Pemerintah Provinsi Jakarta akan menyediakan banyak hunian berbentuk rumah susun (rusun) mulai 2027. Total ada 11 rusun yang akan dibangun tersebar di Jakarta Utara, Jakarta Barat, dan Jakarta Timur.

Pengamat menaruh perhatian pada banyak hal mengenai proyek ini. Namun, perhatian utamanya pada lokasi dan akses transportasi umumnya.

Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto mengingatkan pentingnya hunian terhubung dengan akses transportasi. Sebab, jika melihat rusun yang sudah ada di Jakarta, rata-rata berada di dekat kantor penghuni rusun. Sebagai contoh Rusun Kebon Kacang yang ditujukan untuk masyarakat yang bekerja di daerah Tanah Abang atau Rusun Klender. Namun, lokasi rusun terbaru justru kebanyakan tidak di pusat kota.

"Yang paling ideal lokasi itu untuk pekerja itu, taruh lah (pekerja dengan gaji) Rp 14 juta ke bawah pendapatannya berada dekat-dekat simpul-simpul transportasi publik. Saya nggak bilang TOD ya. Yang bisa dijangkau dengan jalan kaki. Maksimal radius 2 km. Yang paling bagus 1 km," kata Zulfi saat dihubungi detikcom pada Selasa (7/7/2027).

Dinas Perhubungan Provinsi Jakarta dibutuhkan untuk memecahkan masalah akses mobilisasi ini.

Selain masalah akses, Zulfi juga menyoroti perihal status lahan yang dipakai, apakah milik pemerintah daerah atau pengembang swasta. Status ini sangat menentukan harga hunian nantinya.

Jika memakai tanah pemda, biayanya pasti lebih murah karena yang dihitung hanya biaya konstruksi gedung. Sementara, jika memakai tanah swasta pasti jauh lebih mahal.

Pengamat perkotaan Yayat Supriatna juga menyoroti hal yang sama. Ia menyebut beberapa rusun yang akan dibangun, seperti Marunda dan Rorotan letaknya di pinggiran Jakarta.

"Rorotan itu agak jauh. Makanya harus ada publik transport. Memang di sana banyak aset tanah pemprov. Cuma masalahnya Rorotan itu agak di pinggir kota, berbatasan Bekasi, kurang dekat dengan publik transportnya. Maka publik transportnya harus perbanyak. Jangan sampai kawasan untuk ke Rorotan jalannya juga kecil-kecil," ujarnya.

Pemprov DKI disarankan bisa mencontoh perumahan rakyat di Malaysia yang setiap huniannya terhubung dengan transportasi umum. Jangan sampai pembangunan rusun ini terkesan memindahkan orang-orang ke daerah pinggiran.

Masalah Lama yang Belum Selesai di Rusun Jakarta

Yayat membeberkan sekitar tahun 2010 pernah ada kejadian penunggakan uang sewa di rusun karena penghuni tidak mampu membayar. Jumlahnya tunggakan disebut mencapai Rp 95 miliar.

Penghuni rusun yang menunggak itu rata-rata warga yang dulunya tinggal di bantaran sungai dan waduk. Mereka direlokasi oleh pemerintah ke hunian yang layak karena ada penertiban.

"Ketika ada banyak program-program relokasi terkait dengan program normalisasi sungai, ada Waduk Pluit dan itu waktu program-program relokasi itu ternyata banyak yang dipindahkan ke rumah susun sewa seperti di Kampung Pulo dan sebagainya," ucap Yayat.

Yayat menduga masyarakat belum siap dari segi ekonomi dan kesediaannya untuk mengatur keuangan agar bisa membayar rusun sewa.

"Jadi yang ikut program itu rata-rata pindah bukan karena kesadaran, tapi karena dipaksa untuk pindah, tampa punya kemampuan ekonomi yang kuat untuk membayar cicilan atau bayar sewa. Aturannya ketika dipindah, dipetakan dulu kerja atau tidak. Kalau nggak kerja salah satu anggotanya, apakah jadi Penanganan Prasarana dan Sarana Umum (PPSU), tukang parkir, usaha apa. Minimal untuk bayar iuran lah," ungkapnya.

Hal ini juga berdampak pada kualitas rusun yang mereka tempati. Banyak ditemukan kondisinya tidak terawat dan terkesan kumuh.

Masalah selanjutnya yang kerap ditemui di rusun adalah perihal Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL). Iuran ini diperuntukkan untuk membayar biaya lift, kebersihan, hingga keamanan rusun. Di rumah tapak juga ada iuran serupa, tetapi jauh lebih murah. Sementara jika tinggal di rusun, hitungannya adalah per meter persegi. Jika dijumlahkan, IPL warga bisa mencapai ratusan hingga jutaan rupiah per bulan.

"IPL masih kendala. Berapa rupiah per meternya. Karena IPL itu juga menjadi standar kualitas pemeliharaannya," imbuhnya.

Hal ini yang memberatkan masyarakat untuk tinggal di rusun. Apalagi hingga kini tidak ada insentif atau keringanan IPL yang diberikan oleh pemerintah. Umumnya keringanan hanya pada bunga KPR.

Terpisah, Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto menyoroti harga baru rusun yang diatur dalam Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 23/KPTS/M/2026.

Menurutnya harga rusun Rp 13-14 juta per meter persegi untuk daerah Jakarta terlalu mahal. Berdasarkan hitungan The HUD seharusnya harga rusun bisa Rp 8 jutaan per meter persegi.

"Menurut saya kemahalan itu, mark up itu negara itu. Pemerintah maling itu. Kita hitung-hitungan yuk di depan forum. Kalau hanya bangunan ya (tanpa beban harga lahan). Menurut hitungan kami hanya separuh, Rp 8 juta paling tinggi," tuturnya.

Sebelumnya diberitakan, Pemprov DKI Jakarta bakal membangun 11 rusun baru di Jakarta. Gubernur Jakarta Pramono Anung menilai rusun lebih ideal dibandingkan rumah tapak mengingat jumlah lahan semakin terbatas dan harganya yang semakin mahal.

"Karena nggak mungkin Jakarta ini orang bisa memiliki lahan kecuali orang yang mampu, yang landed. Maka housing yang vertikal inilah yang menjadi kata kunci untuk itu," ujarnya di Hotel Aryaduta, Jakarta Pusat, Rabu (24/6/2026).

Semua rusun akan dibangun Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) dan pembangunannya dimulai tahun depan. Nantinya akan tersedia rusun milik dan rusun sewa untuk masyarakat umum dan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Ada pun lokasinya kebanyakan berada di Jakarta Utara, berikut daftar lengkapnya.

1. Muara Angke, Penjaringan, Jakarta Utara

2. Marunda Cluster C, Cilincing, Jakarta Utara

3. Komarudin, Cakung, Jakarta Timur

4. Rorotan IX, Cilincing, Jakarta Utara
5. Cakung KM 2, Jakarta Timur

6. Tongkol Tahap III, Pademangan, Jakarta Utara

7. Marunda Cluster A, Jakarta Utara

8. Marunda Cluster B, Jakarta Utara

9. Semper Cakung Drain, Semper, Jakarta Utara

10. Bojong Indah, Cengkareng, Jakarta Barat

11. Daan Mogot KM 18, Jakarta Barat.

Kepala Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (DPRKP) DKI Jakarta Kelik Indriyanto, Rusun Marunda cluster C akan menyediakan 288 unit dari 20 lantai di 1 tower dan Rusun Rorotan IX menyumbang 484 unit terdiri dari 16 lantai di 2 tower.