Dalam jual beli rumah, pengembang menawarkan beragam metode pembayaran untuk memudahkan konsumen memiliki rumah. Salah satu skema cicilan adalah cash tempo atau cash bertahap.

Cash bertahap adalah cicilan rumah tanpa Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dibayarkan langsung ke pengembang. Metode ini dinilai lebih fleksibel dan minim bunga. Namun, sebelum memilih skema ini, calon konsumen perlu memahami apa itu cash tempo.

Apa Itu Cash Bertahap?

Pengamat Properti sekaligus Direktur PT Global Asset Management, Steve Sudjianto, menjelaskan bahwa cash bertahap merupakan skema pembelian rumah dengan mencicil langsung kepada pengembang tanpa melibatkan bank. Dalam skema ini, konsumen tidak perlu melalui proses pengecekan kredit seperti SLIK atau BI Checking.

Meski dinilai lebih mudah dan fleksibel, Steve menegaskan bahwa hal terpenting sebelum memilih skema cash bertahap adalah memastikan status kepemilikan dan legalitas rumah sudah jelas. Termasuk memastikan sertifikat telah dipecah per kavling sesuai ketentuan sebelum mempertimbangkan skema cicilan.

"Jadi yang perlu diperhatikan oleh konsumen itu bukan cara pembayarannya dulu, tapi status ownership dari properti yang akan dibeli. Itu yang paling utama. Karena cara pembayaran itu adalah yang secondary. Yang primary itu apakah ownership dari properti yang akan dibeli yaitu rumah itu sudah statusnya bersertifikat dan mempunyai IMB," ujar Steve saat dihubungi detikproperti, Kamis (29/1/2026).

Perbedaan Cash Bertahap dengan KPR

Pengamat Properti sekaligus Direktur PT Global Asset Management, Steve Sudjianto, menjelaskan bahwa perbedaan utama cash bertahap dan KPR terletak pada pembiayaan, durasi cicilan, serta biaya yang harus ditanggung konsumen.

Untuk pembelian rumah dengan skema pembayaran cash bertahap, pembayaran dilakukan dengan mencicil langsung ke pengembang dan tidak ada campur tangan bank. Berbeda dengan KPR yang melibatkan bank sebagai kreditur.

"Kalau langsung dari developer, intinya developer yang menjadi bankers (yang menerima pembiayaan), kita menyicil angsuran langsung ke developer dengan perjanjian," kata Steve.

Cicilan ke developer juga biasanya dibatasi maksimal 60 bulan. Sementara KPR bank menawarkan tenor lebih panjang, bisa hingga 10-20 tahun. Namun KPR bank diberikan melalui proses seleksi ketat dan dibarengi berbagai biaya tambahan.

"Maksimum (angsuran) 60 bulan atau 5 tahun, kalau dengan bank bisa 10 tahun. Saya sarankan pembayaran langsung ke developer itu jangan lama-lama karena risikonya, developer itu bukan lembaga keuangan yang diregulasi oleh pemerintah. Dia tugasnya, aktivitas bisnisnya adalah pembangunan rumah, bukan pendanaan untuk menjaga risiko yang besar," ucapnya.

Pada skema KPR, konsumen dikenakan bunga yang relatif lebih tinggi, serta tambahan biaya provisi, asuransi jiwa, dan asuransi lainnya. Sementara itu, cash bertahap tergantung pada kesepakatan dengan pengembang. Ada yang menggunakan bunga ada juga yang tidak. Steve menyebut dalam skema cash bertahap, tetap mengandung cost of money, namun umumnya lebih rendah, berkisar 3 hingga 5 persen.

Tips Membeli Rumah dengan Skema Cicilan Cash Bertahap

Steve membagikan sejumlah tips penting agar pembelian rumah dengan skema cash bertahap tetap aman dan minim risiko.

1. Pastikan Sertifikat Sudah Dipecah Per Kavling

Konsumen wajib memastikan sertifikat tanah dari rumah yang dibeli sudah dipecah dan tidak lagi berbentuk sertifikat induk atas nama pengembang. Jika sertifikat belum dipecah, risiko sengketa dan keterlambatan balik nama akan sepenuhnya ditanggung pembeli.

"Karena kalau kita membeli properti primary dari developer tetapi sertifikatnya belum dipecah, itu masih banyak PR yang mesti dilakukan dari pihak developer. Pertama yaitu memecah sertifikat, sehingga bisa langsung diatasnamakan ke setiap masing-masing pembeli. Karena kalau belum dipecah itu statusnya masih sertifikat global milik tunggal developer. Nah ini yang menjadi kendala," ucapnya.

2. Cek Kelengkapan Izin Bangunan

Selain sertifikat, konsumen juga perlu memastikan bangunan telah mengantongi izin resmi seperti Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dokumen ini menjadi bukti bahwa bangunan sesuai dengan tata ruang dan aturan yang berlaku.

3. Batasi Tenor Cicilan ke Developer

Steve menyarankan agar cicilan langsung ke developer tidak berlangsung terlalu lama. Pasalnya, developer bukan lembaga keuangan yang diawasi aturan hukum seperti bank. Menggantungkan pembayaran cicilan rumah pada developer, secara fungsi dan pengawasan berbeda dengan bank.

"Kalau mau yang bertahap (cash bertahap) itu sebaiknya jangan lama-lama. Maksimal 5 tahun atau 60 bulan, kalau bisa lebih awal," tuturnya.

4. Wajib Ada Perjanjian Kontrak Bayar

Perjanjian jual beli harus memuat exit clause atau ketentuan kontrak yang mengatur sanksi, penalti, dan mekanisme penyelesaian jika terjadi keterlambatan atau gagal bayar. Klausul ini penting untuk melindungi kedua belah pihak.

"Harus ditulis secara jelas exit clause-nya, bagaimana kalau terjadi gagal bayar, supaya tidak terjadi tuntutan hukum di kemudian hari," katanya.

5. Libatkan Pengacara Sebagai Saksi

Steve menekankan pentingnya kehati-hatian saat menyusun perjanjian pembelian rumah, terutama dengan skema cash bertahap. Jika diperlukan, libatkan pengacara dan menandatangani kontrak di kantor notaris agar memiliki kekuatan hukum yang jelas.

Ia mengingatkan agar perjanjian mencantumkan secara tegas ketentuan jika terjadi gagal bayar, termasuk exit clause yang adil bagi kedua belah pihak. Jika klausul tersebut hanya menguntungkan penjual, pembeli berisiko menghadapi masalah hukum di kemudian hari.

Dengan memahami risiko dan menerapkan tips tersebut, skema cicilan cash bertahap bisa menjadi alternatif membeli rumah dengan aman.

Simple! Cari dan Beli Rumah Idaman Lewat BTN Properti

Simple! Cari dan Beli Rumah Idaman Lewat BTN Properti