Nestapa Warga Sentul City Bogor: Mewah di Luar, Tersandera di Dalam

Deni Erliana tidak pernah membayangkan hidupnya akan berkelok sejauh ini. Dari Pancoran, Jakarta Selatan, lingkungan yang padat, bising, dan penuh lalu lintas, Deni membayangkan Sentul sebagai jeda.

Tempat baru itu, dalam pikirannya, adalah ruang bernapas di mana udara bersih, langit yang lebih terbuka, dan ritme hidup yang lebih pelan ketimbang Ibu Kota. Kepindahan di akhir 1999 bukan sekadar urusan rumah, tapi juga harapan sederhana tentang kedamaian.

Alasan itu semakin menguat ketika anaknya yang masih kecil didiagnosis alergi udara. Dokter menyarankan pindah ke wilayah pegunungan atau dekat laut. Deni mencoba menginap di Sentul sebelum benar-benar menetap. Hasilnya langsung terasa.

"Dia enggak sakit. Memang dulu udaranya luar biasa segarnya," begitu ia mengingat momen itu, kala berbincang dengan detikJabar, Jumat 24 April 2026.

Deni dan sang suami, Aswil Asror, mengenang kala itu kabut yang turun lebih cepat di sore hari, matahari datang lebih lambat, dan udara terasa lebih bersih dari yang pernah ia rasakan di selatan Jakarta perbatasan Jakarta Timur.

Namun keputusan membeli rumah di sana sejatinya tidak lahir dari perencanaan panjang. Ia mengaku hanya membantu saudaranya yang bekerja sebagai tenaga pemasaran.

"Saya cuma pengin punya rumah saja," katanya.

Pilihannya terbatas, dan tanpa banyak pertimbangan, transaksi itu terjadi. Deni bahkan tidak membaca rinci perjanjian jual beli. Iuran Pengelolaan Lingkungan (sekarang bernama Biaya Pengelolaan dan Perbaikan Lingkungan/BPPL) yang saat itu belum mencapai Rp70 ribu terasa sepele. Ia tidak pernah membayangkan, dari angka kecil itu, persoalan besar akan tumbuh.

Sentul City Bogor. Foto: Andry Haryanto

Awal Mula Konflik

Bagi Deni, tahun-tahun awal tinggal di tanah yang dijanjikan damai, berjalan biasa saja. Namun sekitar setahun setelah pindah, sekitar 2001, percakapan-percakapan kecil mulai muncul. Ada yang tidak beres.

Warga mulai mempertanyakan BPPL yang ditentukan sepihak oleh pengembang PT Sentul City. Deni, yang saat itu masih sibuk mengurus bayi usia enam bulan, awalnya tidak terlalu peduli. Sampai suatu hari, seorang tokoh warga datang dan membuka pembicaraan yang lebih serius.

Sebagai informasi, BPPL dihitung Rp 2 ribu per meter persegi dari setiap luas tanah milik warga perumahan Sentul City. Tidak hanya itu, sebelum menang dalam gugatan warga ke Perumda Tirta Kahuripan Kabupaten Bogor dengan penetapan No. 28/G/TF/2021/PTUN Bandung, warga dituntut membayar air dalam lembar BPPL karena pihak developer sebagai pengelola air baku. Kini warga membayar mandiri ke Perumda Tirta Kahuripan usai menang gugatan.

Menurut Deni, jumlah BPPL bervariasi. Bagi warga yang memiliki luas tanah mencapai ribuan meter, tagihan dapat mencapai Rp 30-an juta sebulan. BPPL Sifatnya mengikat meski status rumah sudah lunas.

Dan bagi penghuni baru yang men-take over rumah di situ, BPPL adalah 'harga mati' yang diwariskan. Saat ini penghuni Sentul City diperkirakan berjumlah 8 ribu Kepala Keluarga (KK).

Dari situ, ia dan suaminya mulai melihat pola. Warga tidak dilibatkan dalam penentuan biaya, sementara kewajiban tetap berjalan dan terus ditagih oleh pengembang. Mereka yang tidak manut, akan dikenakan denda yang terus berlipat. Belum lagi pajak 10 persen dari akumulasi jumlah yang harus dibayarkan tiap bulan.

"Kalau mau naikin, ngomong dulu dong sama kita. Kami ini penghuni, masa tarif ditentukan sepihak," beber Deni.

Tahun 2003-2004, perlawanan pertama muncul dengan berbagai macam perkumpulan warga. Belum ada media sosial, belum ada grup pesan instan. Informasi bergerak dari pintu ke pintu. Pertemuan kecil berubah menjadi diskusi besar.

Warga secara kolektif membentuk kekuatan dengan payung paguyuban RT-RT. Namun perlawanan warga pasang surut kala itu. Sebagian memilih bertahan di barisan, sebagian lainnya memilih mundur.

