.webp)
Banyak masyarakat yang mulai terjun ke bisnis kos-kosan. Ada yang mendirikan kos-kosan khusus mahasiswa dengan harga merakyat, lalu ada juga kos-kosan eksekutif yang targetnya kaum elite.
Tujuan utama dari mendirikan kos-kosan tentunya demi mendapatkan cuan. Bisnis yang satu ini memang tengah menjamur di kota-kota besar, apalagi jika didirikan di dekat perkantoran atau kampus.
Namun, mendirikan kos-kosan tidak hanya memikirkan soal keuntungan besar saja. Ada sejumlah tantangan yang perlu diketahui dalam mengelola bisnis kos-kosan.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Pengamat properti sekaligus Director of Investment Global Investment Steve Sudijanto mengatakan ada tantangan utama dalam mengelola kos-kosan, yakni pengembalian investasi atau modal kerja (Return on Investment atau ROI).
Menurut Steve, menjalankan bisnis kos-kosan perlu menghitung ROI secara tepat untuk mendapatkan perhitungan yang jelas. Cara ini dapat membantu pelaku usaha apakah bisnis kos-kosannya sudah aman atau belum, sehingga bisa dikembangkan lebih besar atau sebaiknya ditutup.
"Sebagai contoh membangun kos-kosan dengan 20 pintu kamar dan kamar mandi dalam. Estimasi biaya per kamar dengan perabotannya sekitar Rp 20 juta, maka total investasi sekitar Rp 400 juta. Minimal target ROI adalah 6% atau sekitar Rp 24-40 juta per tahun, nah itulah tantangan utamanya," kata Steve saat dihubungi detikcom, Jumat (13/2/2026).
Selain itu, pemilihan lokasi kos-kosan juga harus diperhitungkan dengan matang. Sebab, mendirikan kos-kosan yang punya fasilitas lengkap akan menjadi sia-sia jika lokasinya jauh dari perkantoran, kampus, atau transportasi publik.
Misalnya, mendirikan kos-kosan yang jaraknya jauh dari kawasan perkantoran dan sulit dijangkau menggunakan transportasi umum. Tentu, calon penyewa kos-kosan akan berpikir dua kali karena harus memikirkan ongkos yang lebih mahal. Padahal, tujuan tinggal di kos-kosan agar lebih dekat dari tempat kerja.
"Bisnis kos-kosan masih menguntungkan, tapi lokasinya harus strategis dan pastikan Transit Oriented Development atau maksimal jaraknya sekitar 2 kilometer dari LRT, MRT, dan TransJakarta. Bangun juga kos-kosan di lingkungan bisnis seperti perkantoran dan kampus," paparnya.
Apabila masih ragu untuk memulai bisnis kos-kosan karena modalnya sangat besar, Steve menyarankan untuk menggunakan aset properti yang ada saat ini. Bangunan tersebut bisa direnovasi dan diperluas sehingga bisa membangun beberapa kamar kosan.
Memang tidak ada aturan khusus berapa jumlah kamar dalam sebuah kos-kosan. Namun, Steve menganjurkan untuk menyediakan minimal 15 kamar kos agar bisa mendapatkan revenue yang lumayan banyak.
"Contohnya ada rumah keluarga besar yang lumayan luas di Menteng. Nah itu kita renovasi dan dioptimalkan untuk kos-kosan khusus eksekutif dengan fasilitas kamar mandi dalam, water heater, parkiran mobil, dan fasilitas laundry," ujarnya.
Sebelum mendirikan kosan, sebaiknya tentukan segmen kos-kosan itu sendiri, apakah untuk kalangan mahasiswa, pekerja kantoran, atau kos-kosan elite yang banyak dijadikan sebagai tempat tinggal oleh kalangan menengah ke atas. Tentu, tarif sewanya juga berbeda tergantung dari golongan.
Misalnya, kos-kosan eksekutif tarif sewanya sekitar Rp 2,5-3 juta per bulan, sedangkan kos-kosan mahasiswa biasanya tarifnya lebih murah sekitar Rp 750 ribu sampai Rp 1 jutaan per bulan.
"Misalnya, kos-kosan eksekutif di Jakarta harganya bisa Rp 2,5 sampai dengan Rp 3 juta per bulan, kalau kos-kosan karyawan sekitar Rp 1 sampai dengan Rp 2 juta per bulan, lain halnya dengan kos-kosan mahasiswa yang harganya sekitar Rp 750 ribu sampai Rp 1,5 juta per bulan," jelas Steve.
Namun, harga kos-kosan juga tergantung dari lokasinya. Apabila terletak di tengah kota dan mudah dijangkau dengan transportasi publik, maka harganya bisa lebih mahal daripada yang terletak di pinggiran kota.
(ilf/abr)
