Sengketa status tanah Hak Guna Bangunan (HGB) Hotel Sultan yang dimiliki PT Indobuildco di atas Hak Pengelolaan Lahan (HPL) atas nama Sekretariat Negara (Setneg) masih terus bergulir.

Setelah sebelumnya pihak Pontjo Sutowo selaku pemilik PT Indobuildco buka suara terkait status HGB yang dimilikinya, kini giliran pihak Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno (PPKGBK) yang mengupas latar belakang dan sejarah panjang perubahan status lahan dan terbitnya HPL GBK atas lahan yang kini jadi lokasi berdirinya Hotel Sultan.

Melalui sambungan telpon, Direktur Utama PPKGBK buka-bukaan perihal permasalahan tersebut.

Berikut wawancara lengkapnya:

Dirut PPKGBK Rakhmadi Afif Kusumo

Bisa Anda Jelaskan Bagaimana Lahirnya HPL GBK, padahal ada HGB Hotel Sultan yang sudah lebih dahulu terbit atas lahan di lokasi tersebut?

Saya perkenalkan diri dulu, saya Rakhmadi Afif Kusumo sebagai Direktur Utama PPK-GBK. PPK-GBK itu adalah badan layanan umum yang di bawah Kementerian Sekretariat Negara. Jadi area tugas pokok utama kita yang memang sudah kita dapatkan dari dahulu itu adalah berbasis dari SKHPL nomor 1-169 tahun 1989. Di situ, HPL tersebut hamparannya luasnya 279 hektare kurang lebih 279 hektare.

Nah, di dalam HPL tersebut pun sangat-sangat clear dan jelas sekali, HGB-HGB mana yang untuk masuk ke dalam HPL, terutama di situ ada diktum (pernyataan pengadilan) keenam.

Diktum keenam yang menyatakan bahwa saat HGB tersebut habis, maka otomatis HGB tersebut menjadi bagian dari HPL milik Kemensetneg cq PPKGBK.

Jadi mungkin saya perlu sampaikan pemerintah dalam hal ini clear bahwa HGB-HGB yang ada di HPL nomor 1 ini, itu masuk ke HPL 1. Jadi berbeda dengan seperti yang mungkin para pakar hukum yang tadi, sehingga ingin meluruskan kembali karena ada pakar-pakar hukum ahli, karena yang sudah menjadi kunci saksi ahli dan juga inkrah.

Saya di sini juga bersama dengan tim kuasa hukum saya.

Tim Kuasa Hukum PPKGBK, Kharis Sucipto - Assegaf Hamzah & Partner

Dalam wawancara sebelumnya, pihak Indobuildco menyampaikan bahwa mereka masih memiliki hak berupa pembaruan HGB selama 30 tahun ke depan. Bagaimana pendapat Anda?

Ya mungkin ada beberapa hal yang ingin kita sampaikan juga, kalau sedikit riwayat ini, dulu ya dibebaskan pakai uang negara untuk keperluan Asian Games, itu waktu tahun 1959-1962. Kurun waktu itu, dibebaskanlah tanah kurang lebih 2.600.000 m2 pada saat itu. Nah, setelah dibebaskan ini tanah, kemudian dibangunlah Istora untuk keperluan Asian Games 1962.

Nah, jadi tanah itu lah yang kemudian diserahkan ke GBK untuk dikelola. Namun, pemilikannya sesuai keputusan presiden 1984 bahwa seluruh tanah dan bangunan yang dulu dibebaskan untuk keperluan Asian Games, baik yang di dekat maupun di luar kompleks area Senayan itu adalah barang milik negara, termasuk juga hasil-hasil pembangunannya.

Nah, 1971 kan PT Indobuildco berdiri, lalu PT Indobuildco pada waktu itu memohon izin ke Gubernur DKI (Jakarta) Pak Ali Sadikin untuk membangun hotel dan menggunakan tanah. Jadi yang memohon persetujuan adalah PT Indobuildco yang kemudian diberikan izin oleh gubernur.

Izin dan persetujuan gubernur pada saat itu adalah PT Indobuildco boleh membangun hotel dan menggunakan tanah selama 30 tahun dan bayar royalti kepada pemerintah dan menyumbang sebuah conference hall.

Jadi ada dua surat, dari Gubernur DKI kala itu. Surat yang pertama menyetujui untuk Indobuildco membangun hotel dengan membayar royalti dan menyumbang sebuah conference hall dan kemudian diberikan izin untuk menggunakan tanah. Ada dua dokumen itu.

