Banyak masyarakat mengira rumah yang ditinggalkan orang tua otomatis bisa diwariskan meski masih dalam masa Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kasus rumah warisan yang masih berstatus KPR kerap memicu kebingungan di kalangan ahli waris, terutama terkait proses balik nama.

Direktur Global Asset Management sekaligus Pengamat Properti, Steve Sudjianto menjelaskan status kepemilikan rumah yang masih KPR memiliki konsekuensi hukum dan perbankan yang tidak sederhana. Rumah tersebut pada dasarnya masih terikat dengan bank hingga seluruh kewajiban kreditnya diselesaikan.
Selama kredit belum lunas, rumah masih menjadi agunan bank. Pengalihan hak, termasuk pewarisan tidak dapat dilakukan meski debitur telah meninggal dunia.

Status Kepemilikan Rumah KPR yang Ditinggal Meninggal

Rumah yang masih berstatus KPR belum sepenuhnya menjadi milik debitur karena sertifikatnya masih dijaminkan ke bank melalui Hak Tanggungan. Stevemenjelaskan bahwa rumah yang masih dalam masa KPR secara kepemilikan belum sepenuhnya beralih kepada debitur, apalagi kepada ahli waris.

"Kalau dari segi bank, itu dari segi ownership (kepemilikan), rumah itu masih milik bank," kata Steve saat dihubungi detikProperti, Kamis (8/1/2026).

Ia menambahkan bahwa selama cicilan KPR belum lunas, kendali atas rumah tersebut masih berada di tangan bank karena tercatat sebagai agunan kredit. Kondisi ini terjadi karena rumah masih berada dalam masa angsuran.

Peran Asuransi Jiwa dalam KPR

Steve menyebutkan bahwa ketentuan mengenai asuransi jiwa telah diatur secara jelas dalam perjanjian kredit atau loan agreement KPR. Perjanjian ini ditandatangani debitur dengan pihak bank.

Dalam perjanjian KPR terdapat klausul yang mengatur kondisi apabila debitur meninggal dunia di tengah masa cicilan. Pihak asuransi akan melunasi sisa kewajiban kredit jika hasil pemeriksaan tidak ditemui unsur mencurigakan.

"Kalau debitur itu meninggal, dan setelah diselidiki tidak ada hal-hal yang bersifat kriminal atau yang mencurigakan secara normatif dan natural, itu ada asuransinya yang akan melunasi KPR itu," ujarnya.

Melansir catatan detikProperti, asuransi jiwa dalam KPR yang juga dikenal sebagai asuransi jiwa kredit, merupakan produk kerja sama antara bank dan perusahaan asuransi yang memberikan manfaat pelunasan sisa kredit kepada bank apabila debitur meninggal dunia. Asuransi ini dibayarkan satu kali di awal saat akad KPR, dengan besaran premi yang berbeda-beda tergantung usia, nilai pinjaman, dan tenor kredit.

Steve menjelaskan bahwa dalam praktiknya, sisa cicilan KPR yang belum terbayarkan akan ditanggung oleh asuransi. Hal ini tetap berlaku meskipun nilai pinjaman yang tersisa masih cukup besar.

"Debitur melakukan tanda tangan kontrak KPR dengan bank A. Misal, debitur meninggal pada tahun ke 10, padahal masih ada sekitar 30% dari nilai pinjaman. Total pinjamannya kurang lebih 5 miliar. Masih ada kurang lebih 1,5 miliar yang belum terbayarkan. Dari perjanjian KPR itu atau loan agreement, pinjaman itu ada asuransi," ujarnya memberi contoh perumpamaan.

Take Over KPR Tak Bisa Dilakukan

Steve juga meluruskan anggapan bahwa KPR rumah warisan bisa dialihkan atau dioper ke ahli waris menggunakan sistem take over. Menurutnya, kasus meninggal dunia berbeda dengan kasus gagal bayar.

Ketika debitur meninggal dunia, persoalan KPR sudah masuk ke ranah waris sehingga tidak dapat dialihkan melalui skema take over. Dalam kondisi tersebut, penyelesaian kewajiban kredit sepenuhnya ditangani oleh pihak asuransi yang akan mengambil alih pelunasan sesuai ketentuan yang berlaku.

Beban Pajak dan Biaya Balik Nama bagi Ahli Waris

Selain menyelesaikan urusan dengan bank, ahli waris juga harus menanggung beban pajak dan biaya administrasi yang tidak sedikit dalam proses pengalihan kepemilikan rumah warisan. Steve menyebut penerima warisan wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

"Kalau sudah urusan waris itu penerima waris atau penerima properti itu bayar 5% dulu," ujarnya.

Ia menjelaskan bahwa dalam setiap transaksi properti di Indonesia terdapat dua jenis pajak yang harus dibayarkan. Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5 persen menjadi kewajiban pihak penjual, sementara penerima properti dikenakan BPHTB sebesar 5 persen, di luar biaya notaris dan proses balik nama.