Menjadi juragan kos memang ada suka dukanya tersendiri. Masalahnya, kadang terjadi masalah yang sering membuat bisnis kos menjadi terhambat, salah satunya adalah ketika penghuni kos meninggalkan barang-barangnya usai masa sewa kos sudah habis.

Hal ini menjadi dilemma pemilik properti kos, dimana dengan adanya barang yang ditinggalkan oleh penghuni, kamar kos tersebut tidak bisa diisi oleh calon penghuni baru. Pasalnya, pemilik kos juga khawatir mereka akan dijatuhi hukum oleh mantan penghuni kos tersebut bila kita secara tidak sengaja merusak atau menghilangkan barang tersebut.

Bagi kamu yang mengalami masalah tersebut, kamu tidak perlu khawatir. Di bawah ini ada penjelasan bagaimana cara memproses barang yang ditinggalkan penghuni di kamar properti kos kamu.

Barang Penghuni yang Ditinggalkan di Kamar Kos Harus Diapakan?

Pengamat Properti Colliers, Steve Sudijanto mengatakan, masalah penghuni yang meninggalkan barang mereka dalam jangka waktu yang lama itu termasuk ke dalam wanprestasi atau ingkar janji.

Wanprestasi atau ingkar janji tersebut dikategorikan menjadi dua jenis, keterlambatan yang tidak disengaja dan keterlambatan yang disengaja.

Keterlambatan yang tidak disengaja adalah kondisi dimana penghuni tidak membayar biaya kos hingga maksimal 1 bulan dalam keadaan kamar masih dipakai (dalam konteks ini adalah barang yang mereka tinggalkan), tetapi penghuni masih memiliki niat untuk melunasinya.

Sedangkan keterlambatan yang disengaja adalah kondisi dimana penghuni sudah tidak membayar biaya sewa selama lebih dari 1 bulan. Dimana otomatis kontrak sewanya tersebut sudah hangus, dan pemilik properti kos tersebut berhak untuk mengeluarkan barang yang ada di dalamnya.

"Ada namanya wanprestasi atau ingkar janji. keterlambatan itu dikategorikan menjadi dua jenis, keterlambatan yang sengaja dan tidak disengaja. kalau keterlambatan yang tidak disengaja itu maksimal satu bulan, berarti penyewa atau penghuni mempunyai itikad baik untuk melunasi maksimal 1 bulan," jawab Steve saat berbincang dengan detikProperti lewat sambungan telpon, Kamis (2/5/2024).

"Kalau sudah melewati jangka waktu satu bulan, berarti otomatis kontrak sewanya itu menjadi hangus secara hukum. Barang-barang yang ada di dalamnya itu berhak untuk dikeluarkan dan mereka tidak bisa melakukan tuntutan. Itu keterlambatan secara sengaja, kalau orang waras kan satu bulan telat pasti menghubungi dong, itu sudah tertulis di perjanjian," sambungnya.

Steve juga mengatakan, proses mengeluarkan barang-barang milik mantan penghuni tersebut harus didampingi oleh saksi tokoh setempat seperti RT. Ia juga mengatakan bahwa proses tersebut harus di dokumentasikan.

"Dalam proses pengeluaran barang itu harus ada saksi yaitu RT. Pak RT harus memberikan saksi, sambil di foto barangnya taruh dimana dulu, kalau gak ya dibuang aja," ujar Steve.

Kalau Mantan Penghuni Tidak Merespons, Barangnya Jadi Milik Siapa?

Menurut Steve, bila mantan penghuni memang meninggalkan banyak barang-barang mereka di dalam kamar kos, sebaiknya kamu memberikan surat peringatan terlebih dahulu sebelum menindaknya. Bisa melalui e-mail, personal chat, atau surat tertulis yang dikirimkan kepadanya atau kerabat dekatnya yang bisa di kontak.

"Sebelum melakukan eksekusi kita harus memberikan peringatan tertulis, entah itu berupa email, WhatsApp, atau berupa surat ke alamat kerabat dekat yang bisa dihubungi. Nah, setelah memberikan surat peringatan 1, 2, 3, kali tetapi tetap tidak digubris, ya sudah eksekusi saja," kata Steve.

Ia juga mengatakan bahwa barang yang ditinggalkan tersebut sudah menjadi hak milik pemilik properti kos tersebut bila mantan penghuni sudah tidak bisa dihubungi lagi. Barang tersebut juga bisa dijual sebagai ganti kerugian sewa kamar oleh penghuni tersebut.

"Kalau sudah tidak bisa dihubungi ya eksekusi. Boleh dijual barangnya untuk menutupi kerugian. Barang yang mereka tinggal bisa kita jual secara hukum. Setelah kita membaca kontrak sewa bahwa benar-benar melanggar perjanjian yang sudah disepakati dan juga sudah kita berikan surat peringatan dan masih diabaikan, berarti mereka menghindar, ya bukan salah kita," jelas Steve.

"Kalau setelah kita jual mereka balik, ya nggak bisa! Ini kan hukum!" tegas dia.

Pada kesempatan yang sama, Steve juga mengingatkan bagi pada pengelola rumah sewa untuk selalu menyeleksi calon penghuni sebelum melakukan serah terima. Ia harap dengan ini pemilik rumah sewa tidak akan mengalami kerugian berlebih dalam menjalankan bisnisnya.

"Semua kontrak yang tidak lancar itu pasti ada kerugian. Makanya saya sarankan kepada pemilik properti untuk lebih bisa memilah lebih jeli, siapa calon penyewanya. Jadi perlu ada seleksi. Masalahnya kalau kita tidak ada proses seleksi ya nanti terjadi kerugian. karena tidak menepati kontrak sewa yang sudah disepakati," kata Steve.