Nah, sehingga berdasarkan izin itulah kemudian terbit HGB PT Indobuildco tahun 1972. Tahun pertama kali PT Indobuildco itu memegang HGB itu pada 1972 dengan nomor HGB 20/Gelora tanah kurang lebih 13 hektare.

Kemudian, yang di dalam HGB nomor 20 itu tertulis bahwa HGB 20 Gelora diberikan berdasarkan izin dari Gubernur DKI Jakarta. Jadi jelas ya bahwa Indobuildco yang memohon kepada pemerintah untuk membangun hotel dan menggunakan tanah.

Terkait royalti, istilah ini lebih umum digunakan pada karya intelektual. Dalam hukum pertanahan, apa yang dimaksud royalti? Dan ke siapa royalti Hotel Sultan harus dibayarkan kala itu?

Kalau royalti kan mungkin konsep ya, gini konsepnya royalti itu saya menyanyikan lagu orang, saya pun bayar royalti berarti saya bukan pemilik.

Dalam konteks ini (status lahan Hotel Sultan), royalti yang muncul adalah berdasarkan SK Gubernur dan itu kemudian diputuskan oleh pengadilan.

Ketika PT Indobuildco mengajukan gugatan terhadap HPL 1 Gelora, SK-nya di tahun 2006 dan kemudian mereka itu PK (peninjauan kembali) berkali-kali ya, 4 kali PK. Satu PK pertama itu menyatakan SK HPL Gelora itu sah dan menghukum Indobuildco untuk membayar royalti, termasuk bunga dan denda.

Jadi putusan pengadilan juga mengakui royalti dan menghukum PT Indobuildco bayar royalti

Namun demikian, secara konsep ya kalau seseorang membayar royalti maka dia bukan pemilik.

Kembali ke tahun 1972 setelah HGB 20 Gelora terbit, yang di dalamnya berisikan izin dari gubernur, tahun 1973 dipecah tuh HGB-nya menjadi HGB 26 dan HGB 27 Gelora. Nah, dalam jangka waktu 30 tahun sampai 2003.

Tahun 2002, ada perpanjangan sampai 20 tahun dan sudah berakhir di Maret 2023 untuk HGB 27 kalau tidak salah, April 2023 untuk HGB nomor 26.

Bisa Anda jelaskan kenapa HGB Hotel Sultan harus masuk ke dalam HPL GBk begitu masa berlakunya habis?

Merujuk pada diktum keenam disebutkan bahwa untuk HGB yang masa berlakunya masih berlaku pada saat SK itu terbit, akan menjadi bagian dari HPL 1 Gelora pada saat berakhirnya HGB tersebut. Inilah yang berlaku terhadap HGB 26 dan HGB 27 Gelora.

Nah, sehingga dengan berakhirnya HGB 26 dan 27 pada bulan Maret dan April 2023 maka secara yuridis tanah tersebut sudah menjadi bagian HPL Setneg cq PPK-GBK.

Bagaimana dengan jangka waktu hak guna bangunan? kan kita kembali ke peraturan. Jangka waktu Hak Guna Bangunan dapat diberikan oleh negara, kata-katanya dapat lho. Dapat diberikan sepanjang memenuhi syarat, jangka waktu pertama selama 30 tahun maksimal, dapat diperpanjang untuk maksimal 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk maksimal 30 tahun, secara aturan.

Dalam hal ini, negara tidak wajib memberikan perpanjangan atau penerbitan HGB atau pembaharuan terhadap permohonan hak seseorang karena secara aturannya dapat diberikan oleh pejabat yang berwenang, maka ketika pejabat yang berwenang tidak menerbitkan maka tidak ada haknya.

Kata 'dapat' bukan berarti 'harus'?

Silakan dicek Peraturan Pemerintah nomor 18 tahun 2021 yang mengatur tentang jangka waktu hak guna bangunan, dilihat pasal 37 dan penjelasannya.

Jadi, bukan berarti ketika diajukan permohonan hak, otomatis sudah ber-hak. Harus memenuhi syarat-syarat yang disyaratkan oleh peraturan perundang-undangan. Malah seharusnya, apabila tanah tersebut merupakan hak pengelolaan, maka segala sesuatu yang diterbitkan di atas hak pengelolaan harus berdasarkan persetujuan dan atau recommended dari pemegang hak pengelola.

