Perang antara Iran dan Amerika Serikat-Israel pecah dan menghebohkan dunia. Rudal dan drone diterbangkan menghancurkan bangunan-bangunan lawan di negara-negara Timur Tengah, menimbulkan kekhawatiran.

Namun, dengan terjadinya konflik ini di Timur Tengah, apakah akan berdampak pada industri properti di Tanah Air?

Menurut Head of Research & Consultancy PT Leads Property Service Indonesia Martin Hutapea, perang Iran melawan AS-Israel tidak akan berdampak signifikan terhadap industri properti di Indonesia. Ia menilai pasar properti cenderung aman dan tidak terpengaruh.

"Mau beli rumah atau beli ruko, nggak terpengaruh dengan apa yang terjadi di luar sana," kata Martin kepada detikProperti, Senin (2/3/2026).

Pasalnya, sektor properti Indonesia didorong oleh permintaan domestik. Konflik luar negeri tidak terlalu berpengaruh, beda halnya kalau terjadi masalah dalam negeri.

Pengembang akan tetap membangun dan meluncurkan produk baru dalam kondisi seperti ini. Lalu, masih ada pembeli yang berminat mengambil properti.

"Sektor properti kita itu kan di-drive oleh domestic demand. Dari dalam artian, terlepas dari apa yang terjadi di luar sana, domestic demand tetap ada," katanya.

Properti Indonesia didominasi oleh sektor rumah tapak. Sektor tersebut biasanya menggunakan bahan baku lokal yang mana harganya tidak terlalu terpengaruh gejolak dunia.

Selain itu, Martin juga berkaca ke perang Ukraina dan Rusia yang pecah pada 2022 silam. Ia menyebut industri properti kala itu tidak mengalami tekanan atau terpengaruh.

"Saat perang kisah di antara Ukraina dengan Rusia, (industri properti) enggak tertekan loh. Properti justru naik biasa-biasa aja, dalam artinya perumahan juga terjual hebat. Lalu, developer di Indonesia justru mengeluarkan perumahan dalam jumlah massal," ucapnya.

Di sisi lain, andaikan perang tersebut memang berpengaruh ke properti Indonesia, lebih dari segi suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Harga minyak dapat meningkat sehingga melemahkan mata uang Indonesia. Lalu, pemerintah bisa saja merespons dengan menaikkan suku bunga kebijakan Bank Indonesia.

Hal itu bisa membuat perbankan menaikkan bunga KPR. Biaya untuk beli rumah dengan KPR pun semakin mahal.

Namun, masyarakat masih dapat membeli rumah karena masalah tersebut dapat diatasi kalau pengembang memberikan diskon harga. Debitur juga bisa menyesuaikan tenor KPR jadi lebih panjang agar angsuran tetap terjangkau.

Terpisah, Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan perang di Timur Tengah itu berdampak tidak langsung terhadap industri properti di Indonesia. Jika konflik berkepanjangan, harga rumah bisa semakin mahal dan minat pasar untuk membangun atau membeli pun menurun.

"Perang Amerika-Israel melawan Iran ini bukan faktor langsung, tetapi tetap menjadi katalis eksternal terhadap harga properti. Melalui apa? Melalui harga minyak, inflasi, suku bunga dan terutama sentimen dari konsumen," ucap Ferry.

Perang ini kalau berlanjut lama dapat menimbulkan kenaikan harga minyak mentah. Energi di Indonesia menjadi mahal, terutama untuk bahan bakar minyak (BBM) dan liquefied petroleum gas (LPG). Nilai tukar rupiah dapat melemah dan suku bunga meningkat. Hal tersebut mempengaruhi biaya konstruksi rumah dan daya beli masyarakat.

Pihak yang paling terpengaruh adalah masyarakat kelas menengah dan menengah bawah. Sebab, mereka lah yang sensitif terhadap perubahan bunga KPR. Masyarakat bakal lebih selektif dalam memilih properti, memastikan dari segi lokasi bagi dan harga realistis.

Selain itu, pengembang juga akan menahan peluncuran properti atau rumah baru. Mereka lebih fokus untuk menghabiskan stok yang ada daripada membangun proyek yang belum pasti hasilnya.

"Jadi satu sampai tiga bulan kita lihat, rupiah melemah secara signifikan nggak. Terus BI mengubah kebijakan suku bunga atau tidak. Inflasi naik atau tidak. Jadi faktor-faktor ini biasanya terjadi dulu, baru setelah itu nanti properti itu akan bereaksi, tapi tidak bereaksi instan," jelasnya.

Di samping itu, Ferry memberikan saran untuk menanggapi kondisi perang. Bagi end user atau pengguna yang punya likuiditas bagus, kalau memang butuh rumah, tetaplah membeli. Pembeli dapat memanfaatkan promo pengembang atau mengunci bunga KPR tetap fixed rate bila memungkinkan.

Sementara untuk investor, fokus pada properti dengan lokasi premium. Kemudian, sebaiknya hindari utang atau leverage yang berlebihan untuk membeli aset.

"Leverage yang berlebihan artinya utangnya terlalu besar dibandingkan kemampuan bayar, dibandingkan nilai aset, dan dibandingkan pendapatan sewa," tuturnya.