Bisnis tanah merupakan perkara yang kerap dilakukan oleh masyarakat. Tapi, tidak bisa disanggah kalau prosedur jual beli tanah yang dilaksanakan, tidak semuanya melaksanakan asas tunai dan terang.

Apalagi, sempat ditemukan kasus perdata dengan objek sengketa berbentuk tanah di mana penggugat mendalilkan membuktikan sebagai pemilik tanah tapi sertifikat tanah tersebut bukan atas penggugat, dan penggugat hanya memiliki bukti kuitansi pembelian tanah tersebut.

Hal ini bisa terjadi sebab pada transaksi jual beli tanah, penggugat sebagai pihak pembeli setelah membayar sejumlah uang kepada penjual, hanya mendapatkan kuitansi sebagai bukti pembayaran.

Setelah melakukan pembayaran dan mendapat kuitansi, transaksi jual beli tanah tersebut tidak dituangkan dalam akta jual beli dan tidak melanjutkannya dengan melakukan pendaftaran tanah di kantor pertahanan. Transaksi jual beli tanah semacam ini berpeluang besar menyebabkan masalah hukum.

Berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria mengatakan kalau hukum tanah nasional adalah hukum adat.

Maka dari itu, kegiatan jual beli tanah nasional juga menganut pola jual beli tanah searah dengan hukum adat. Pengertian dari jual beli tanah berdasarkan hukum adat adalah pemindahan hak yang memenuhi:

1. Asas Tunai

Asas Tunai adalah pemberian hak dan pembayaran harga tanah dilaksanakan pada saat yang sama. Selanjutnya, asas memiliki arti pembayaran dilakukan sampai lunas sesuai kesepakatan harga yang dituangkan dalam akta jual beli.

Tunai bukan berarti pembayaran dan pelunasan harga tanah harus dilaksanakan langsung tapi punya definisi menjalankan pembayaran sesuai dengan harga yang disepakati. Jadi, asas tunai terpenuhi walau suatu pembayaran dilaksanakan dengan cara angsuran.

2. Asas Terang

Asas terang memiliki arti jual beli tanah dilaksanakan terbuka dan tidak ditutupi.

Asas terang terpenuhi saat jual beli tanah dilaksanakan di hadapan PPAT, sebab sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengenai Pendaftaran Tanah jo. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (kemudian disebut PP mengenai Pendaftaran Tanah), jual beli tanah harus dilaksanakan di hadapan PPAT.

Hal tersebut memiliki fungsi:

a. Jaminan atas kebenaran tentang status tanah, pemegang hak, dan keabsahan bahwa penerapan jual beli tanah dilaksanakan sesuai hukum yang berlaku dan memenuhi asas terang;

b. Perwakilan warga desa sebagai bentuk asas publisitas, untuk jual beli tanah dilaksanakan di hadapan PPAT minimal ada 2 (dua) saksi yaitu terdiri dari Kepala Camat/Desa dan seseorang di kawasan desa di mana ada tanah yang menjadi objek jual beli.

Asas tunai dan terang yang telah dijelaskan terwujud pada akta jual beli tanah yang ditandatangani pihak dan dilaksanakan di hadapan PPAT, sekaligus melahirkan bukti sudah terjadi proses pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli serta pembayaran sesuai harga tanah yang disepakati.

Jual beli tanah dasarnya tetap sah walau tidak dituangkan dalam akta jual beli dan tidak di hadapan PPAT, hal ini disebabkan jual beli tanah sama dengan perjanjian jual beli seperti biasa di mana suatu perjanjian harus melengkapi syarat sah perjanjian Pasal 1320 KUHPerdata yaitu ada kesepakatan para pihak, punya kecakapan melaksanakan perbuatan hukum, ada objek yang disepakati, dan perjanjian tidak melanggar ketentuan hukum.

Efek ke pembeli jika melaksanakan jual beli tanah tanpa akta jual di hadapan PPAT adalah pembeli tanah akan mengalami kesulitan saat proses pendaftaran hak atas tanah yang dibeli. Karena, menurut PP tentang Pendaftaran Tanah peralihan hak atas tanah hanya bisa didaftarkan kalau dibuktikan dengan akta PPAT.

Selain itu, ada efek yang lebih besar yaitu kalau suatu hari ada masalah hukum terpaut tanah sebagai objek jual beli. Pembeli akan kesulitan membuktikan sebab suatu perjanjian di bawah tangan kedudukannya lebih rendah daripada akta jual beli yang dibuat PPAT.

Akta jual beli yang dilaksanakan di hadapan PPat adalah akta asli yang memiliki kekuatan hukum sempurna mengenai hal yang dimuat jadi nilai pembuktiannya mutlak.