Rumah vertikal seperti apartemen marak ditemui di perkotaan. Jenis hunian seperti ini beberapa ada yang berada di lokasi yang cukup strategis, yakni dekat dengan transportasi massal atau sering disebut dengan Transit Oriented Development (TOD).

Konsep hunian yang nempel dengan stasiun, halte, dan terminal ini sangat mempermudah mobilisasi penghuni yang akan pergi ke kantor atau daerah lain. Oleh karena itu, banyak pengembang hunian berkonsep TOD menjadikan hal ini sebagai salah satu kelebihan dari produk mereka.

Namun, kenyataan di lapangan ditemukan jika tingkat keterisian apartemen tidak mengalami kenaikan, bahkan untuk model apartemen sewa sekalipun. Berdasarkan data dari Leads Property pada kuartal pertama 2025, permintaan terhadap apartemen sewa di Jakarta melambat sekitar 5 persen yang menyebabkan adanya penurunan tarif sewa rata-rata sekitar 4,8 persen.

Lantas, apa penyebab apartemen terutama di kawasan TOD Jakarta sepi peminat?

Menurut CEO PT Leads Property Service Indonesia Hendra Hartono terdapat 3 penyebab apartemen berkonsep TOD banyak yang kosong, sepi peminat, hingga mangkrak.

1. Transportasi Massal Belum Terintegrasi Seluruhnya

Hendra mengatakan jalur transportasi di Jakarta memang lebih baik daripada daerah lain, tetapi masih perlu ditambah lagi agar benar-benar mudah untuk transit. Jalur yang sudah terintegrasi menurutnya di tengah kota yakni area Central Business District (CBD). Jika semuanya telah saling tersambung, tidak ada alasan lagi rumah berkonsep TOD, tidak laku.

"Misal rumah di Lebak Bulus atau Ciputat ke CBD, okelah naik MRT. Tapi kalau dari CBD, mau lanjut ke Kebon Jeruk, mau meeting lagi di mana?" kata Hendra dalam acara Media Briefing Jakarta Property Market Insight Q1 2025 di Jakarta Mori Tower, Kamis (19/6/2025).

2. Harga Tidak Murah

Alasan kedua adalah harga unit apartemen di dekat TOD masih mahal dan hampir sama dengan apartemen di luaran sana. Hal ini disebabkan banyak biaya yang seharusnya bisa ditekan oleh pengembang, seperti biaya pembangunan parkir, area untuk laundry, dan ruang kerja, tetapi fasilitas tersebut tetap dibuat.

"Problem orang bangun apartemen di Jakarta adalah orang tidak cukup bangun apartemen saja. Tapi orang harus bangun juga fasilitas parkir. (Contoh) 3 bedroom, 2 parkir, lalu 2 bedroom, 1 parkir, musti ada. Itu biaya. Seharusnya kalau di atasnya sudah ada MRT, LRT, gitu kan ya harusnya harganya bisa turun, fasilitas itu tidak perlu lagi. Kan Grab dan Gojek sudah ada di stasiun," terangnya.

3. Luas Unit Terlalu Besar

Unitnya yang terlalu luas juga membuat harganya tinggi. Menurutnya ada beberapa ruang yang bisa dipangkas sehingga ruangan tersebut bisa digunakan untuk kebutuhan lain. Sebagai contoh dapur tidak perlu kulkas terlalu besar, laundry room tidak perlu karena bisa menggunakan jasa laundry coin, dan ruang kerja.

"Menurut saya luas unitnya terlalu besar, tapi tidak sekecil 18 meter persegi. Tapi lebih kecil. Sekarang kan sudah ada Grab Food (layanan pesan-antar makanan), orang nggak perlu kulkas besar (bisa memperhemat ruang). Paling perlu microwave untuk menghangatkan makanan. Jadi kulkas saja udah makan tempat. Terus laundry, mesin cuci, udah nggak perlu bisa pakai laundry coin. Bisa ngurangin (pemakaian) listrik," jelasnya.