Sampai akhirnya lahir Komite Warga Sentul City (KWSC) yang dimotori oleh RT-RW se-Sentul City pada 2016. Aswil, suami Deni, merupakan pengurus pertama yang menjabat Sekretaris KWSC. Perkumpulan warga ini dikuatkan dengan akta notaris sebagai syarat sah legalitas yang mewadahi perjuangan warga Sentul City.

Ketegangan memuncak beberapa tahun kemudian. Aksi demonstrasi digelar, sesuatu yang jarang terjadi di kawasan perumahan yang identik dengan kenyamanan. Ia tidak sedang mencari panggung. Ibu rumah tangga yang pernah menjadi aktivis ini hanya merasa perlu berdiri di antara warga lain yang memiliki kegelisahan serupa.

Masalah tidak berhenti di situ. Kenaikan iuran yang dinilai tidak transparan, pertanyaan soal pajak yang tak pernah jelas, hingga laporan hukum yang ia terima karena membagikan informasi di grup tertutup, menjadi bagian dari perjalanan panjang itu.

Puncaknya terjadi ketika warga menggugat balik dan menghadapi tekanan hukum yang tidak kecil. Nilai gugatan yang mencapai 100-an miliar rupiah sempat mengguncang mental banyak warga, utamanya para pengurus KWSC.

Pengembang menggugat KWSC dan tiga pengurusnya mulai dari ketua, sekretaris dan bendahara. Gugatan Rp 100-an miliar juga dilayangkan. Pengembang dalam gugatannya juga meminta pengadilan membekukan rekening organisasi, penyitaan aset KWSC dan tiga aset rumah dan bangunan pengurus KWSC apabila gugatan yang dilayangkan menang di pengadilan.

Namun bagi Deni, titik baliknya justru ada pada keberanian untuk tidak mundur. Ia melawan, mencari jalur hukum, bahkan membawa persoalan itu ke tingkat pengawasan nasional.

Ditemui terpisah, Dody Hindratno datang ke Sentul City pada 2011, ketika riak persoalan itu sudah mulai terasa di antara warga. Dari posisinya sebagai penghuni yang masuk belakangan, ia melihat pola yang sama, iuran yang terus naik tanpa kejelasan dasar, sementara warga tidak pernah dilibatkan dalam penentuan.

"Awalnya itu dipicu oleh BPPL atau dulu namanya IPL, naik terus tanpa dasar hukum yang jelas," ujarnya.

Bagi Dody, persoalannya bukan sekadar angka, tetapi komponen biaya yang mencampur kewajiban pengembang, peran pemerintah, dan beban yang akhirnya ditarik ke warga.

Pengalaman itu berkelindan dengan apa yang lebih dulu dirasakan Deni. BPPL yang semula kecil berubah menjadi beban yang dihitung per meter persegi, bahkan bisa mencapai puluhan juta rupiah per bulan bagi pemilik lahan luas.

Dalam praktiknya, biaya tersebut tidak hanya mencakup kebersihan dan keamanan, tetapi juga pengelolaan prasarana dan utilitas yang secara hukum seharusnya berada di luar tanggungan warga. Situasi makin menekan ketika tagihan air digabung dalam satu sistem dengan BPPL.

"Kalau tidak bayar BPPL, air diputus," kata Dody, menggambarkan saat puluhan petugas Sentul City mendatangi rumahnya dan memutus jaringan air.

Tahun 2016 KWSC resmi berdiri dengan akta notaris. Perlawanan-perlawanan terhadap pengembang Sentul City dilakukan melalui jalur hukum. Tercatat enam upaya hukum terkait konflik warga dan PT Sentul City dan PT Sukaputra Graha Cemerlang (SGC), selaku perusahaan di bawah naungan PT Sentul City Tbk yang bertindak sebagai badan pengelola kawasan (town management).

Sentul City Bogor. Foto: Andry Haryanto

Apa itu BPPL?

Terkait BPPL, warga yang semula digugat pihak Sentul City dan warga menggugat balik berbuah kemenangan sampai dengan tingkat Peninjauan Kembali (PK). Gugatan itu teregistrasi gugatan perdata nomor 727 PK/Pdt/2020. Dalam gugatan tersebut PT Sentul City dilarang untuk menarik BPPL kepada seluruh warga di perumahan Sentul City. Gugatan ini menguatkan gugatan rekonvensi (gugatan balik) dengan Perkara Nomor 3415 K/Pdt/2018.

Gugatan kedua lainnya kembali dimenangkan KWSC di Pengadilan Negeri Cibinong memenangkan KWSC karena gugatan yang diajukan oleh dua warga Sentul City tidak dapat diterima. Dua warga tersebut menggunakan Paguyuban Warga Sentul City (PWSC). "Diduga kelompok tandingan yang digunakan untuk melawan KWSC," kata Deni.

