kuitansi) yang sah.

Dengan telah diterimanya seluruh jumlah oleh pemberi piutang dan penerima piutang, maka pemberi piutang sekarang dan untuk di kemudian hari tidak mempunyai gugatan, tuntutan atau tagihan berupa berapa pun kepada penerima piutang mengenai atau yang berhubungan dengan pembayaran harga peralihan atas piutang tersebut sebesar Rp (_) (____ rupiah). Setiap dan seluruh biaya yang timbul sebagai akibat dari penandatanganan dan pelaksanaan akta ini, dan/ atau setiap perjanjian yang wajib dibuat dan ditandatangani berdasarkan akta ini, yaitu antara lain pembayaran pajak, biaya, termasuk biaya pembayaran Notaris dan biaya lainnya yang timbul dari pengalihan piutang yang dialihkan atau transaksi lainnya yang terkait, seluruhnya ditanggung oleh penerima piutang.

Pasal 3

KONSEKUENSI PEMBAYARAN

Terhitung sejak seluruh harga sebagaimana diatur, telah diterima seluruhnya oleh pemberi piutang, maka:

a. Piutang yang dialihkan menjadi milik atau kepunyaan, dan sebagai demikian akan dialihkan atau dilaksanakan oleh penerima piutang.

b. Semua keuntungan atau kerugian yang diperoleh atau diderita dengan piutang yang dialihkan menjadi keuntungan atau kerugian penerima piutang.

c. Seluruh dokumen yang berkaitan dengan jaminan yang diperoleh pemberi piutang berdasarkan Perjanjian Kredit dan perjanjian jaminan dengan Nyonya (_) tersebut seluruhnya berpindah kepada (_) dan menjadi hak tersebut seluruhnya berpindah kepada dan menjadi hak penerima piutang sepenuhnya.

d. Pemberi piutang berhak dan berwenang untuk menerima pembayaran atas piutang yang dialihkan, dan karenanya

perjanjian ini adalah sah.

Pasal 4

LAIN-LAIN DAN KETENTUAN

Sepanjang masih diperlukan pemberi piutang dengan ini memberi kuasa, kekuasaan dan wewenang kepada penerima piutang, dengan hak untuk mewakili dan bertindak untuk dan atas nama pemberi piutang dalam melaksanakan dan menjalankan semua dan setiap hak, wewenang dan kekuasaan yang dapat dijalankan oleh pemberi piutang dalam atau berdasarkan piutang yang dialihkan dan pemberian kuasa ini tidak dapat dicabut dan ditarik kembali karena terjadi atau timbulnya peristiwa apa pun.

Pasal 5

Hal-hal lainnya yang belum lengkap diatur dalam perjanjian ini, akan diselesaikan secara musyawarah oleh dan antara para pihak.

Pasal 6

Mengenai perjanjian ini dan segala akibatnya para pihak memilih tempat penyelesaian melalui Arbitrase di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) di (_). Selanjutnya penghadapmenyatakan pula bahwa: Menjamin kebenaran dan bertanggung jawab sepenuhnya atas isi semua identitas/ surat/dokumen dan keterangan yang disampaikan kepada saya, Notaris, dan isinya yang dicantumkan/ disebutkan dalam akta ini telah mengerti dan memahami isi akta ini, serta menerima segala akibat hukum apa pun yang timbul, baik sekarang maupun di kemudian hari.

DEMIKIAN AKTA INI dibuat dan diselesaikan di Surabaya dengan dihadiri oleh:

1. Tuan

dilahirkan di

tanggal

bulan

tahun

Warga Negara Indonesia, Swasta, bertempat tinggal di

Jalan

Rukun Tetangga

Rukun Warga

Kelurahan

Kecamatan

pemegang Kartu Tanda Penduduk (KTP/NIK) nomor

2. Tuan

dilahirkan di

tanggal

bulan

tahun

Warga Negara Indonesia, Swasta, bertempat tinggal di

Jalan

Rukun Tetangga

Rukun Warga

Kelurahan

Kecamatan

pemegang Kartu Tanda Penduduk (KTP/NIK) nomor

keduanya pegawai kantor Notaris sebagai saksi-saksi.setelah saya, Notaris membacakan akta in kepada penghadap (-para penghadap) dan para saksi, maka kemudian penghadap (-para penghadap) lainnya, para saksi dan saya, Notaris, menandatangani akta ini.

Nah, itulah tadi penjelasan lengkap tentang skema cessie dan manfaat serta risikonya. Semoga membantu, ya!