Jakarta merupakan pusat pemerintahan dan ekonomi Indonesia, menjadikannya destinasi bagi para pekerja untuk mencari pundi-pundi uang. Tak heran, Jakarta menjadi salah satu wilayah di Indonesia dengan harga properti yang paling mahal.

Permintaan yang tinggi dan luas tanah yang terbatas menjadi alasan meroketnya harga properti di sana. Berdasarkan laporan Pinhome dalam Indeks Harga Jual Rumah Nasional kuartal 4 tahun 2025, di beberapa wilayah Jakarta terjadi penurunan dan kenaikan harga jual rumah berdasarkan ukurannya.

Untuk wilayah yang mengalami penurunan harga salah satunya di Jakarta Utara. Menariknya penurunan harga terjadi karena di beberapa wilayah di Jakarta Utara berisiko terkena banjir rob.

Berikut ini rincian harga jual properti terbaru di Jakarta:

Indeks Harga Jual Properti Kuartal 4 2025 (QtoQ) di Jakarta

Sumber: Laporan Pinhome Indeks Harga Jual Rumah Nasional kuartal 4 tahun 2025

Jika dibandingkan kuartal 4 2025 dengan kuartal 3 2025 (quater over quarter/QtoQ), Jakarta Utara mencatat koreksi harga jual rumah terutama di kawasan pesisir seperti Tanjung Priok dan Cilincing. Rumah tipe 55-120 di Tanjung Priok turun -5%, sementara tipe 121-200 terkoreksi -3% di Tanjung Priok dan Cilincing.

Pergerakan ini terjadi di tengah meningkatnya kewaspadaan terhadap banjir rob pada akhir tahun 2025, ketika BMKG dan BPBD DKI Jakarta mengeluarkan peringatan potensi pasang maksimum air laut akibat fase Bulan Purnama dan perigee (titik terdekat bulan ke bumi). Risiko lingkungan tersebut menjadi salah satu faktor yang memengaruhi persepsi pembeli, khususnya pada segmen menengah.

Sebaliknya, rumah tipe <= 54 di Tanjung Priok justru menguat 3%, mencerminkan ketahanan harga pada segmen yang lebih rasional secara daya beli. Hal ini menegaskan bahwa koreksi di Jakarta Utara terbatas pada segmen rumah ukuran menengah di kawasan pesisir dan tidak terjadi secara merata.

Sementara itu, di Jakarta Barat relatif stabil. Di Kembangan, harga jual rumah tipe <= 54 naik 3% pada kuartal 4 tahun 2025. Menariknya, indeks harga jual properti segmen ini lebih rendah dibandingkan kecamatan lain di Jakarta Barat, sementara pada segmen rumah yang lebih besar Kembangan justru memiliki indeks harga yang lebih tinggi. Perbedaan ini membuat rumah kecil di Kembangan lebih kompetitif dan mendorong kenaikan harga

Di Kalideres, rumah tipe 121-200 tumbuh 2%. Konektivitas yang kuat melalui Tol Sedyatmo, kedekatan dengan Bandara Soekarno-Hatta, serta akses KRL dan terminal terpadu memperkuat daya tarik kawasan ini bagi keluarga kelas menengah yang membutuhkan rumah tapak lebih luas dengan mobilitas tinggi.

Lalu di Jakarta Pusat tercatat harga jual rumah besar tipe >= 201 naik 3 persen di Kemayoran dan 2 persen di Johar Baru. Namun, rumah tipe 121-200 terkoreksi -3% di Kemayoran dan -2% di Johar Baru.

Untuk rumah yang lebih kecil, perbedaan semakin terlihat, di Kemayoran tipe 55-120 naik 3% dan tipe <= 54 menguat 2%, sementara di Johar Baru kedua segmen tersebut justru terkoreksi masing-masing -3% dan -2%.

Sementara itu di Jakarta Timur memiliki dinamika yang berbeda antar-wilayahnya. Harga jual rumah tipe 121-200 menguat di Ciracas (3%) dan Cakung (2%). Kenaikan ini didukung peningkatan aksesibilitas melalui Stasiun LRT Ciracas serta perbaikan infrastruktur lingkungan seperti embung dan penataan drainase di Cakung Barat pada akhir tahun 2025.

Sebaliknya, rumah tipe 55-120 di Kramat Jati terkoreksi -3%. Penurunan ini terjadi setelah insiden kebakaran di kawasan Pasar Kramat Jati pada akhir tahun 2025 yang sempat mengganggu aktivitas ekonomi lokal, sehingga dalam jangka pendek turut memengaruhi dinamika pasar pada segmen menengah.

Mirip dengan Jakarta Barat, harga rumah di Jakarta Selatan cenderung stabil dengan koreksi selektif di segmen rumah kecil. Penurunan terjadi pada rumah tipe <= 54 sebesar -2% di Jagakarsa dan Pasar Minggu. Koreksi ini terjadi di tengah sikap pasar yang lebih berhati-hati pada akhir 2025.

Tekanan biaya hidup serta kondisi pembiayaan yang belum sepenuhnya longgar membuat pembeli kelas menengah lebih selektif dalam mengambil keputusan. Selain itu, meningkatnya kehati-hatian konsumen sejak akhir kuartal sebelumnya turut memperpanjang siklus penundaan pembelian di segmen rumah kecil.