Gugatan dilayangkan PWSC untuk melawan Putusan Mahkamah Agung atas putusan soal BPPL. "Dua warga itu mengatasnamakan seluruh warga yang taat bayar BPPL," kata Deni.

Tidak hanya itu, warga menggugat Bupati Bogor terkait Sistem Pengadaan Air Minum (SPAM). Seperti diketahui warga keberatan dengan pengelolaan SPAM oleh pengembang. Kemenangan warga tercantum dalam Putusan Kasasi Nomor : 463K/TUN/2018 tanggal 11 Oktober 2018.

Gugatan lain yang dilayangkan pihak Sentul City adalah terkait upayanya untuk mengelola air secara mandiri, bukan oleh Perumda Tirta Kahuripan sebagai perusahaan daerah penyedian air minum.

Dalam putusannya, Mahkamah Agung (MA) menolak PK yang diajukan Sentul City, terkait putusan kasasi yang memenangkan warga. Sehingga vonis itu menguatkan putusan kasasi yang menyatakan Sentul City tak berhak mengelola air bersih.

"Tolak PK (yang diajukan Sentul City)," bunyi putusan majelis hakim PK seperti dikutip di laman MA, Senin (28/10/2019).

Gugatan kelima juga dimenangkan warga terkait Prasarana Umum (PSU) perumahan Sentul City. Nomor perkara tersebut dilayangkan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Bandung dengan Nomor 51/G/TF/2022/PTUN.BDG.

Pada tanggal 15 November 2022, PTUN Bandung telah menjatuhkan putusan yang memenangkan warga Perumahan Sentul City terhadap Bupati Bogor (Tergugat). Putusan yang telah berkekuatan hukum tetap (Inkracht van gewijsde) sejak tanggal 2 Desember 2022.

"Putusan tersebut menyatakan Bupati Bogor telah melakukan perbuatan melawan hukum karena tidak melakukan pengelolaan, pembinaan dan pengawasan terhadap penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) di Kawasan Perumahan Sentul City," tulis kuasa hukum penggugat (warga) Alghiffari Aqsa kepada detikJabar.

Hingga saat ini belum ada implementasi dari Pemda Kabupaten Bogor terkait pelaksanaan putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap tersebut. "Sudah dimenangkan tapi belum diimplementasikan," kata Alghiffari.

Upaya hukum keenam adalah terkait Akta Jual Beli (AJB) warga, bilateral di kasus Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) di Pengadilan Niaga. Untuk perkara ini, kata Algif, 51 orang/kavling klien sudah dilakukan AJB.

Respons Pemkab Bogor dan Sentul City

Di sisi lain, Pemerintah Kabupaten Bogor mengklaim telah mulai menjalankan putusan pengadilan yang telah inkrah terkait penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU).

Namun implementasi di lapangan tidak berjalan cepat. Sekretaris Daerah Ajat Rochmat Jatnika mengakui proses penyerahan PSU masih tersendat pada tahapan administratif dan teknis.

Sertifikasi lahan yang menjadi kewenangan Badan Pertanahan Nasional (BPN) menjadi salah satu hambatan, selain kondisi fisik fasilitas yang dinilai belum layak.

"Kami tidak mau menerima PSU kalau administrasi belum lengkap atau kondisi di lapangan belum memenuhi standar," kata Ajat di Kantor Bupati Bogor, Kamis (9/4/2026).

"Kami ingin semuanya lengkap. Kalau sudah lengkap, baru bisa dikerjasamakan, baik dengan masyarakat, pihak ketiga, maupun dengan Sentul City jika mereka berminat kembali," Ajat memungkasi.

Dihubungi terpisah, Presiden Direktur PT Sentul City Tbk, Tjetje Muljanto, tidak banyak memberi tanggapan terkait konflik warga dan PT Sentul City - PT SGC. "Lebih baik hubungi ke Corsec saja atau Marcom, Pak Supri (Supriyana)," kata Tjetje melalui pesan whatsapp, Senin (27/4/2026).

Tjetje kembali menanyakan perihal konfirmasi yang dilayangkan detikJabar, yaitu terkait konflik warga dan pengembang Sentul City. "Kalau begitu, ke town management saja. PT Sukaputra Graha Cemerlang," kata Tjetje.

Supriyana dalam pesan singkat meminta detikJabar menghubungi Maesa Putri selaku Investor Relations & PR Media Relations Manager PT Sentul City Tbk. "Mohon perkenannya untuk menghubungi Ibu Maesa," ujar Supriyana melalui pesan singkat, Jumat (24/4/2026).

Upaya konfirmasi kepada Maesa Putri belum mendapatkan respons sejak Jumat (24/4/2026). Maesa tidak merespons pesan singkat dan telepon yang dilayangkan.