Jadi bisa disimpulkan sendiri ya bagaimana kemudian timbulnya hak di atas hak pengelolaan. Kita tidak boleh melihat penerbitan HGB di atas tanah negara, karena kita sedang berbicara di atas tanah hak pengelolaan.

HPL GBK terbit 16 tahun setelah HGB Hotel Sultan pertama kali diberikan kepada PT Indobuildco. Bagaimana aturan hukumnya?

Lahan itu sudah dibebaskan oleh negara dan dibayarkan oleh negara tahun 1959-1962.

Surat Keputusan pemberian hak pengelolaan itu terbit pada 15 Agustus 1989, dinyatakan sah oleh putusan pengadilan yang sudah inkrah. Secara teori itu, jauh sebelum undang-undang agraria terbit, ada aturannya, peraturan pemerintah tahun '50-an kalau tidak salah, yaitu PP No 8 tahun 1953 yang mengatur bahwa yang peraturan itu menjadi cikal bakal UU Agraria yang mengatur pengelolaan lahan negara yang mengatur bahwa tanah-tanah yang dikuasai oleh negara, tanah-tanah yang dikuasai dan dibiarkan oleh negara, penguasaannya ada pada negara.

Yang kemudian terbit undang-undang agraria, dimana disebutkan penguasannya lahan oleh negara yang terjadi sebelum undang-undang agraria terbit dikonversi menjadi HPL. Jadi hak pengelolaan itu sudah timbul pada saat negara membebaskan (pada tahun 1989).

Itu secara administrasi terbit tahun 1989. tapi secara yuridis, ketika negara mengganti rugi pembebasan tanah, penguasaan ada pada negara. Jadi itu bukan lagi tanah negara bebas.

Itulah kemudian yang menjadi dasar pengadministrasian atau yang kemudian dikonversi menjadi hak pengelolaan. Jadi tinggal pengadministrasiannya saja yang belakangan.

Berkaitan dengan pengosongan, dasar hukum apa yang digunakan PPKGBK untuk mendesak pengosongan itu?

Kalau bicara soal konteks pengosongan, yang bisa kita sampaikan bahwa GBK telah secara persuasif, meminta itikad baik untuk PT Indobuildco mengosongkan tanah SHGB dengan sukarela, sudah ada surat yang dikirimkan. Nah ini jadi dalam rangka meminta itikad baik secara persuasif.

Apakah perintah pengosongan itu tertuang secara jelas dalam putusan pengadilan?

Nah, mengenai perintah pengadilan, mohon juga dilihat periodenya. Karena pada saat perkara perdata berjalan ketika keputusan perdata di 2006 keputusan PK pertama pada 2011, kemudian pada 2016, kemudian diakui juga di dalam berita pelaksanaan putusannya PPKGBK sebagai HPL sudah diakui oleh Indobuildco, kemudian dilaksanakan juga keputusan secara sukarela, yang mengenai royalti juga dilakukan.

Nah, di dalam putusan tersebut tidak ada perintah mengosongkan karena kan kembali lagi kepada diktum keenam, pada saat putusan PK terbit, HGBnya masih berlaku, belum berakhir.

HGB-nya masih berlaku, belum berakhir. Kemudian pemerintah menunggu sampai 20 tahun sampai berakhirnya HGB.

Detik ini kita bicara atau setidaknya mulai April-Maret, HGB tersebut habis. Ketika habis kan menjadi tanah HPL. Pertanyaannya, apa alas hak (PT Indobuildco) menduduki tanah yang telah menjadi barang milik negara?

Berarti dasar hukumnya itu ya karena secara hak sudah tidak ada ya? Jangka waktu HGBnya sudah berakhir.

Apakah yang dimaksud dengan 'masa berlaku HGB habis' itu saat perpanjangan 20 tahun berakhir atau masa pembaharuan 30 tahun berakhir?

Yang berakhir adalah jangka waktu perpanjangan yang 20 tahun. Jadi kalau dihitung sudah berapa lama, sudah 50 tahun lebih.

Apakah PPKGBK membuka peluang ditempuhnya win-win solution penyelesaian sengketa ini? Apakah ada peluang mengerjasamakan pengelolaan Hotel Sultan tetap oleh PT Indobuildco?

Untuk saat ini masih dalam rangka meminta itikad baik PT Indobuildco sebagaimana juga ini disampaikan dalam surat untuk mengosongkan tanah HGB dengan itikad baik, dengan kesadaran, jadi kita minta itikad baik.