Pemerintah membuka opsi untuk memperpanjang tenor KPR menjadi 40 tahun. Hal ini disampaikan oleh Presiden Prabowo Subianto agar masyarakat bisa membeli rumah sendiri, daripada menghabiskan uang untuk mengontrak.

"Jadi yang tadi 30 persen untuk kontrak kita kurangi itu adalah untuk kau cicil rumahmu sendiri. Cicilnya kalau bisa 20 tahun, kalau nggak bisa 20 tahun, 25 tahun. Kalau belum lunas 25 tahun, 30 tahun. Kalau tidak bisa 35 tahun, 40 tahun, karena buruh tidak mungkin lari kemana-mana. Betul? Karena petani dan nelayan tidak akan kemana-mana, betul?" ujar Prabowo saat pidato dalam rangka peringatan Hari Buruh, dikutip dari YouTube Sekretariat Presiden, pada Jumat (1/4/2026).

Tenor KPR 40 tahun merupakan waktu yang panjang. Ekonom Senior Institute for Development Economic and Finance (INDEF) Tauhid Ahmad mengatakan KPR tersebut sebaiknya dilunasi sebelum masa pensiun. Akan repot nantinya jika masih memiliki utang bank di hari tua.

Kita harus berkaca pada rentang usia produktif di Indonesia. Menurut Badan Pusat Statistik (BPS), usia produktif diukur dari rentang umur 15 hingga 64 tahun. Namun, usia pensiun masing-masing perusahaan berbeda-beda.

Tauhid mengatakan pekerja swasta biasanya jauh lebih cepat, sekitar 50-55 tahun. Sementara itu, Pegawai Negeri Sipil (PNS) lebih panjang bisa di atas 60 tahun.

Jika ingin mengejar melunasi KPR sebelum masuk masa pensiun, berarti pekerja swasta harus memulai ambil KPR paling lambat umur 15 tahun dengan kondisi pensiun di usia 55 tahun. Sementara, untuk PNS masih bisa memulai di usia 20 tahunan.

"Kalau di sektor formal (pekerja di sebuah perusahaan) itu kan usia pensiun 55 tahun ya, swasta. Tapi kalau guru, dosen, PNS itu bisa 60 tahun ya. Jadi kalau misalnya ya katakanlah pegawai-pegawai negeri (PNS), itu masih bisa (ambil KPR) diumur katakanlah 20 tahun. Tapi kalau katakanlah batas maksimum (bekerja) 55 tahun, tadi pensiunnya, ya maka kurang aja 40 tahun (ambil KPR maksimal di usia 15 tahun)," kata Tauhid saat dihubungi detikcom pada Kamis (7/5/2026).

Tentu ini pasti akan sulit. Bank juga tidak mungkin memberikan persetujuan KPR bagi calon debitur yang tidak ada riwayat penghasilan, di bawah usia legal, dan yang penghasilannya tidak jelas.

Hambatan lain bagi masyarakat untuk mengambil KPR di awal 20-an adalah tidak semua orang bisa mendapatkan pekerjaan setelah lulus. Ada masa-masa di mana mereka ingin menabung untuk hal lain dan tidak membeli rumah.

"Dia harus semakin muda untuk mencicil. Kalau semakin berumur, sudah sulit dan menjadi tidak layak. Bank juga nggak mau ngasih, kan jaminannya nggak ada. Jadi sulit, kan. Tapi kalau dia baru diterima PNS, terus sebelum umur 20, ya berarti masih mungkin. Tapi kalau umurnya makin tua, semakin nggak layak, susah dapat (KPR) yang 40 tahun tersebut," ujarnya.

Berapa Kisaran Cicilan yang Didapat Jika Ambil Tenor KPR 40 Tahun?

Menurut Tauhid, cicilan KPR jika tenornya 40 tahun lebih murah daripada KPR 15-30 tahun karena masa cicilannya lama. Bahkan nominalnya bisa di bawah Rp 1 juta jika membeli rumah subsidi.

Ia memberikan gambaran jika membeli rumah subsidi Rp 180 juta, dengan bunga tetap 5 persen, uang muka atau down payment (DP) 1 persen, dan tenor selama 40 tahun. Besar cicilan yang akan didapatkan sekitar Rp 800 ribuan per bulan.

Hitungannya akan berbeda jika membeli rumah lebih murah atau lebih mahal dari Rp 180 juta. Harga yang rendah itu juga dikarenakan bunga yang tetap dari awal cicilan hingga akhir. Jika memakai KPR konvensional yang bunganya floating mengikuti pasar, tentu kemungkinan cicilan per bulannya lebih dari Rp 1 juta.

Selain itu, besar uang muka atau down payment (DP) juga jadi penentu. Umumnya rumah subsidi hanya dikenakan DP kecil, sekitar 1 persen dari total harga rumah. Jika DP diperbesar, jumlah cicilannya akan semakin murah karena umumnya DP tidak termasuk dalam total KPR.

"Kalau misalnya harga rumah Rp 180 juta ya, DP-nya 1 persen. Berarti kan pinjamannya (ke bank) Rp 183 juta ya. Kalau 40 tahun ya cicilannya bisa Rp 880 ribu gitu. Tapi kan itu rumah yang paling murah. Tapi kalau agak naik lagi yang harga rumah Rp 250 juta ya. Asumsi DP-nya 1 persen. Maka cicilannya sekitar Rp 1,19 juta," terangnya.

Ada pun, harga rumah subsidi berbeda dengan nilai rumah di pasaran. Harganya sudah ditentukan kisarannya dan lebih murah. Berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 689/KPTS/M/2023. Berikut ini rinciannya.

1. Wilayah Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan Sumatra (kecuali Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai) sebesar Rp 166 juta.

2. Wilayah Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) sebesar Rp 182 juta.

3. Untuk wilayah Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas) sebesar Rp 173 juta

4. Wilayah Maluku, Maluku Utara, Bali dan Nusa Tenggara, Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu sebesar Rp 185 juta.

5. Wilayah Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Barat Daya dan Papua Selatan sebesar Rp 240 juta.