Presiden Joko Widodo (Jokowi) telah meresmikan proyek transportasi masal baru kereta ringan LRT Jabodebek hari ini, Senin 28 Agustus 2023. Salah satu royek Strategis Nasional (PSN) di sektor infrastruktur transportasi ini telah mengalami beberapa kali penundaan operasionalnya hingga akhirnya berhasil diresmikan pada hari ini.

LRT Jabodebek digadang untuk menjadi salah satu solusi kemacetan di Jakarta dan wilayah Jabodetabek. Dengan 434 perjalanan yang akan melayani penumpang setiap hari, kapasitas rangkaian LRT Jabodebek ini bisa menampung hingga 1.308 penumpang. Total ada 31 rangkaian kereta (trainset) yang disiapkan yaitu 27 trainset untuk operasional dan empat trainset untuk cadangan.

Selanjutnya, LRT Jabodebek ini akan melayani 18 stasiun di seluruh wilayah Jabodebek. Stasiun itu antara lain Dukuh Atas, Setiabudi, Rasuna Said, Kuningan, Pancoran, Cikoko, Ciliwung, TMII, Kampung Rambutan, Ciracas, Harjamukti, Halim, Jatibening Baru, Cikunir I, Cikunir II, Bekasi Barat, dan Jati Mulya. Terdapat dua line perjalanan yaitu Line Cibubur yang melewati Stasiun Dukuh Atas-Cawang-Harjamukti (PP) dan Line Bekasi yang melewati Stasiun Dukuh Atas-Cawang-Halim-Jatimulya (PP).

Operasionalnya sarana transportasi publik baru ini kerap dikaitkan dengan pengembangan proyek properti di sepanjang lintasan maupun stasiunnya. Karena dikembangkan di dekat stasiun maka proyeknya disebut transit oriented development (TOD) yang dalam hal ini Bernama LRT City hasil pengembangan PT Adhi Cimmuter Properti (ADCP), anak Perusahaan BUMN PT Adhi Karya (Persero) Tbk yang membangun proyek LRT Jabodebek.

Dalam beberapa kesempatan, manajemen LRT City kerap menyebut penjualan unitnya terdongkrak dengan segera beroperasinya LRT Jabodebek. Hal lainnya lagi, value ataupun peningkatan harga (capital gain) dari unit LRT City yang ditawarkan meningkat pesat seiring berperasinya proyek transportasi LRT Jabodebek.

Sayangnya, Menurut Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia (CII), pengembangan kawasan yang diklaim TOD di lintasan LRT Jabodebek baru sebatas transportation hub sehingga titik-titik kawasan TOD-nya belum bisa jadi sebuah kawasan yang mandiri.

"Pengembangan saat ini baru sebatas men-develop kawasan yang menjadi hub dari stasiun LRT-nya, belum menghubungkan dari satu titik ke titik yang lain. Kemudahan dari sisi transportasinya dan kebetulan di hub-nya itu yang di-develop sehingga untuk untuk fungsi-fungsi residensial yang memiliki syarat dan kebutuhannya sendiri belum dikembangkan hingga ke situ," ujarnya.

Terkait penjualan maupun capital gain yang disebut meningkat, Ferry mengatakan kenyataannya tidak seperti itu, sama seperti produk apartemen yang lain yang sangat terpukul kinerjanya bahkan sebelum situasi pandemi Covid-19. Terlebih dengan beberapa kali penundaan operasional LRT Jabodebek juga sangat memengaruhi confident orang untuk membeli.

Situasi ini membuat pasar tidak melihat konsep TOD menawarkan kelebihan karena yang lebih diutamakan itu delivery time dan kualitas produk. Terlebih produk-produk properti yang ditawarkan di jalur LRT juga belum beroperasi hingga beberapa bangunan yang sudah defect, disebut affordable tapi belum sesuai ekspektasi.

"Untuk klaim kenaikan harga umumnya bila unit yang dipasarkan penjualannya pastinya akan diikuti dengan peningkatan harga. Saat ini penjualan unit-unit yang dikonsep TOD ini relatif berat sehingga bagaimana juga harganya akan naik. Hukumnya, saat penjualan bergerak pasti ada eskalasi harga atau kenaikan harga tidak mungkin terjadi kalau tidak ada pergerakan penjualan," tandasnya.

Sementara itu pengamat properti Anton Sitorus menambahkan, untuk melihat produk properti menarik dari sisi value maupun peningkatan capital gain tidak bisa terjadi secara serta-merta karena ada banyak faktor yang cukup kompleks untuk membuat sebuah produk menarik dari sisi value maupun investasinya.

"Untuk proyek properti yang ditawarkan di sepanjang lintasan LRT Jabodebek, orang akan melihat dulu sejauh mana moda ini operasional. Seberapa tinggi trafict-nya, seberapa besar ridership-nya, kalau dampaknya besar mungkin saja akan berimbas pada produk propertinya," jelasnya.

Dengan kata lain, bila operasional transportasi public LRT ini sudah optimal, masyarakat merasakan dampaknya, bisa jadi ada kebutuhan untuk tinggal dekat dengan jalur LRT tersebut. Artinya aka nada proses terlebih dulu untuk membuat interest orang mau tinggal dan membeli.

Lihat juga moda transportasi masal yang sudah berjalan seperti KRL yang penggunanya sudah cukup padat. Presiden Jokowi juga telah beberapa kali meresmikan proyek residensial di kawasan TOD yang terintegrasi dengan KRL yang dikembangkan oleh perusahaan BUMN Perum Perumnas.

"Kita bisa lihat dari proyek TOD yang terjadi di KRL, gaungnya juga tidak terlalu besar karena yang dibangun juga belum banyak sehingga belum popular. Belum kinerja dari Perusahaan-perusahaan BUMN yang kalau saya melihat masyarakat lebih meyakini produk yang dikembangkan oleh swasta yang sudah memilikin track record bagus. Jadi jangan terlalu berharap juga kalau yang di lintasan LRT ini value-nya akan meningkat pesat," imbuhnya.