Kenaikan harga BBM disusul dengan nilai rupiah yang semakin tertekan akhir-akhir ini memberikan efek domino ke segala sektor ekonomi, termasuk sektor rumah tapak. Lantas, bagaimana prospek harga rumah saat ini?

Menurut Head of Research JLL Indonesia James Taylor harga pasar primer tetap mengalami kenaikan dalam 5 tahun terakhir, terutama untuk segmen menengah. Kenaikan tersebut sekitar 16 persen secara kumulatif selama periode 2020-2025.

James belum bisa mengatakan BBM naik berdampak pada sektor ini. Namun, mengingat penjualan rumah tapak saat ini dipikul oleh masyarakat kelas menengah ke bawah, jika ada kenaikan harga rumah bisa berpengaruh ke pasar. Pasalnya kelas ini mencari rumah-rumah yang terjangkau.

"Dampak langsung kenaikan harga BBM dan pelemahan rupiah terhadap pasar properti masih perlu diamati lebih lanjut. Secara umum, segmen properti dengan harga lebih terjangkau memiliki basis konsumen yang lebih luas namun juga lebih responsif terhadap perubahan kondisi ekonomi. Mengingat keputusan pembelian di segmen ini lebih dipengaruhi oleh pertimbangan affordability dan kemampuan finansial jangka panjang," jelas James kepada detikcom pada Jumat (15/5/2026).

Berdasarkan data JLL Indonesia tahun 2025, segmen rumah tapak yang paling diminati pasar kisaran harga Rp 1-2,5 miliar. Ini adalah kisaran harga rumah kelas menengah.

"Permintaan pasar secara konsisten terkonsentrasi di segmen kelas menengah, bukan di properti kelas atas. Ini merupakan fenomena yang wajar mengingat segmen menengah memiliki basis pembeli yang jauh lebih besar. Data kami menunjukkan bahwa kecepatan penjualan di semua segmen properti berbanding lurus dengan keterjangkauan harga," tambah Milda Abidin, Senior Director, Strategic Consulting di JLL Indonesia.

Terpisah, menurut Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto kenaikan BBM dan nilai rupiah anjlok tidak mempengaruhi harga rumah. Hanya 2 hal yang bisa mempengaruhi harga rumah, yakni nilai tanah dan pajak.

"Pertama tanah. Kedua pajak yang memengaruhi dari rumah itu. Apalagi rumah mewah kan. Rumah subsidi memang bebas pajak. Waktu penjualan bebas PPN dia, tapi bahan bangunannya kena PPN tetap. Pasir, besi, beton, itu dari mulai grosir sampai kepada eceran kena pajak tetap. Jadi pajak ini yang mempengaruhi harga," ungkap Zulfi saat dihubungi detikcom pada Rabu (13/5/2026).

Kedua faktor tersebut juga bisa diatasi dengan campur tangan pemerintah. Caranya pemerintah mengatur nilai tanah, terutama di lokasi-lokasi yang akan digunakan untuk rumah kelas menengah ke bawah. Jika mengikuti harga pasaran tentu tidak akan terjangkau.

Lalu, untuk meringankan harga dari pajak, saat ini pemerintah telah memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100 persen hingga akhir tahun. Insentif ini berlaku bagi rumah yang harganya di bawah Rp 2 miliar dan kondisinya sudah siap huni.

"Jadi pemerintah itu harus memegang itu tanah dan bahan bangunan dan pajak. Pajak di bahan bangunan. Selama ini nggak diatur oleh pemerintah, harga tetap naik terus. Padahal gaji pegawai, TNI, Polri, ASN, pekerja, segala macam, kan naiknya kecil. Paling 5-8 persen. Nggak sebandingkan antara kenaikan pendapatan dengan kenaikan tanah ini," tuturnya.