.webp)
Penjualan rumah baru atau properti residensial di pasar primer mengalami penurunan pada triwulan III 2026. Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) yang dirilis Jumat (6/11/2026) mencatat, pertumbuhan penjualan properti residensial terkontraksi 8,43% secara tahunan (year on year/yoy).
Angka tersebut lebih dalam dibandingkan kontraksi pada triwulan II 2026 yang tercatat sebesar 2,36% (yoy).
Berdasarkan hasil survei BI, ada sejumlah tantangan utama yang dihadapi pengembang dalam mengembangkan dan menjual properti residensial di pasar primer. Faktor terbesar adalah kenaikan harga bahan bangunan sebesar 26,24%, disusul masalah perizinan atau birokrasi 17,17%, suku bunga KPR 15,71%, perpajakan 10,54%, serta tingginya proporsi uang muka atau down payment (DP) sebesar 10,05%.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Meski demikian, properti dinilai masih layak dipertimbangkan sebagai salah satu alternatif investasi. Terlebih, kondisi pasar saat ini membuat kenaikan harga rumah cenderung terbatas. Ketika perekonomian mulai pulih dalam beberapa tahun mendatang, harga properti diproyeksikan kembali bergerak naik.
Head of Property and Asset Management JLL Indonesia, Naomi Patadungan mengatakan, produk properti residensial masih menunjukkan daya tahan di tengah kondisi pasar saat ini. Salah satu faktor yang menopangnya adalah tingginya penggunaan komponen lokal dalam pembangunan rumah.
"Pasar residensial masih memiliki daya tahan, terutama pada segmen rumah menengah dan ke atas," ujarnya dalam Jakarta Property Market Overview 4Q 2026, di Jakarta, Kamis pekan lalu.
Naomi menjelaskan, sebagian besar material pembangunan rumah, khususnya untuk segmen menengah, masih menggunakan produk dalam negeri seperti semen dan bahan bangunan lainnya. Sementara itu, komponen impor seperti besi atau baja memiliki porsi yang tidak terlalu dominan.
Di sisi lain, pengembang mulai menyesuaikan strategi pengembangan proyek. Untuk kawasan pusat township atau kota mandiri dan central business district (CBD), pengembangan rumah tapak cenderung diarahkan ke kawasan pinggiran yang memiliki dukungan konektivitas transportasi publik berbasis rel, seperti MRT, LRT, dan KRL, serta akses tol yang mudah dijangkau.
Menurutnya, keterhubungan dengan transportasi publik dan jalan tol menjadi salah satu faktor penting dalam mendukung daya beli masyarakat.
Di tengah kondisi ekonomi yang masih menantang, Naomi menyebut permintaan rumah di segmen menengah ke atas relatif terjaga. Meski rumah dengan harga di bawah Rp 2 miliar masih menjadi segmen yang paling banyak diminati, hunian dengan harga di atas Rp 3 miliar juga tetap memiliki pasar tersendiri.
Rumah di segmen tersebut umumnya menjadi kebutuhan bagi masyarakat yang mulai mapan. Karena itu, permintaannya dinilai relatif stabil meskipun daya beli masyarakat sedang melemah.
"Konsumen memiliki lebih banyak pilihan dan cenderung bersikap wait and see. Sehingga pada segmen Rp 3 miliar ke atas ini mereka banyak pilihan," paparnya.
Kondisi pasar yang sedang melambat juga dinilai bisa menjadi kesempatan bagi masyarakat yang berencana membeli rumah. Kenaikan harga properti saat ini relatif stagnan, bahkan jika terjadi kenaikan nilainya cenderung tipis.
Selain itu, pengembang dan perbankan mulai menawarkan berbagai insentif untuk menarik minat pembeli. Mulai dari potongan harga, bunga KPR promosi, pembebasan biaya tertentu, hingga uang muka yang dapat dicicil.
Sejumlah pengembang juga menawarkan skema pembayaran yang lebih fleksibel agar pembelian rumah bisa disesuaikan dengan kemampuan konsumen.
"Kalau nanti pasar mulai pulih, harga rumah pasti kembali melesat dan rumah-rumah dengan cara bayar yang bisa disesuaikan kemampuan konsumen itu tidak ditawarkan lagi," katanya.
Salah satu kawasan yang masih berkembang dengan produk rumah tapak dan ruko adalah Gading Serpong, Tangerang, Banten. Prospek pembangunan akses tol baru Serpong-Balaraja di sebelah selatan kawasan diperkirakan turut mendorong perkembangan Gading Serpong ke arah tersebut.
Di kawasan ini, sebanyak 82 unit rumah di klaster Altadena Residences, Paramount Gading Serpong, dilaporkan telah terjual habis atau fully sold out.
Pengembang pun bersiap meluncurkan klaster hunian berikutnya pada pekan depan. Kali ini, hunian akan mengusung gaya American Classic dengan desain yang dilengkapi taman belakang fleksibel untuk berbagai kebutuhan, termasuk sebagai area tambahan.
Meski nama klaster dan harga jualnya belum diumumkan, pengembang menyebut hunian tersebut berada di kawasan yang telah berkembang dan memiliki fasilitas penunjang, mulai dari clubhouse, kolam renang, taman, hingga area hijau.
Direktur Sales & Marketing Paramount Land, Ferry John Sihombing mengatakan, harga jual properti di kawasan Paramount Gading Serpong secara umum masih cukup terkendali. Hal ini didukung oleh variasi produk dengan rentang harga yang beragam, mulai dari segmen menengah hingga atas.
Dengan pilihan harga yang bervariasi, pengembang berharap dapat menjangkau konsumen dari berbagai kalangan sekaligus menyediakan alternatif hunian yang lebih beragam.
"Pekan depan, kami akan meluncurkan satu klaster hunian terbaru. Lokasinya dekat dengan akses Gading Serpong-BSD," pungkasnya.
