.webp)
Beragam cara dan upaya disiapkan pemerintah untuk mempermudah masyarakat memiliki hunian layak namun tidak memberatkan kantong mereka. Selain beragam program subsidi, pemerintah juga mulai merumuskan rencana penerapan skema rent to own alias sewa beli atau sewa dulu terus beli.
Bagaimana Praktiknya?
Dalam praktiknya, konsep RTO sendiri menawarkan kepemilikan rumah yang menggunakan sistem sewa untuk membantu masyarakat memiliki rumah dalam jangka waktu tertentu dan memberikan opsi bagi masyarakat. Setelah rumah yang ditempati dirasa cocok, di akhir masa sewa penghuni ditawarkan untuk memiliki rumah dengan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR), cash, atau tidak melanjutkan memiliki rumah tersebut.
Biasanya, agar skema ini dapat dijalani harus ada agregatornya atau perusahaan yang memiliki aset dan menghubungkan penyewa kepada lembaga keuangan yang memiliki jasa pembiayaan sewa beli, di samping juga memiliki kewajiban untuk melakukan pembelian atas objek sewa beli jika penyewa wanprestasi.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Direktur PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF, Heliantopo mengatakan, skema ini merupakan alternatif pembiayaan perumahan untuk masyarakat yang belum terjangkau oleh lembaga keuangan. Program RTO ini ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang belum memiliki pendapatan tetap (non-fixed income) yang memiliki keterbatasan dalam menyediakan dana awal dan masih belum dapat mengakses sistem perbankan untuk mendapatkan rumah yang aman dan terjangkau.
Saat ini pihaknya tengah melakukan pilot project rumah tapak dengan skema pembiayaan sewa beli di Tangerang, Banten. Adapun harga huniannya sekitar Rp 150 juta.
"Rumah tapak bisa (skema sewa beli) tapi nanti rusun juga bisa, tinggal issue-nya mempertemukan agregator dengan penyewa," paparnya dalam acara Diskusi Media 'Skema Sewa Beli, Solusi Milenial Punya Rumah' di Ruuang Kopi, Jakarta Selatan belum lama ini.
Di sisi lain, Bank BTN juga telah menyediakan opsi sewa beli rumah. Perlu dicatat, skema ini dilakukan untuk hunian komersial alias tanpa subsidi pemerintah.
Head Department KPR Bank BTN, Cesar AB menuturkan, pihaknya telah memiliki skema ini sejak tahun lalu. Namun demikian, program ini masih berfokus di area Jabodetabek, Karawang, dan Sumatera.
Adapun saat ini harga hunian RTO yang ditawarkan tergantung dari kapabilitas provider RTO itu sendiri. Hingga saat ini, harga hunian yang ditawarkan bisa mencapai Rp 1,5 miliar karena untuk hunian komersil.
Bersambung ke halaman selanjutnya.
Tantangan Penerapan Skema Rent to Own
Meski dipandang cukup memberi solusi bagi kaum muda dan milenial untuk memiliki hunian, nyatanya skema rent to own alias sewa-beli atau sewa dulu terus beli ada tantangannya lho.
Direktur PT Metropolitan Land Tbk Wahyu Sulistio mengatakan, ada sejumlah tantangan bagi pengembang dalam menerapkan skema rent to own. Tantangan yang dimaksud adalah perihal pengenaan pajak.
Wahyu mengatakan, penyediaan hunian untuk sewa dan jual merupakan dua transaksi berbeda.
"Sebagai pengembang kami tidak bisa menggabungkan dua skema transaksi ini (sewa-beli) karena kalau digabung ada masalah dari sisi pajak yang menjadi double tax. Pajak sewa dan pajak pembelian akan dikenakan sehingga konsumen lebih berat," tutur dia.
Untuk menjawab tantangan penerapan skema itu, dibutuhkan regulasi dari pemerintah yang mengatur perihal akad antara pengembang sebagai pemilik properti dengan masyarakat selaku konsumen dan perbankan selaku lembaga pembiayaannya.
"Untuk itu yang diterapkan yaitu akad sewa terlebih dulu dan nanti kalau konsumen cocok dengan produknya bisa dilanjutkan dengan akad jual-beli," sambung dia.
Skema lain yang sedang digodok, lanjut dia, yaitu sistem pinjam-pakai namun tetap dengan akad jual-beli.
Skema ini mengadopsi sewa-beli dengan sedikit modifikasi, jadi akadnya tetap jual beli dengan cicilan jangka panjang untuk jangka waktu tertentu. Pada saat cicilan sudah mencapai 30 persen, ini diperhitungkan untuk uang muka (DP) sehingga bisa dilanjutkan ke KPA/KPR bank.
"Sederhananya konsep cicil DP," kata dia.
Kisah Sukses di Negara Lain
Konsep ini rupanya sudah lebih dulu dan bisa dikatakan berhasil diterapkan di negara lain. Kanada adalah salah satu contohnya. Keberhasilan itu dituangkan dalam sebuah kisah pasangan muda disana yang ceritanya dirangkum oleh cbc.ca yang dikutip detikcom.
Cerita dimulai ketika Christian Fracchia pertama kali mendengar tentang peluang sewa-untuk-memiliki di Port Moody, B.C., empat tahun lalu, dia melihat cara untuk mewujudkan impiannya untuk memiliki rumah untuk pertama kalinya, jadi dia memasukkan namanya dalam lotre untuk 30 unit.
Sekitar 10 persen dari 358 unit dalam pengembangan yang masih dalam pembangunan di 50 Electronic Avenue dijual lewat skema rent to own alias sewa dulu terus beli, artinya pembeli membayar sewa tetap selama dua tahun, yang kemudian dikonversi menjadi ekuitas alias modal.
Fracchia, yang berprofesi sebagai pengembang perangkat lunak berusia 28 tahun itu akan menempati apartemen barunya dengan satu kamar tidur di dekat SkyTrain dan taman tepi laut.
"Pada dasarnya, ini seperti sewa gratis selama dua tahun. Uang itu (saya bayar sekarang) dapat saya simpan selama saya menyelesaikan penjualan," kata Fracchia, yang akan pindah dengan istrinya dalam beberapa bulan.
Rent to own atau sewa dulu terus beli adalah jalur unik menuju kepemilikan rumah yang menunda salah satu rintangan terbesar bagi pembeli rumah baru - uang muka yang besar dan berat.
Advokat mengatakan model pembiayaan rumah ini memungkinkan orang dengan kredit terbatas yang tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek tradisional (kredit kepemilikan rumah/KPR) untuk memiliki rumah.
Kanada mendanai lebih banyak proyek seperti ini dengan membuat program perumahan sewa-untuk-sendiri sebagai bagian dari pengeluaran US$ 2 miliar untuk menggandakan pembangunan rumah dalam 10 tahun ke depan. Pendanaan, yang dialokasikan dalam anggaran sebelumnya, ditujukan untuk menciptakan 17.000 rumah baru di seluruh negeri, termasuk perumahan yang lebih cepat bagi para tunawisma atau mereka yang berisiko menjadi tunawisma, bersama dengan proyek perumahan yang terjangkau dan harga pasar.
